É comum encontrarmos condomínios formados por mais de um bloco e administrados de forma equivocada por mais de um síndico. Às vezes, olhando de fora, tem-se a impressão que se esses conjuntos habitacionais se tratam de edifícios distintos, porém, na verdade, integram um único condomínio composto de vários edifícios, onde a convenção determina seja tudo administrado por apenas um síndico.
Estranhamente, há casos de moradores instalarem muros ou grades divisórias entre os blocos, com a finalidade de “separar” os edifícios, como se isso valorizasse o apartamento ou elevasse o status, sendo tal atitude ilegal por impedir o livre acesso às áreas comuns que pertencem a todos.
Em alguns casos a divisão por grades acaba prejudicando alguns moradores ou blocos que passam a ter menor área de circulação e de estacionamento, gerando assim desvalorização do valor de algumas unidades.
Unicidade condominial
Desde 1964, a Lei nº 4.591 definiu de forma clara e precisa em seu artigo 1º o que vem a ser considerado condomínio: “As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais…”.
A lei é taxativa ao especificar que condomínio significa direito simultâneo, ou seja, uma comunidade de proprietários com direitos e deveres iguais, independentemente de ser ela formada por um edifício ou por um conjunto deles, o que deixa claro a ideia de unicidade.
Quando a Prefeitura aprova a construção de dois ou mais edifícios em um único terreno, sendo o empreendimento registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com a Convenção, fica caracterizado um condomínio. O terreno onde são construídos os blocos pertence a todos os coproprietários, tendo cada unidade uma parte das áreas comuns, de acordo com a fração ideal.
Administração irregular gera nulidades e prejuízos
O condomínio é uno e indivisível, a eleição de tantos síndicos quantos forem os blocos é ilegal caso a convenção determine a eleição de somente um síndico. Poderão ocorrer os seguintes problemas:
a) a ilegitimidade do síndico (ou dos síndicos) para representar o condomínio na defesa de seus interesses;
b) problemas com prestações de contas e fiscais;
c) prejuízos trabalhistas, já que o empregado de um determinado bloco ao ajuizar uma ação reclamatória indicará como parte/reclamada o condomínio como um todo, independentemente de ter prestado serviços neste ou naquele bloco;
d) nulidade de todas as assembleias, já que a convocação é destinada a apenas parte do condomínio;
e) nulidade das deliberações por falta de quórum, especialmente quanto a obras, perdendo o condomínio a condição de exigir o pagamento da taxa extra.
f) depreciação das unidades do bloco que tiver redução de sua área comum de lazer ou de garagem.
Poderá o condomínio ter uma derrota judicial num processo de cobrança de uma taxa que tenha sido aprovada numa assembleia irregular. Todavia, há como rerratificar a convenção para estabelecer administrações distintas, mas isso é um desafio.
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Kênio Pereira: Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Advogado e Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG.
Fonte: Hoje em dia
