É possível expulsar do condomínio o proprietário do imóvel?

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É possível expulsar do condomínio o proprietário do imóvel?

É possível privar o proprietário de um imóvel de utilizar as áreas comuns do condomínio ou até mesmo de entrar no mesmo no caso de reiterado descumprimento das normas internas do condomínio?

Viver em condomínio pode ser muito positivo, principalmente tratando-se da questão da segurança e dos serviços oferecidos pelos condomínios, por outro lado, um morador problemático pode acarretar grandes transtornos de convivência.

O condômino antissocial, ou popularmente conhecido como “problemático”, é aquele morador que faz diversas festas no apartamento em horários inapropriado, deixa o som no último volume, que vive descumprindo as regras da garagem, xingando os demais moradores, que usa a sua moradia para cometer crimes como aliciar menores ou tráfico de drogas, aquele que coloca em risco a vida dos demais moradores, e etc.

 

 

O Código Civil não prevê a possibilidade de expulsão do condômino antissocial.

No entanto, a jurisprudência tem admitido, com extrema cautela, a possibilidade de “expulsão” do morador antissocial de forma temporária, conforme veremos, cumulativamente, os seus requisitos.

 

1 – Comportamento nocivo e reiterado que impossibilite a convivência comum:

Não é qualquer hipótese que permite a expulsão de um condômino, conforme se vê das decisões judiciais pelo país.

De um lado, existe o direito do proprietário ou possuidor de não ser perturbado no exercício de sua propriedade/posse, por outro lado, direito este que sofre limitação em prol da coletividade.

É aquele velho ditado: “o seu direito acaba onde começa o do outro”.

Assim, o condômino antissocial é aquele que pratica, reiteradamente e de maneira absurdamente nociva, atos que afetam os direitos de vizinhança, ou seja, que prejudicam a saúde, sossego e segurança dos demais moradores, tornando insuportável a convivência comum.

Conforme já dito, o que respalda a possibilidade de afastamento do condômino antissocial é o seu grave comportamento que pode colocar em risco até mesmo a vida dos demais moradores, como a prática de tráfico de drogas, prostituição e aliciamento de crianças dentro do condomínio, reiteradas ameaças e agressões físicas a outros condôminos, desrespeito a decisões judiciais relativas ao comportamento do condômino dentro do condomínio, ou seja, atos que configuram abuso do direito de propriedade.

 

 

Nestes casos específicos, após o preenchimento dos outros requisitos que ainda serão abordados neste artigo, para garantia da harmonia, da função social da propriedade e do respeito aos direitos de vizinhança (saúde, segurança e sossego), a assembléia de condomínio poderá deliberar a respeito da propositura de ação de exclusão de condômino antissocial.

Repito: os casos são específicos e precisam ser cuidadosamente analisados pelo síndico, advogado e outros condôminos para eventual propositura da ação de expulsão, uma vez que não há uniformidade de decisões judiciais neste sentido, sendo que o Juiz analisa caso a caso.

 

2 – Aplicação de multas, previstas no Código Civil, que se tornaram ineficazes

O Código Civil brasileiro estabelece a aplicação de multa no caso de descumprimento das regras impostas pela própria lei, bem como àquelas dispostas na convenção condominial e no regimento interno.

No caso do condômino antissocial, a multa poderá alcançar até 10 vezes o valor correspondente à despesa de condomínio após ser deliberado em assembléia.

Porém, por vezes, o condômino que pode pagar, efetua o pagamento de todas as multas e indenizações e se sente desobrigado a respeitar os limites impostos no condomínio, tornando as sanções ineficazes.

Em razão da ineficácia das sanções, após avaliado o comportamento do condômino e seus atos reiterados, constatando-se a viabilidade de sua expulsão, é de suma importância que se esgote todas as possibilidades de aplicação de multa pecuniária antes de se cogitar ingressar com ação judicial de expulsão.

 

 

E não só isso, a incidência das multas deve estar em conformidade com o disposto no Código Civil de 2002 que determina o quórum de aprovação dos condôminos presentes em assembléia para aplicação da multa, vejamos o texto da lei para melhor compreensão, in verbis:

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

O supracitado artigo do Código Civil dispõe sobre as sanções ao condômino antissocial e o quórum de aprovação para aplicação da multa, sem o qual não poderá ser imposta a penalidade.

É importantíssimo observar estritamente os requisitos de validade da multa, caso contrário, o condômino antissocial poderá usar a suposta ilegalidade em sua defesa, inviabilizando a procedência da ação de expulsão.

Reitera-se que a ação judicial para expulsão do condômino, ou até mesmo simplesmente ação de obrigação de fazer e indenizatória, deverá ser proposta após o esgotamento de todas as tentativas de solução amigável e aplicação das referidas multas.

Além disso, o condomínio/síndico também deverá respeitar o contraditório e ampla defesa, bem como assembléia deliberando a respeito da propositura de ação de expulsão de condômino antissocial, conforme veremos a seguir.

 

 

3 – Contraditório e Ampla Defesa do condômino antissocial e deliberação em assembleia para propositura de ação de expulsão

Vejamos o que demonstram os seguintes Enunciados de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.

“Enunciado 92 do CJF – As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.

 

Enunciado 508 do CJF – Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

As decisões judiciais consoantes à possibilidade de expulsão do condômino antissocial são proferidas, inclusive, com base nos enunciados apontados.

Desta forma, é imprescindível que o suposto condômino antissocial seja anteriormente notificado em relação às multas aplicadas de acordo com o item anterior, sob pena de ilegalidade e inviabilidade de afastamento deste morador.

Assim, o síndico deve estar atento a estes requisitos, notificando o condômino a apresentar, se quiser, defesa dentro de prazo razoável em respeito aos princípios constitucionais do Contraditório e Ampla Defesa.

Outro requisito indispensável é a necessidade de assembléia para deliberar sobre a possibilidade de ingressar com ação judicial para afastamento do condômino que reiteradamente está trazendo problemas ao condomínio.

Sem a deliberação em assembléia com quórum qualificado do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil brasileiro, fica inviável a propositura de ação judicial de afastamento do condômino antissocial, conforme entendimento jurisprudencial e doutrinário.

 

 

É importante dizer que caso haja condenação do condômino antissocial para o seu afastamento do condomínio, tal afastamento deve ser temporário com parâmetro bem definido pelo julgador.

Por fim, para evitar prejuízo ao condomínio com relação as custas processuais, honorários advocatícios etc. é de suma importância a análise específica do caso, bem como o preenchimento dos requisitos elencados neste artigo.

A assessoria jurídica de qualidade minimiza os riscos de o condomínio sair no prejuízo, razão pela qual se faz necessário o síndico ficar atento a estas questões e não tomar atitudes deliberadamente.

 

 

 

Artigo em conjunto

 

DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogado; Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/Osasco. 

LUAN RODRIGO DE CARVALHO DA SILVA – Pós-Graduado em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/Osasco. Cursando Administração de Condomínios pelo curso da Profª Rosely Schwartz.

 

 

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