Quem compra uma fração num prédio sob o regime da propriedade horizontal pode estar a assumir a responsabilidade de pagamento de despesas aprovadas pela assembleia de condóminos antes de concretizar o negócio, ou seja, criadas numa altura em que ainda nem sequer era condómino.
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O regime jurídico da propriedade horizontal (n.º 1 do art.º 1424º do Código Civil (CC)) diz-nos que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício “são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações”, o que parece significar que, independentemente da data de vencimento, a responsabilidade é sempre do condómino à data da assembleia que aprove o orçamento de despesas correntes ou obras. Por este artigo poderíamos concluir que uma obra aprovada no dia anterior à alienação da fração, mas com pagamento em data posterior, nem que esse vencimento se desse meses depois, seria sempre da responsabilidade do condómino à data da assembleia, ou seja, daquele que já não iria usufruir da obra. O mesmo aconteceria, sendo essa a interpretação, no caso das despesas correntes, que dão origem às designadas “quotas do condomínio” e que são aprovadas na assembleia do início do ano, para serem pagas durante o decurso de todo o ano.
O mesmo regime jurídico diz noutro artigo (n.º 4 do art.º 1424.º-A) que “os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário”. Esclarecedor, sem dúvida, mas em contradição com a norma anteriormente referida. Ora, pela leitura desta norma, que não levanta qualquer dificuldade de interpretação, as deliberações de assembleias anteriores à transmissão da fração e que aprove orçamentos de despesas correntes, obras ou outros, a pagar pelos condóminos em prestações, vinculam quem venha a adquirir qualquer fração exclusivamente quanto às prestações que se vençam posteriormente à transmissão. Pegando nos mesmos exemplos, se a assembleia aprovar uma obra, com pagamento em prestações que se dilatem no tempo e um condómino transmitir a fração no dia ou dias seguintes, a responsabilidade do pagamento dessas prestações transmite-se para o novo proprietário, o mesmo acontecendo com as quotas do condomínio referente às despesas correntes, ou a qualquer outra despesa.
Outra coisa é a responsabilidade perante o condomínio quanto às prestações vencidas à data da transmissão. Com o novo regime, o administrador do condomínio está obrigado a emitir uma declaração de onde conste o montante dos encargos do condomínio, natureza desses encargos, montantes e prazos de pagamento, assim como as dívidas existentes, sendo o caso, constituindo esta declaração documento instrutório da escritura de compra e venda da fração ou do documento particular autenticado, a menos que o adquirente expressamente declare que prescinde dessa declaração, “aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio”, como dispõe o n.º 3 do citado art.º 1424.º-A.
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Autor:
VÍTOR AMARAL: Presidente da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios
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Fonte: Dinheiro Vivo
