Nesse início de 2023, iremos completar um ano que foi sancionada a referida legislação, mas sua prática ainda gera dúvidas e tem síndicos cometendo erros ao optar por essa modalidade assemblear, inclusive sobre a duração do tempo em que a mesma fica aberta.
Momento mais que oportuno para estarmos todos bem atualizados, tanto as administradoras de condomínios, como os síndicos orgânicos e profissionais, gerentes prediais e todos que vivem sob a égide condominial, sobre como usar deste mecanismo de forma legal e “legal” (ambos os sentidos) e com isso não acarretarmos nenhum tipo de nulidade, afinal ela chegou para chancelar o que há muito tempo já vinha sendo feito no dia a dia condominial, principalmente no pós-pandemia e facilitar as decisões da massa condominial.
Até a Lei n°14309 de 08/03/2022, a votação para obter um quorum específico no condomínio deveria ocorrer na assembleia, e caso este não fosse alcançado, o condomínio teria que fazer o trabalho por inteiro novamente, resultando infrutífero todo esse empenho para obter um quórum qualificado
Com a nova Lei, o legislador trouxe a possibilidade e as regras para converter a assembleia em uma sessão permanente: Art. 1.354-A CC: autoriza condomínios a realizar assembleias virtuais ou híbridas, desde que não sejam tais formas vedadas pela convenção condominial.
Importante ressaltar que as assembleias virtuais ou híbridas não são obrigatórias (são facultativas), desde que não sejam vedadas pela convenção condominial e as regras devem ser previamente aprovadas em assembleia convocada para o este fim.
A convocação, a realização e a deliberação de qualquer assembleia poderão ocorrer de forma eletrônica.
O condomínio não só poderá fazer a assembleia virtual, como, também, poderá convocar condôminos para a assembleia de forma eletrônica (e-mail).
Os procedimentos por meios eletrônicos serão permitidos se a convenção condominial não os vedar. Sendo a convenção omissa, os procedimentos das assembleias poderão ocorrer de forma eletrônica.
Itens que devem constar do edital de convocação:
- Forma de Acesso
- Forma de Realização
- Forma de Manifestação
- Forma de Representação
- Forma de entrega de procuração
- Forma de validação de procuração
- Forma de coleta de votos
- Instruções sobre o sistema que será utilizado
- Preceitos de funcionamento da assembleia
- Preceitos de encerramento da assembleia
Devem também ser mencionados requisitos objetivos desta Assembleia:
∙ Indicação da data da sessão em seguimento;
∙ Indicação da hora da sessão em seguimento;
∙ Especificação das deliberações que serão tratadas;
∙ Explicitação da razão do quórum especial não ter sido atingido.
Importantíssimo lembrar:
– Adiamento/suspensão não pode ultrapassar 60 dias;
– Pode haver diversas prorrogações (Conclusão: em 90 dias, contados da data de abertura)
Questões Temporais Relevantes ∙ 1) a suspensão entre a assembleia inicial e as assembleias de continuação não pode ultrapassar o prazo de 60 dias. ∙ 2) a assembleia deve ser encerrada no prazo total de 90 dias contados da sua data de abertura, sob pena de nulidade.
Os condôminos presentes na assembleia devem ser expressamente convocados naquele ato referente à assembleia em continuação.
Já os condôminos ausentes devem ser, obrigatoriamente, convocados na forma prevista na convenção condominial.
Ao adiar a assembleia, o presidente e o secretário devem lavrar uma ata parcial de tudo o que foi tratado até aquele momento e esta ata parcial deve ser enviada a todos os condôminos, conforme as regras previstas na convenção (se esta omissa, realizar desta forma).
A assembleia de continuação deve ocorrer no dia e na hora designados e a Ata Complementar deve ser feita em complemento a ata parcial, com a inclusão das novas considerações até o encerramento total da assembleia
Os condôminos que já votaram não são obrigados a comparecer nas assembleias em continuação para ratificar os seus votos (seus votos serão computados e incluídos na ata daquela assembleia).
Mudança de Voto pelo condômino,pode?
Caso o condômino, por qualquer motivo, deseje modificar o seu voto, terá que comparecer em uma das assembleias e deixar registrada a sua alteração.
Poderia me alongar mais, mas acredito que neste texto estejam as considerações mais importantes que todos devem seguir.
Até o próximo texto!
Por Amanda Accioli
Síndica Profissional, Advogada Condominialista, Diretora Regional SP da ANACON, Membro da Comissão de Direito Condominial OAB/SP, “podcaster” do Sindicolab no “Síndicas à Beira de um Ataque de Nervos”, articulista e palestrante.
Instagram: @acciolicondominial
