Antes de entrar no assunto principal, precisamos esclarecer qual a função do síndico, seja ele morador ou profissional.
O síndico é aquele que toma as decisões em nome da massa condominial, que contrata, demite, realiza orçamentos, busca soluções e etc. Este poderá ser morador, com isenção de taxa condominial ou assalariado, desde que previsto em convenção e aprovado em Assembleia ou síndico profissional. Esta decisão será feita pelos condôminos em Assembleia.
É importante verificar na convenção do condomínio se há alguma proibição relativa à contratação de síndico profissional. Caso haja, recomenda-se pela alteração e atualização desta convenção, conforme procedimento legal necessário e assessoria de advogado especialista na área condominial.
- SAIBA MAIS SOBRE: Da assembleia de destituição de síndico
No caso de Síndico profissional, é comum que seja feito um contrato de prestação de serviços envolvendo a empresa de sindicância e o condomínio contratante. Neste contrato serão estabelecidas regras como dias de visitas do síndico, horário de visita, meios de comunicação, seguro patrimonial oferecido pela empresa de sindicância e etc. Nestes casos, o Síndico não precisa estar presente no condomínio, podendo mandar em seu lugar um preposto.
As competências do Síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil.
Dentre todas as funções relativas ao Síndico, podemos destacar:
I – Convocação de Assembleia;
II – Representação do condomínio em juízo;
III – Cumprimento da Convenção, Regimento Interno e demais determinações em assembleia;
IV – Elaboração do orçamento da receita e das despesas do condomínio anualmente;
V – Realização do seguro de edificação;
VI – Prestação de contas á assembleia anualmente;
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VII – Responsabilidade civil quando as suas funções não foram cumpridas adequadamente, gerando prejuízo ao condomínio;
VIII – Responsabilidade criminal quando algum dos seus atos for entendido como ação criminosa ou contravenção, gerando prejuízo ao condomínio;
O síndico não pode ser confundido com a administradora do condomínio.
A administradora tem papel meramente operacional, auxilia o síndico em suas funções administrativas, porém, não detém poder de decisão, não responde cível ou criminalmente e não representa a massa condominial.
O que é necessário para destituição do síndico?
Para destituição do atual síndico do condomínio, em regra, será necessário a convocação de Assembleia Geral Extraordinária por um quarto dos condôminos ou pelo próprio síndico, conforme artigo 1.355 do Código Civil.
O quórum necessário para destituição do síndico será de maioria simples dos seus membros, ou seja, metade dos presentes mais um.
O artigo 1.349 do Código Civil estabelece ainda que não basta a convocação da Assembleia e o número de votos necessários para efetiva destituição do síndico, sendo necessária ainda a apresentação de práticas irregulares, não prestação de contas ou comprovação de má administração pelo síndico para que seja válida a sua destituição:
“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.” (grifos nossos)
Portanto, é extremamente necessário que os condôminos tenham documentos que comprovem tais práticas irregulares ocorridas na gestão do atual síndico, sob risco de futura anulação da Assembleia realizada.
- SAIBA MAIS SOBRE: As funções da Assembleia
Itens essenciais para o edital de convocação da Assembleia de destituição do síndico:
Para que não haja risco de anulação da Assembleia Geral Extraordinária de destituição do síndico, a administradora deve seguir as seguintes recomendações:
1 – Publicar o edital de convocação da Assembleia com, no mínimo, 08 (oito dias) de antecedência.
Observar se existem regras procedimentais na Convenção do condomínio.
2 – Publicar o edital de convocação no canal oficial de comunicação do condomínio (grupo de WhatsApp, aplicativo, sms) e entregar carta física em todas as unidades;
3 – Informar no edital de convocação data e horário de primeira e segunda chamada;
4 – Informar a forma de realização da Assembleia (física ou digital);
5 – Publicar com antecedência a carta de apresentação das empresas candidatas a sindicância profissional para análise dos condôminos ou entregar para ciência e divulgação pelo conselho e subsíndico;
6 – Indicar como pauta no edital de convocação os seguintes itens:
- Destituição do síndico;
- Eleição de novo síndico
No caso de Assembleia convocada através de abaixo-assinado, é importante que os itens de pauta constem no edital de convocação exatamente como indicado no abaixo-assinado pelos condôminos que assinaram o documento.
Modelo de abaixo-assinado para destituição do síndico
ABAIXO-ASSINADO
CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA
Pelo presente abaixo-assinado, nós, proprietários e outorgados do Condomínio Residencial Erga Omnes, representando ¼ dos condôminos, conforme artigos 1.349 e 1.355 do Código Civil, através deste, REQUER a Administradora, contratada para prestar serviço em interesse a massa condominial, a imediata CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, conforme ditames infra citados:
Data e hora para convocação da assembleia: ________________
Pauta que deve ser expressa no edital de convocação da assembleia e enviada com 08 (oito) dias de antecedência para todos os condôminos, através do canal oficial de comunicação do condomínio:
1 – Destituição do síndico;
2 – Eleição de novo síndico;
Na certeza de termos o nosso pleito atendido, nos ditames da lei e da Convenção do nosso condomínio, encaminhamos este documento em folhas numeradas e assinadas por todos os proprietários e outorgados, a serem protocoladas na Administradora.
Nomeamos o Sr. __________, inscrito no RG sob nº _____________, CPF/MF sob nº ________________, proprietário do apartamento nº ____________, bloco ____, como nosso representante, caso sejam necessárias maiores informações.
Por fim, abaixo lista com nome de todos os proprietários e outorgados para apuração e imediata convocação da Assembleia pleiteada:
Na lista, indicar o nome, RG, apartamento, torre e assinatura de cada condômino ou outorgado.
—
Diego Victor Cardoso T. do Reis, Graduado em Direito pela Universidade Paulista, Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Legale, Especialista na área imobiliária e condominial, e Sócio Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados.
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