Questão bastante comum, porém, nem sempre tratada da forma correta é a da possibilidade (ou não) do inadimplente que possui dívida prescrita participar e votar numa assembleia.
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Inicialmente é importante ressaltar que a dívida de condomínio, desde que cumpridos todos os requisitos do Código de Processo Civil, é título executivo extrajudicial:
CPC Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado (…) tais como taxas e despesas de condomínio
E, como tal, a sua prescrição, segundo o Código Civil é de 5 (cinco) anos:
CC Art. 206. Prescreve:
- 5º Em cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Diante disso, o síndico, que, segundo o Código Civil (Art. 1348, VII) é o responsável pela cobrança das cotas em atraso, não pode deixar de efetuá-las no prazo correto, sob pena, inclusive, de ser destituído, conforme inteligência do art. 1349 do mesmo diploma.
Para tal cobrança, o síndico poderá contratar escritório jurídico competente para fazê-la, tanto na fase extrajudicial quanto na judicial, por meio de uma ação de execução ou de cobrança, se for o caso.
Infelizmente, porém, muitos síndicos, por desconhecimento, acabam deixando transcorrer o prazo de 5 (cinco) anos e perdendo o direito de cobrar o devedor pela via judicial.
Neste caso, o condômino acaba sendo beneficiado, em termos, por não ser mais possível ser cobrado judicialmente, eliminando-se a garantia propter rem, ou seja, a sua unidade não mais responderá pelo débito.
Não obstante a isto, a pergunta que fica é:
Mesmo estando a dívida prescrita, pode o condômino participar e votar das assembleias?
Para responder a esta pergunta é importante recorrermos novamente ao Código Civil, desta vez ao artigo 1355, inciso III:
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. (grifei)
Uma outra pergunta surge, em adição a anterior, diante do artigo acima é:
Estaria o condômino quite com o condomínio a partir do momento que se passaram os 5 anos do vencimento das suas cotas condominiais?
A resposta é NÃO para ambas as perguntas.
A prescrição diz respeito somente à perda do direito de o condomínio cobrar judicialmente a dívida. O condômino ainda será devedor para com o condomínio, podendo este, inclusive, manter o nome do devedor em relatórios de inadimplentes, bem como cobrá-lo na esfera extrajudicial.
Assim, o condômino inadimplente não poderá participar e votar nas assembleias. Não poderá, inclusive, concorrer a cargos que devam ser preenchidos apenas por condôminos, como é o caso de síndicos (com exceções convencionais), subsíndicos e conselheiros.
Diante de todo o exposto, é preciso que os síndicos conheçam e exerçam os poderes que o Código Civil lhes confere, evitando que inadimplentes, mesmo com a sua dívida prescrita, participem e muitas vezes tumultuem as assembleias.
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Márcio Spimpolo: Advogado pós-graduado em Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário; Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação pela UEA (Espanha); Professor e Coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP; Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-12ª Subseção; Apresentador do Programa ‘Condomínios Pelo Mundo’; Diretor Regional IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário); Sócio do escritório Spimpolo & Advogados Associados com ênfase em Direito Imobiliário Condominial; Colunista das Rádios CBN Ribeirão Preto, Araraquara e São Carlos no quadro ‘Condomínio Legal’; Colunista dos Portais Sindiconet, Síndico Legal e ACidadeOn.
Fonte: ANACON
