Diz-se que o condomínio é irregular (seja ele geral ou edilício) quando ele não atende ou preenche as formalidades necessárias para torná-lo um condomínio de direito, ou seja, quando alguns registros obrigatórios não foram efetuados pela construtora, tais como a sua instituição ou até mesmo a inexistência do “habite-se”. Neste sentido, o condomínio irregular é um condomínio de fato, ao passo que aquele que está regularmente instituído, é condomínio de direito.
É bem verdade que tais ocorrências correspondem a um descaso e completa negligência por parte das construtoras, causando assim uma frustração naqueles que investiram seu dinheiro no tão sonhado imóvel e logo, de início, incomodam-se com esta situação. Ocorre que, o problema se agrava, quando o inconformismo dos condôminos dá a falsa impressão de que não regularizado, não há a obrigação de pagamento das taxas condominiais, gerando impasses e a falta de recursos financeiros para os serviços fundamentais do condomínio.
Neste sentido, é importante que se distinga o que é um problema causado pela construtora/incorporadora e quais são as obrigações e responsabilidades do condômino frente ao condomínio.
Como o direito não pode ficar à margem da realidade fática, a taxa condominial é sim devida pelo condômino, ainda que o condomínio não esteja formalmente instituído.
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Este entendimento, inclusive, encontra-se consolidado nos Tribunais de Justiça pátrios e pelo Supremo Tribunal Federal, por aferir que a irregularidade não retira a obrigação do condômino, pois de fato, ele reside e usufrui do condomínio como se regularizado estivesse, a exemplo dos acórdãos a seguir:
“PROCESSO CIVIL – CONDOMINIO IRREGULAR – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – POSSIBILIDADE – PETIÇÃO INICIAL INDEFERIDA – SENTENÇA REFORMADA. 01. O condomínio, mesmo que irregular, tem legitimidade para cobrar as taxas condominiais devidas pelos condôminos, desde que aprovadas em assembléia geral. (…). 03. Sentença cassada para que os autos retornem à vara de origem para regular processamento. 04. Recurso conhecido e provido. Unânime.” (TJDF. Apelação Cível nº 2006.04.1.011425-4).
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DE TAXAS CONDOMINIAIS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONDOMINIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADESÃO DO CONDÔMINO. DESNECESSIDADE. (…). 2. Trata-se de obrigação propter rem, que vincula o condômino e o torna obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Inteligência do artigo 1345 do CC. 3. Já se manifestou o C. STJ no sentido de que é possível a cobrança de cotas condominiais ainda que o condomínio seja irregular, pois, por não se tratar de taxa instituída por associação de moradores, não se analisa a legalidade da cobrança sob a perspectiva da adesão do proprietário, devendo o titular do domínio contribuir para o custeio das despesas do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito. (AgRg no Ag 1348460/DF, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/04/2011, DJe 25/04/2011). (STF. ARE. 1.051.430/DF)
Vale ressaltar que o condomínio pode (e deve) acionar a construtora/incorporadora para obrigá-la a efetuar as regularizações devidas, ainda que se tenha que ir às vias judiciais. Por outro lado, enquanto persistir a irregularidade condominial não eliminará a sua obrigação no pagamento da taxa condominial mensal.
FELIPE FAVA FERRAREZI (OAB/SC 26.673) – Advogado, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB em Blumenau/SC, Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); Pós-Graduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).
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