Fazer manutenção preventiva e periódica, com execução por um profissional habilitado, é a forma de não ter problemas com danos em condomínios residenciais, comuns em períodos de chuvas intensas como agora. Em Goiânia, em apenas dois dias, choveu o volume que era esperado para todo o mês de janeiro e há previsão de mais chuvas, o que mantém o alerta para riscos.
“É preciso estar atento a todos os lugares que têm contato com as águas das chuvas. E não apenas para problemas aparentes, mas também para os que não são tão visíveis, daí a importância de um assessoramento técnico”, orienta o engenheiro civil Ronan Abreu Reis, vice-presidente do Sindicato das Imobiliárias e Condomínios do Estado de Goiás (SecoviGo).
Ronan lembra que o síndico pode responder civil e criminalmente por omissão em caso de problemas e que até a garantia contratada pode ser afastada pela seguradora caso fique comprovado que o dano foi decorrente da falta de manutenção adequada. “Às vezes, o problema pode ser provocado por um erro de cálculo, mas isso não exime o síndico da responsabilidade de verificar periodicamente, com assessoramento de um engenheiro”, destaca o vice-presidente do Secovi. “Não é só observação visual, mas uma vistoria técnica. Isso custa e o condomínio tem de arcar com esse custo, por uma questão de segurança”, aconselha.
O vice-presidente do SecoviGo lembra que as manutenções periódicas e preventivas devem ser agendadas pelos gestores dos condomínios com antecedência, lembrando que o período chuvoso em Goiás começa no mês de outubro. “Os cuidados devem se estender a todos os ambientes, não só em condomínios horizontais, mas também nos verticais”, observa. Ele explica que uma precipitação de 30 milímetros, por exemplo, já pode ser considerada e pode representar algum desconforto para cidadão e problemas para o escoamento.
O ideal é começar a manutenção pelas superfícies mais expostas, como telhado, calhas, locais de captação de água das chuvas. “Em telhados, por exemplo, devido ao uso e acesso por terceiros no período não chuvoso para instalar antenas, ar-condicionado, há risco de telhas quebradas, rachadas, calhas afundadas e é importante identificar esses problemas antes”, alerta, ponderando que uma calha entupida, por exemplo, pode provocar alagamentos em lajes, infiltrações em unidades inferiores. “por isso orientamos tanto os síndicos fazer da manutenção uma rotina programada”, ressalta. Também é importante verificar se sarjetas e bocas de lobo estão desobstruídas e limpas.
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Em condomínios horizontais, principalmente nos que ficam localizados próximos a encostas, são comuns as construções de muros de arrimo, dotados de elementos de drenagem. No entanto, também são freqüentes as infiltrações nessas estruturas, o que também reforça a necessidade de manutenções periódicas. Por fim, Ronan Reis orienta os síndicos a ficarem atentos à previsão do tempo e aos alertas meteorológicos e a ter em mãos telefones de emergência, como da Defesa Civil (199), Corpo de Bombeiros (193) e Polícia Militar (190) para agilizar o atendimento de eventual pedido de socorro.
Veja as principais recomendações abaixo:
Em condomínios horizontais de casas ou blocos, recomenda-se:
• Manter as vias desobstruídas e sem buracos, sarjetas limpas;
• Caixas de captação de águas pluviais (bocas de lobo), canaletas e grelhas, manter limpas e desobstruídas, se possível dotadas de grades de proteção contra acesso de resíduos de maior porte e plásticos;
• Redes, galerias, canais, limpos sem vegetação e entulhos acumulados;
• Poços de infiltração operando com eficiência, sem colmatação dos elementos filtrantes;
• Bombas elevatórias de águas pluviais e servidas em perfeito funcionamento;
• Pequenas barragens de terra, sem trincas ou infiltrações;
• Muros de arrimo, com sistema de proteção contra infiltração, buzinotes e drenagens funcionando;
• Preservar as áreas de infiltração, gramados, jardins e outros ambientes projetados, com seus elementos de drenagem operando;
Em condomínios verticais, recomenda-se:
• Realizar a verificação de telhados e coberturas, observar se existem telhas soltas, trincadas ou quebradas, procedendo previamente o reparo, substituição ou fixação adequada;
• Verificar condições de escoamento das calhas – se estão desobstruídas, limpas de folhas , dejetos, animais, pedaços de telhas ou outros objetos, se não estão deformadas provocando acúmulo de água por deficiência no apoio ou pisoteio por terceiros (instaladores de antenas, de condensadoras, sistemas de aquecimento solar, etc.);
• Verificar rufos – se não estão soltos da alvenaria, descontínuos nos seus pontos de trespasso, se não estão com inclinação inadequada em relação à telha;
• Avaliar a preservação das condições dos pontos de captação e drenagem de águas pluviais nas lajes e calhas – se não estão obstruídos, sem ralo de proteção, se estão desconectados do ramal de escoamento, calhas ou conexões de descida;
• Nos ambientes de lajes – observar se os ralos estão desobstruídos, se as redes de drenagem não estão assoreadas com acúmulo de resíduos, depositados em razão de baixa velocidades de escoamento de água em determinadas ocasiões, provocando deposito de terra e areia em sua extensão. Em situações de tubos suspensos e posicionados nos tetos dos subsolos, tal verificação é de fácil avaliação a olho nu, verificando-se a deformação longitudinal com curvatura voltada para baixo em trechos entre suas ligações.
• Nos ambientes das paredes dos muros de arrimo em subsolos, quando há infiltrações ou vazamentos em caixas de esgoto/pluvial vizinho, ou, ainda, por deficiência operacional do sistema de drenagem da cortina, ou infiltração através de trincas resultantes de pequenos deslocamentos estruturais, que devem ser detectados e solucionados antes do período chuvoso;
• Poços de captação de águas servidas, limpeza permanente devido ao acúmulo de areia e argila provocado pela limpeza periódica de lavagem das superfícies dos ambientes e de transito de veículos e pessoas. Deve-se verificar as condições de operação e funcionamento das bombas e condutores;
• Sistemas de infiltração de água de chuva (poços, trincheiras, pavimentos permeáveis, etc.), devem ser mantidos limpos e operando com eficiência;
• Áreas que são protegidas por algum processo de impermeabilização, deve-se realizar verificação permanente no entorno de ralos de drenagem, em juntas de dilatação, em trechos de laje com trincas e manchas de álcalis de cimento (estalactites), que danificam pinturas de veículos e outros bens, não devendo nunca serem mascaradas com procedimentos de captação por calhas ou tubulações,pois não eliminam a causa,mas provocam e acentuam danos,causando riscos à estrutura e insegurança a todos.
Fonte: A redação
