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As relações condominiais têm crescido muito e cada vez mais têm sido um foco de atração para advocacia imobiliária.
Hoje grande parte da população reside em condomínios, em prédios.
Dessa forma temos vários aspectos importantes a serem levantados sobre esse tema, vejamos:
Primeiramente falaremos sobre a cobrança do crédito condominial, o CPC/2015 entendeu por bem dar um upgrade na cobrança do crédito condominial, vejamos:
Antes a cobrança era feita por meio de uma ação de conhecimento, que tinha o rito sumário, ou seja, ajuizava-se uma ação de conhecimento pelo rito sumário, buscando a cobrança do crédito devido.
Porém, as ações que eram do rito sumário foram absorvidas pelas ações do rito comum, como o CPC de 2015. Ou seja, o rito sumário foi revogado no nosso ordenamento.
Obs. Eu tenho uma ação de cobrança de crédito condominial que tramita no Judiciário, antes da entrada em vigência do CPC de 2015 (lembrando que o CPC/15 entrou em vigência em 18/03/2016), como fica essa ação?
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Simples, vai incidir aqui o que está disposto no Art 1.046, § 1º do CPC/15, que dispõe uma regra que a doutrina chama de ultratividade da lei revogada. Mas o que isso significa? Significa que, a lei que já foi revogada, ou seja, o CPC/73, continua sendo aplicável até o dia que for proferida uma sentença.
Assim, esse processo, até que seja proferida uma sentença, será totalmente regulamentado pelo CPC de 1973, em todos os seus aspectos, como por exemplos, contagem em dias corridos, cabimento de agravo retido…
Quando for dada a sentença e a partir de então,se começa aplicar a regra do CPC de 2015.
Obs. O TJRJ, converteu todas as ações do rito sumario em ações do rito comum, logicamente isso é uma prática abusiva e ilegal, violando o Art 1.046, § 1º do CPC/15.
Dessa forma, com o fim do rito sumário, o legislador optou em usar o Art. 784, X do CPC/15, ou seja, transformou o crédito condominial em título executivo extrajudicial.
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Logicamente, existem alguns requisitos a serem observados
- Esse crédito condominial deve estar previsto na convenção ou previsto e aprovado em assembleia.
- E documentalmente comprovado, tanto as despesas ordinárias como as despesas extraordinárias.
Dessa forma, deixamos de propor uma ação de conhecimento, passando a propor uma ação de execução de título executivo extrajudicial. Onde o executado, será citado para pagar em 3 dias úteis, segundo o Art 829 do CPC, e não efetuado esse pagamento, a partir do quarto dia, já pode ter penhora e avaliação dos bens do devedor executado.
Lembrando queo crédito condominial é um dos exemplos mais famosos de obrigação ´´Propter Rem´´, ou seja, obrigações que decorrem do direito de propriedade, e estas obrigações estão dispostas no Art 3º da lei 8009, e autoriza a penhora do bem de família.
Importante lembrar que a lei de condominios, Lei 4951/64, já previa antes do CPC de 2015 que o crédito condominial se tratava de um título executivo extrajudicial, o que não estava disposto no CPC/73, mas agora está expressamente disposto no CPC de 2015.
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Porém temos que ter atenção na cobrança desse crédito
O Art 783 do CPC, Todo título executivo pressupõe alguns requisitos, pressupõe uma obrigação certa, líquida e exigível.
Dessa forma o título executivo do crédito condominial reflete, o que chamamos de uma obrigação de trato sucessivo, uma prestação periódica, que se renova todo mês, isso pode ser um problema, porque temos que ter liquidez no título executivo.
Como resolvemos isso? Simples. Utilizamos o Disposto no Enunciado 86 do CJF
´´As prestações vincendas até o efetivo cumprimento da obrigação incluem-se na execução de título executivo extrajudicial (arts. 323 e 318, parágrafo único, do CPC).´´
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Lembrando que o Art. 771, § único do CPC, manda que apliquemos as regras do processo de conhecimento, ao processo de execução, ou seja, quando temos um processo de execução, no que couber, iremos aplicar de maneira subsidiária as regras do processo de conhecimento.
Sendo assim, como em um processo de conhecimento podemos ir inserindo as prestações vincendas (Conforme o Art 323 do CPC), podemos subsidiariamente inserir também em uma execução, se valendo do Art 323 na forma do Art 771, § único do CPC.
Bruno Souza/Jusbrasil
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