CÓDIGO CIVIL DE 2002

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A disciplina da propriedade edilícia no Brasil não veio contemplada no Código Civil de 1916, que se limitou a tratar, dentro do direito de vizinhança, da “casa de parede-meia”[1],( [1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Mobiliária. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.) conforme ensina Arnaldo Rizzardo. A regulação da matéria se iniciou com o Decreto n. 5.481/1928 e se aprofundou através da Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Com o advento do Código Civil de 2002, introduzido pela Lei n. 10.406/2002, houve a criação dos artigos 1.331 a 1.358 (Livro III, Título III, Capítulo VII) para regular a matéria – e, posteriormente, do art. 1.358-A, que regulamenta os condomínios de lotes. Entretanto, importante esclarecer que, quanto aos aspectos não regulados pelo Código Civil, ainda se mantém a vigência das disposições da Lei n. 4.591/1964.

No decorrer de toda a Legislação pertinente aos Condomínios Edilícios estarão como sugestão artigos alusivos ao Direito Condominial.

 

 

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.  (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

2oO solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

3oA cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.  (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

4oNenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

5oO terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I –a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II –a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

 

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I –a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II –sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV –as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V –o regimento interno.

1oA convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

 

 

2oSão equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

 

 

I –usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II –usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

 

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;  (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II –não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

 

 

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

 

 

IV –dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

 

1oO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

 

2oO condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1oNos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2oÉ permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

 

 

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I –se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II –se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

1oAs obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2oSe as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

3oNão sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4oO condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

 

 

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

 

 

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

 

 

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

 

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

 

I –convocar a assembléia dos condôminos;

 

 

II –representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

 

 

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

 

 

IV –cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

 

V –diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

VI –elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

 

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

 

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

 

 

IX –realizar o seguro da edificação.

 

 

1oPoderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

2oO síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

 

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

2oSe a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

 

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

 

 

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

 

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

 

 

 

Seção III
Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

  • 1oDeliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
  • 2oRealizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.

Seção IV
Do Condomínio de Lotes
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Este tópico merece maior destaque, tendo em vista a recente inovação apresentada pela Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, que criou e inseriu no ordenamento jurídico o art. 1.358-A.

Assim, no Condomínio de Lotes, a unidade autônoma será o terreno e não a edificação sobre ele, de modo que a cada proprietário de unidade autônoma fica assegurada a livre utilização e edificação no lote, desde que obedecidos os regramentos de ordem pública, em geral municipais, e não forem contrariadas as regulamentações da Convenção de Condomínio.

Art. 1.358-A.Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

 

 

1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

 Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

CAPÍTULO VII-A
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE

Seção I
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Disposições Gerais

O Direito se manifesta em todas as regiões do mundo e em variados grupos sociais, não importando qual seja. A evolução nesta área é constante e necessária para humanidade, ditando regras e deveres para paz social, segurança.

Uma dessas evoluções no direito brasileiro é o condomínio de multipropriedade, tema recorrente que vem sendo abordado pela doutrina, costumes e jurisprudências, em razão da ausência de legislação específica. Um assunto de suma importância para o Direito Civil, especialmente o direito de propriedade, o qual é previsto na Constituição Federal.

A Lei nº 13.777/2018 cria um novo capítulo no Código Civil chamado de “CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE”. Foram inseridos 19 novos artigos (arts. 1.358-B a 1.358-U).

 

Art. 1.358-B.A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).    (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único.  A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-D.  O imóvel objeto da multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;  (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II –inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.  (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-E.  Cada fração de tempo é indivisível.  (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou  (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

 Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.  (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)

Seção II
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Da Instituição da Multipropriedade

Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-G.Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

V – o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VI –as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-H.  O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Seção III
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário

Art. 1.358-I.  São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;               (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

  1. a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)
  2. b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)

Art. 1.358-J.  São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

V – manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VI – usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VII – usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VIII – desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IX –permitir a realização de obras ou reparos urgentes.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

II –multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)

I – de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-K.  Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo.                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Seção IV
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Da Transferência da Multipropriedade

Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.               (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

  •  Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)
  •  O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Seção V
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Da Administração da Multipropriedade

Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – manutenção, conservação e limpeza do imóvel;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

  1. a) determinar a necessidade da troca ou substituição;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)
  2. b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)
  3. c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)

V – elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VI – cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VII – pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-N.  O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – ao instituidor da multipropriedade; ou                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

         II–aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

  • Em caso de emergência, os reparos de que trata o caputdeste artigo poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)(Vigência)

 

Seção VI
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios

Art. 1.358-O.  O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – previsão no instrumento de instituição; ou                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II –deliberação da maioria absoluta dos condôminos.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas ab e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.               (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-P.  Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

V – os órgãos de administração da multipropriedade;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VI – a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VII – a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VIII – o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IX –o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência)

Art. 1.358-Q.  Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio edilício deve prever:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – as condições e regras para uso das áreas comuns;                 (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

V – o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VI – as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VII – a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

VIII – a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IX – os mecanismos de participação e representação dos titulares;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

X – o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

XI – a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-R.  O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único.  Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

I – o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

II – a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

III – a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-T.  O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

Art. 1.358-U.  As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.                (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

[1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Mobiliária. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

 

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