É possível proibir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns?

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Os condôminos inadimplentes sempre são uma dor de cabeça para o síndico e também para o condomínio. E não tem como escapar, todo condomínio, sem exceção, possui condôminos que são inadimplentes.

Sabemos que, tal como afirma o Código Civil, mais precisamente em seu art. 1.348, VII, compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas.

Todavia, mesmo com a cobrança de multas, avisos e tudo mais, alguns inadimplentes ainda insistem em não pagar sua cota condominial.

É nesse momento que, muitas vezes, o síndico, ou a assembleia de condôminos, resolve tomar algumas atitudes drásticas para coagir o inadimplente à pagar o que deve.

Certas vezes resolvem cortar o fornecimento de água e gás do condômino, ou então, mais drasticamente, o impedem de frequentar áreas de uso comum do condomínio, tais como piscina, churrasqueira, quadra de esportes e áreas de lazer em geral.

Mas isso é legal?

Em recente decisão publicada no DJE de 22.01.2019, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, entendeu ser indevido restringir o acesso dos condôminos inadimplentes ao espaço gourmet do condomínio, pois não existe no Código Civil qualquer amparo legal para tanto:

“APELAÇÃO CÍVEL – Ação Constitutiva de Manutenção do Exercício de Direitos de Propriedade e Uso por Condômino cumulada com Pedido de Indenização por Danos Morais e Declaração de Nulidade de Decisões tomadas em Assembleia de Condomínio – DESCONTO POR PONTUALIDADE – LEGALIDADE – CONDÔMINO INADIMPLENTE – RESTRIÇÃO DE ACESSO ÀS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO – ILEGALIDADE – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I – Embora a utilização do chamado “desconto por pontualidade” (mecanismo utilizado pelos condomínios para incentivar o condômino a fazer o pagamento da taxa condominial antes do prazo de vencimento estipulado no boleto, o que, no caso gera um desconto), seja perfeitamente possível e legal, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, lado outro, a meu ver, não tem qualquer amparo legal a restrição dos condôminos inadimplentes ao acesso às áreas comuns do condomínio, entre elas, como no caso, o espaço “gourmet”. II – Em que pese tenha sido aprovado em assembleia condominial, tenho que, por não estar amparada no Código Civil, não há como restringir o condômino inadimplente ao acesso do espaço “gourmet”, área comum do condomínio. III – No que tange ao pedido de danos morais, não assiste razão aos autores, ora apelantes, isso porque, não há nenhuma prova nos Autos de que, no momento em que não tiveram a entrega das chaves do espaço “gourmet”, tenham sido submetidos e expostos pelo síndico, à época, a qualquer tipo de constrangimento e ainda mais perante aos demais condôminos.” (EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

Esse entendimento acerca da proibição em aplicar qualquer sanção restritiva de direitos ao condomínio inadimplente é indevida, haja vista que fere o direito de propriedade insculpido na Constituição Federal em seu art. 5º, XXII.

Para a inadimplência vigora o princípio da pecuniariedade das penalidades. Isso significa que a punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial, sendo a única exceção a esta regra trazida pelo próprio Código Civil em seu art. 1.335, III, que veda o voto e a participação dos condôminos inadimplentes nas assembleias de condomínio.

Seguindo essa mesma linha de pensamento, entendo ser completamente ilegal a proibição do inadimplente em utilizar as áreas comuns do condomínio.

O ato de vedar a circulação ou a utilização desses espaços configura uma dupla punição ao inadimplente, haja vista que ao pagar o valor da cota condominial em atraso, nela será cobrada a multa legal, correção monetária, juros e honorários advocatícios.

Caso o síndico adote essa atitude de proibição, o condômino inadimplente poderá propor ação de obrigação de fazer, muitas vezes cumulada com danos morais, o que irá gerar uma despesa extra e muita dor de cabeça à administração do condomínio que já sofre com a situação de inadimplência.

O condomínio possui maneiras legais e menos gravosas ao devedor para cobrar seu débito. Os encargos moratórios já estão previstos no Código Civil. Várias são as ações judiciais cabíveis para obrigar o condômino a adimplir com sua obrigação. Até mesmo a penhora do imóvel é possível, haja vista o caráter propter rem do débito.

Portanto, deve-se sempre evitar qualquer decisão extrema como a da proibição que falamos aqui neste artigo, pois ele fere de plano o direito de propriedade.

 

 

MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).

 


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4 COMENTÁRIOS

  1. EMENTA: Condomínio. Convenção que prevê restrição de uso de área de lazer (salão de festas) ao condômino inadimplente. Possibilidade, nos termos do art. 1334, IV, do CC. Recurso improvido. (TJ-SP – APL: 01989422320108260100 SP 0198942-23.2010.8.26.0100, Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 17/11/2014, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2014)

    TRECHO DE VOTO: Dessa forma, havendo previsão na convenção condominial, autorizada pelo art. 1334, IV, do CC, a restrição de uso do salão de festas pode ser determinada pelo condomínio, contra o proprietário ou possuidor da unidade, estendendo-se ao inquilino, pois o proprietário locador não poderia ceder mais direitos do que possui.

  2. Ementa: CONDOMÍNIO. INADIMPLÊNCIA. RESTRIÇÃO AO USO DO SALÃO DE FESTAS. LEGALIDADE. ART. 1.531, C. CIVIL. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. Afigura-se legal a disposição convencional que veda uso de salão de festas a condômino inadimplente, notadamente quando concedida tolerância à mora. Somente se aplica sanção do art. 1.531, C. Civil, quando há má-fé, o que inocorre na espécie concreta. (Apelação Cível Nº 70004161790, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 08/05/2002)

  3. Ementa: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO AO USO DE ÁREA COMUM EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA DE MULTAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DANO MORAL INOCORRENTE. Autora restou proibida de utilizar o salão de festas em razão de estar inadimplente com o pagamento de multas aplicadas pelo condomínio. Inexistência de ato ilícito. Regra que constava expressamente no Regimento Interno do Condomínio. Dano moral inocorrente, visto constituir fato normal os moradores terem conhecimento sobre os condôminos inadimplentes com as cotas e multas condominiais. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71002449692, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em 12/08/2010)

  4. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROIBIÇÃO DE UTILIZAÇÃO DO SALÃO DE FESTAS POR LOCATÁRIOS DE UNIDADE CONDOMINIAL EM ATRASO NO PAGAMENTO DAS COTAS-PARTES DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Constando expressamente do Regulamento Interno a proibição de uso do salão de festas ao condômino inadimplente e, considerando que a utilização desse espaço demanda novas despesas aos demais condôminos, não se mostra abusiva, nem violadora dos direitos da personalidade, tal restrição administrativa. Hipótese em que a cota-condominial, em que pese paga à imobiliária do locador, não foi alcançada, à época da proibição do uso do salão de festas, ao Condomínio. Inexistência de ilicitude a justificar a indenização.Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. (Recurso Cível Nº 71000514620, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 17/06/2004)

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