A POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL

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Os condomínios devem ser construídos para o bem e longe viver, para, o residir, o trabalhar e o recrear-se com sossego, segurança e saúde. Com este parâmetro tríplice, devem ser analisadas as questões pertinentes às situações sociais de vizinhança construídas para exercerem sua função social.
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O comportamento antissocial é o que se afasta dos padrões de normalidade e desrespeita os convencionalismos sociais, os princípios éticos, alcançando até prática contravencional ou delituosa; é a forma abusiva, deseducada, sem respeito, egoísta, sem disciplina, que provoca constrangimento, violadora das normas regulamentares do condomínio edilício.[1]

Prevê o art. 1.337 do Código Civil a aplicação de multa pecuniária ao condômino que pratica conduta antissocial, que poderá alcançar o patamar do décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, como se vê:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Impõe destacar que o direito de propriedade confere ao proprietário usar livremente bem, desde que respeitada a função social e vedado o abuso de direito. Nesse diapasão, cumpre ressaltar que medidas rigorosas que infligem ao proprietário um sacrifício no exercício do direito de propriedade deve ser fundamentado em competente processo, seja administrativo ou judicial, no qual é conferido ao condômino infrator a oportunidade do contraditório e da ampla defesa.

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Nesse sentido, explica o Enunciado 92 da Jornada de Direito Civil:

Enunciado 92 – As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo[2].

Perceba-se que o art. 1.337 do Código Civil silencia quanto à possibilidade de expulsão ou imediata retirada do condômino antissocial, sendo, todavia, tal medida admitida pela doutrina e pela jurisprudência de forma excepcional, quando as sanções pecuniárias não surtirem efeito. Nessa senda, dispõe o Enunciado n. 508 da V Jornada de Direito Civil:

Enunciado 508 – Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

No âmbito administrativo, cumulam-se registro em livros de reclamações e de ocorrências, advertências, multas, boletins de ocorrência policial, inquéritos policiais, ações penais e ações cíveis.

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Transcorrido este caminho, que sempre dependerá de cada caso analisado, a comunidade deverá se reunir e, finalmente, realizar a assembleia que determine o encaminhamento para: exclusão via judicial; ação de expulsão; e no caso de condômino não proprietário, a resolução do contrato que a ele se vincule.

Ao arremate, para que ocorra a exclusão do condômino antissocial é necessário que seja oportunizado ao acusado o exercício do contraditório e ampla defesa.

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[1] NADER, Paulo. Curso de Direito Civil: direito das coisas. vol. 4. – 7. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2016.

[2] Disponível em :< https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/724> acesso em 29 de março de 2022.

Giovane de Albuquerque Figueiredo: é pós graduando em Direito Processual pela Pontifícia Universidade Católica – PUC – Minas e advogado. Palestrante. Secretário Geral da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/MT. Membro da Comissão da Jovem Advocacia da OAB/MT. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Estudou Direito no Centro Universitário de Várzea Grande -UNIVAG. Na advocacia, atua no ramo Consumidor, Civil, Condominial e Penal.