“Em muitos casos, os moradores acham que o pagamento do financiamento é a única responsabilidade mensal. Esquecem a obrigatoriedade da taxa condominial, taxa de lixo, custos de salão de festas e outra rubricas. Há no mercado a percepção de que 20% da inadimplência, em média, é gerada pelo desconhecimento“, diz Rodrigo Della Rocca, cofundador da fintech CondoConta.
Inadimplência X cotas extras
O valor médio de condomínio no Brasil é de R$ 150, conforme análise da fintech CondoConta. O valor, que pode ser considerado “baixo” por alguns, se justifica pela quantidade de unidades existentes em cada prédio, especialmente nas novas unidades habitacionais ligadas à políticas como Minha Casa, Minha Vida.
Por outro lado, ainda que “acessível”, o valor pode gerar dívida que se torna inviável de ser quitada pelos moradores. Quando isso acontece, o débito é executado e o imóvel vai à leilão. Mas antes, disso, em geral, as gestões dos prédios tentam evitar o “pior cenário”.
Um caminho é o uso do fundo de reserva para evitar que a falta de pagamento de um afete o bom funcionamento do prédio para todos.
Pedro Theberge, membro do Serur Advogados, destaca que a Lei nº 4.591/64 prevê que na convenção de condomínio deve constar qual é forma de contribuição para o fundo de reserva ser formado. Em geral, é calculado como um percentual entre 5% e 10% da arrecadação condominial. E outro problema reside aqui, na avaliação da CondoConta.
“Na maior parte dos casos as previsões orçamentárias aprovadas são muito baixas, para não tornar o valor da taxa mensal alto. ‘Sem gordura’ para lidar com imprevistos e tendo inadimplência, invariavelmente o síndico vai precisar criar cotas extras. Isso acaba impactando especialmente os ‘bons pagadores’ que precisam contribuir ainda mais para tentar manter o funcionamento da estrutura’, analisa Della Rocca.
Theberge, do Serur Advogados acrescenta. “Não há dúvidas que é nas taxas extraordinárias que mora o grande ruído no ecossistema do condomínio. A lei brasileira não estabelece número máximo ou limites objetivos em relação a essas chamadas. Cabe à assembleia soberana instituir, elevar, reduzir ou extinguir as cotas extraordinárias”.
Com esse desenho, fica fácil entender porque, mesmo com fundo reserva, muitos moradores se veem com cotas extras ao longo de um ano inteiro, alterando por completo a previsão de orçamento pessoal com gastos com moradia.
Para além da inadimplência, cotas extras podem ser geradas por outros fatores. O advogado frisa que, em casos específicos, mesmo uma despesa tipicamente fixa pode se tornar uma taxa extraordinária. “É o que ocorre, por exemplo, quando por algum motivo a conta de água alcança um valor excepcionalmente alto em determinado mês. Nesse caso, pode ser fixada uma cota extraordinária para garantir a quitação do serviço”, diz.
Com tantas variáveis que podem influenciar o bolso das famílias que buscam comodidade e mais segurança nos prédios, Della Rocca aponta que um dos caminhos para diminuir os custos dos proprietários dos imóveis é profissionalizar, ao máximo, a gestão. “A modelagem de gestão precisa ser igual ao de uma empresa. Tercerizar o serviço de segurança, de limpeza, e de cobrança do condomínio com a cessão de recebíveis é um caminho para mitigar problemas“, sustenta. “Aquele condomínio que não cria mecanismos eficientes vai pressionar os bons pagadores, que podem se tornar os novos inadimplentes”, alerta.
Saúde do condomínio em dia
Quando há uma boa gestão, reparos emergenciais são feitos usando os valores do fundo sem comprometer a rotina mensal dos condôminos. Eventualmente, a Assembleia Geral pode até aprovar a conversão de parte excedente dessa verba para melhorias no condomínio, o que pode agregar valor ao prédio ou conjunto de casas.
Mas, ainda assim, é possível que cotas extras sejam necessárias. Pedro Theberge, membro do Serur Advogados cita outros exemplos de cobranças que podem ser feitas como cotas extraordinárias (não previstas do condomínio):
- instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- obras de reforma ou pintura da estrutura condominial,
Com esse desenho, fica fácil entender porque, mesmo com fundo reserva, muitos moradores se veem com cotas extras ao longo de um ano inteiro, alterando por completo a previsão de orçamento pessoal com gastos com moradia.
Para além da inadimplência, cotas extras podem ser geradas por outros fatores. O advogado frisa que, em casos específicos, mesmo uma despesa tipicamente fixa pode se tornar uma taxa extraordinária. “É o que ocorre, por exemplo, quando por algum motivo a conta de água alcança um valor excepcionalmente alto em determinado mês. Nesse caso, pode ser fixada uma cota extraordinária para garantir a quitação do serviço”, diz.
Com tantas variáveis que podem influenciar o bolso das famílias que buscam comodidade e mais segurança nos prédios, Della Rocca aponta que um dos caminhos para diminuir os custos dos proprietários dos imóveis é profissionalizar, ao máximo, a gestão. “A modelagem de gestão precisa ser igual ao de uma empresa. Tercerizar o serviço de segurança, de limpeza, e de cobrança do condomínio com a cessão de recebíveis é um caminho para mitigar problemas“, sustenta. “Aquele condomínio que não cria mecanismos eficientes vai pressionar os bons pagadores, que podem se tornar os novos inadimplentes”, alerta.
Saúde do condomínio em dia
Quando há uma boa gestão, reparos emergenciais são feitos usando os valores do fundo sem comprometer a rotina mensal dos condôminos. Eventualmente, a Assembleia Geral pode até aprovar a conversão de parte excedente dessa verba para melhorias no condomínio, o que pode agregar valor ao prédio ou conjunto de casas.
Mas, ainda assim, é possível que cotas extras sejam necessárias. Pedro Theberge, membro do Serur Advogados cita outros exemplos de cobranças que podem ser feitas como cotas extraordinárias (não previstas do condomínio):
- instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- obras de reforma ou pintura da estrutura condominial,
Fonte: Valor Investe
