Apesar de ser um investimento considerável, a manutenção deve estar obrigatoriamente prevista no planejamento orçamentário. A negligência em relação a essa questão pode comprometer o desempenho, a segurança e salubridade do prédio. Além de prejudicar a qualidade de vida dos usuários, as edificações que se deterioram antes do tempo geram custos sociais, econômicos e ambientais elevados.
A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial, estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação, estabeleça as incumbências e a autonomia de decisão dos envolvidos.
Os relatórios de inspeção devem: descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento, equipamento e componente da edificação; apontar e, sempre que possível, estimar a perda de seu desempenho; recomendações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; conter prognóstico de ocorrências.
O programa de manutenção consiste na determinação das atividades essenciais à manutenção: periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários. Esses itens devem referir-se individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.
O programa de manutenção precisa ser atualizado periodicamente. Deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:
- tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
- sistemas, materiais e equipamentos;
- idade das edificações;
- expectativa de durabilidade dos sistemas (atender à NBR 15575);
- relatório das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas quanto financeiras, e as não conformidades encontradas;
- relatório das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
- solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;
- histórico das manutenções realizadas;
- impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
- escala de prioridade entre os diversos serviços;
- previsão financeira.
Durante os serviços de manutenção, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, sem obstrução das saídas de emergência.
É de responsabilidade do executante providenciar:
- meios que garantam condições necessárias à realização com segurança dos serviços de manutenção;
- meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
- delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.
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A documentação do sistema de manutenção deve conter:
- manual de operação, uso e manutenção das edificações, conforme ABNT 14037;
- programas de manutenção;
- planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
- contratos firmados;
- catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
- relatório de inspeção;
- documentos mencionados na ABNT NBR 14037, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
- registros de serviços de manutenção realizados;
- ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
- documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.
Os registros da implementação do programa de manutenção, bem como das inspeções e manutenções realizadas, devem ser mantidos legíveis e disponíveis para acesso, contendo: identificação; função dos responsáveis pela coleta dos dados; forma de arquivamento; período de tempo em que o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.
Indicadores gerenciais: recomenda-se que o sistema de gestão de manutenção possua indicadores de eficiência para avaliar a relação entre custo, tempo estimado e efetivamente realizado; taxa de sucesso das intervenções (medida pelo retrabalho necessário); relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções; preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.
As edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.
Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo.
Por isso, a manutenção precisa ser pensada estrategicamente, isto é, voltada para os resultados da organização, deixando de ser apenas eficiente para se tornar eficaz. Portanto, não é suficiente consertar o equipamento ou reparar a instalação com celeridade, mais do que isso, é preciso reduzir a probabilidade de uma parada não planejada. Assim, a manutenção deve ser organizada de tal maneira que as instalações e os equipamentos parem de funcionar somente de forma planejada.
Diante do exposto, pode-se inferir, portanto, que a utilização de procedimentos e rotinas de manutenção, em conjunto com um planejamento estratégico de gestão do imóvel, garante o bom funcionamento dos sistemas, uma sobrevida à edificação e, ainda, uma valorização imobiliária.
Para concluir, pode-se inferir que a Engenharia Diagnóstica em edificações pode ser incorporada e adotada pelos responsáveis legais das edificações para fornecer os subsídios fundamentais, os meios técnicos e elementos previstos na NBR 5674, pela sua utilização de suas ferramentas que irão facilitar ao desenvolvimento regular e a implementação do Plano de Manutenção nas edificações em geral.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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