A 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, acordou, em Turma, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDOS A RELATORA E O PRIMEIRO VOGAL.
Os autores ajuizaram “ação declaratória de nulidade de cláusula de convenção de condomínio c/c perdas e danos “contra o Condomínio, alegando, em síntese, “que são proprietários, respectivamente, dos apartamentos de números 1103B e 1101B; que mesmo em se tratando de área de cobertura, os autores não trazem maiores despesas comuns ao prédio. Sustentam, no entanto, que a escritura de convenção reguladora dos direitos comuns do condomínio, lavrada em 19/06/2000, estabeleceu o rateio das despesas condominiais de acordo com a fração ideal de cada imóvel, de modo que os autores são obrigados a pagar, mensalmente, o valor de R$ 1.088,09. Destacam que as despesas das unidades relativas a gás são individualmente aferidas e cobradas de acordo com o consumo de cada apartamento. Registram que a convenção de condomínio onera os proprietários dos apartamentos maiores, causando o enriquecimento ilícito dos demais condôminos. Pediram a procedência da ação, para compelir o réu a cobrar as taxas condominiais por unidade e a restituir o indébito, em dobro.
A MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora JULGOU IMPROCEDENTE a ação, condenando os requerentes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais que fixo em R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma do art. 85, § 8º, do mencionado diploma legal.
Os autores interpuseram apelação contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora que, nos autos da “ação declaratória de nulidade de cláusula de convenção de condomínio c/c perdas e danos” ajuizada em face do CONDOMÍNIMO DO EDIFÍCIO PAUL CEZANNE, julgou improcedente o pedido inicial.
Em suas razões recursais, os recorrentes aduziram que “são proprietários de apartamentos tipo cobertura e que “o objeto da ação está fundado no fato de que a escritura de convenção reguladora dos direitos comuns determinou, em seu artigo 25, o rateio das despesas condominiais de acordo com a fração ideal. Contudo, no caso trazido à apreciação judicial, as despesas condominiais são cobradas exclusivamente para o pagamento daquilo que é comum a todos os moradores, o que ficou comprovado nos autos”.
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Cinge-se a controvérsia do feito em analisar se o rateio das despesas condominiais deve ser feito de acordo com a fração ideal de cada imóvel ou pela quantidade de unidades autônomas existentes.
Sobre o tema, dispõe o inciso I do art. 1.336 do CPC:
:
Art. 1336. São deveres do condômino
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Ainda nesse sentido, prevê a Lei nº 4.591/64:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
Assim, observa-se que a legislação de regência determina como critério para o rateio das despesas do condomínio, a proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário constante da convenção.
A propósito, sobre o tema, lecionam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que:
“O rateio envolve duas espécies de despesas, a saber: a) de custeio ou ordinárias, decorrentes do orçamento aprovado pela assembleia anual e fielmente cumprido pelo síndico. Integram a denominada taxa de condomínio e envolvem, dentre outros, itens tais como salários, encargos sociais, taxas de água, esgoto, luz, remuneração de síndico e manutenção das áreas comuns do prédio; b) extraordinárias, são aquelas que não foram previstas no orçamento condominial, de ocorrência eventual, envolvendo inovações introduzidas no edifício, despesas judiciais, discutidas e deliberadas em assembleia geral extraordinária”. (FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson; Direitos Reais, 2 ed., Rio de Janeiro: editora Lumen Juris, 2006)
O Voto da relatora foi da seguinte forma:
“Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para declarar a nulidade do Artigo 25 da Convenção do Condomínio, que prevê que o rateio será realizado “em partes proporcionais às frações ideais das unidades de cada condomínio do edifício” e determinar que, salvo comprovação de despesa maior decorrente do tamanho da unidade imobiliária, os condôminos contribuam em igualdade para o pagamento das despesas ordinárias.
Diante da sucumbência recíproca, redistribuo os ônus sucumbenciais e determino que as partes arquem, em igual proporção, com as custas processuais, inclusive recursais, bem como os honorários advocatícios divididos entre as partes, na proporção de 50% para cada uma.
Em obediência ao art. 85, § 11, majoro em R$1.000,00 os honorários recursais.”
DES. RUI DE ALMEIDA MAGALHÃES – Votou de acordo com o (a) Relator (a).
DES. MARCELO PEREIRA DA SILVA
Pediu vênia para proferir voto divergente.
“Não obstante a argumentação deduzida pelos apelantes e acolhida pela eminente Desembargadora Relatora e Desembargador Primeiro Vogal, entendo que deve ser mantida a sentença de improcedência.”
Nesse sentido é o entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. UNIDADE COMERCIAL QUE NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS. EXONERAÇÃO DE ENCARGO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. 2. “A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002” ( REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020). 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022) (g. n.).
Conclui-se, portanto, não implica enriquecimento ilícito a distribuição das despesas condominiais em diferentes valores, observada a fração ideal de cada unidade, mormente porque há previsão expressa nesse sentido na convenção de condomínio.
Pelo exposto, renovada vênia, nego provimento ao recurso.
Condeno exclusivamente os apelantes nas custas processuais, inclusive recursais, e em honorários advocatícios, ora majorados para R$4.000,00 (quatro mil reais) – CPC, artigos 85, § 2º, 8º e 11º.
DES. MARCOS LINCOLN
No caso concreto, com a devida vênia, acompanho a divergência inaugurada pelo eminente Segundo Vogal.
DESA. MÔNICA LIBÂNIO ROCHA BRETAS
Ouso divergir da douta Relatora para acompanhar a divergência instaurada pelo 2º Vogal.
Acresço, ainda, que não implica enriquecimento ilícito a distribuição das despesas condominiais em diferentes valores, observada a fração ideal de cada unidade, mormente quando há previsão expressa nesse sentido na convenção de condomínio, como no caso.
Assim sendo, negaram provimento ao recurso, vencidos a relatora e o primeiro vogal.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS – FRAÇÃO IDEAL – VALIDADE – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – INEXISTÊNCIA. Nos termos do art. 1.336 do CC/2002, cada condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Não é abusiva a cláusula da convenção de condomínio que estipula a distribuição das despesas condominiais na proporção da fração ideal de cada unidade, em harmonia com a opção adotada do legislador pátrio como regra geral. A devolução dos valores pagos pelo autor em quantia superior aos demais condôminos, não se mostra possível, uma vez que os gastos e contabilidade condominiais eram, até então, respaldados na cobrança da taxa condominial tal como prevista na Convenção do Condomínio e a devolução dos referidos valores, neste momento, geraria transtornos financeiros a todos condôminos e à dinâmica financeira do Condomínio.
Fonte: TJ-MG
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