1.- Para cada unidade autônoma caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns do edifício — “que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio” –, estabelece o § 3º, do artigo 1.331, do Código Civil.
Não sem razão, pois, na consagrada obra DIREITO IMOBILIÁRIO – Teoria e Prática, ensina o Advogado Luiz Antônio Scavone Junior: “Essa unidade está indissoluvelmente ligada às partes comuns e delas não pode ser destacada” (SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. DIREITO IMOBILIÁRIO – Teoria e Prática, 9ª ed., Rio de Janeiro: GEN/Forense, 2015, pág. 810).
2.- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal — “salvo disposição em contrário na convenção” –, é a primeira obrigação do condômino, estabelece o inciso I, do artigo 1.336, do Código Civil.
3.- Pode o condômino, de “condomínio edilício”, com fundamento no caput do artigo 1.316, do Código Civil, que diz: “Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal” –, renunciar a sua quota-parte ideal das áreas comuns para eximir-se do pagamento das despesas comuns?
O artigo 1.316 do Código Civil está inserido no “Capítulo VI – DO CONDOMÍNIO GERAL, Seção I – DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO”, vale dizer, na seção que trata do condomínio tradicional.
Em caso concreto, decidiu o Desembargador Melo Bueno: “os apelantes, assim como os demais condôminos, devem fazer frente ao rateio proporcional de todas as despesas geradas para a manutenção global do condomínio apelado, conforme disposto no art. 1.336, I, do CC (art. 12, caput, da Lei nº 4.591/64), não havendo possibilidade de cindir ou individualizar, dentre as despesas comuns, aquelas destinadas a determinadas benfeitorias e/ou serviços os quais o condômino não faça uso, ou que o seu lote não esteja sendo imediatamente afetado (…) Posto isto, a renúncia dos apelantes (fls. 08/09), ato unilateral contrário à lei, é ineficaz ao apelado, sendo descabido suscitarem a aplicação do art. 1.316, do CC, eis que não se cuida de condomínio voluntário” (TJSP – Apelação nº 1006803-02.2017.8.26.0223 – 35ª Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Melo Bueno – j. 28/08/2018).
O § 5º, do artigo 12, da Lei nº 4.591/64, que dispunha: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (…) § 5º. A ‘renúncia’ de qualquer condômino aos seus direitos (que “direito”, se o bem é incindível, “inseparável”?), em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos”, não recepcionado pelo Código Civil permanece em vigor?
Leciona o Advogado Paulo Eduardo Fucci: “Em linhas gerais, não havendo revogação expressa, normas da lei antiga podem coexistir com as novas, quando com elas, ainda que tacitamente, forem compatíveis. Normalmente, procura-se na lei antiga não expressamente revogada, subsidiariamente, o que não se encontra na lei nova” (FUCCI, Paulo Eduardo. CONDOMÍNIO E O NOVO CÓDIGO CIVIL, RT 809, pág. 92).
4.- A interpretação de uma norma (lei) legal NUNCA pode ser feita isoladamente.
Uma norma legal (lei, artigo de lei, etc.) está inserida num sistema, a partir da Constituição (Lei das leis), que evidencia a opção Política, com P maiúsculo, mesmo.
A opção Política se situa num campo mais elevado.
A Constituição do país vai evidenciar a opção feita por determinada sociedade a respeito da propriedade.
Não é sem razão que as regras constitucionais sobre a propriedade são duramente discutidas pelo Poder Constituinte.
As normas infraconstitucionais (leis) [o Código Civil, é “baixado” por lei] devem estar de acordo com a opção feita pelo constituinte, sob pena de estar havendo ruptura com o Sistema Político adotado pelo Poder Constituinte.
Aí é que entra a Suprema Corte de um país (no caso do Brasil, o Supremo Tribunal Federal), para dizer se uma norma (lei) está de acordo com a Constituição (inconstitucionalidade da lei).
Uma vez constitucional a lei, deve ela ser interpretada de acordo com o sistema que integra.
No caso do Brasil, a propriedade (o Direito de Propriedade) está disciplinada no artigo 5º, XXII, como “garantia constitucional”, com as limitações nele previstas (incisos seguintes), e o Código Civil, nos artigos 1.228 a 1.368, pormenoriza a sua disciplina na legislação ordinária.
Existem, ainda, outras leis, especialmente ordinárias, que complementam tal disciplina, além de outras normas (dispositivos) no próprio Código Civil, que interferem na sua disciplina (natureza e extensão).
De qualquer forma. Os princípios que regem a propriedade (o Direito de Propriedade) estão nos artigos:
. 5º, XXII , da Constituição Federal de 05/10/1988, que diz: “ Art. 5º (…) XXII – é garantido o direito de propriedade; (…)”, e
. 1.228, do Código Civil, que, de sua parte, diz: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Dispor da coisa sim, mas, sempre, de acordo com a lei. O jus utendi et abutendi dos romanos deve, hoje, ser interpretado de acordo com o sistema legal (Político inclusive) adotado.
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Nesse contexto, portanto, é de ser analisado o artigo 1.316, do Código Civil, que diz: “Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal”.
Considerado, pelo quanto dito, que o mencionado artigo 1.316, do Código Civil, está inserido no “Capítulo VI – DO CONDOMÍNIO GERAL, Seção I – Do Condomínio Voluntário, da Subseção I – Dos Direitos e Deveres do Condômino”, que trata, evidentemente, do condomínio tradicional, porque o condomínio horizontal, hoje condomínio vertical, edilício está disciplinado no “Capítulo VII – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, Seção I – Disposições Gerais, Seção II – Da Administração do Condomínio, e Seção III – da Extinção do Condomínio”, não pode ser ignorado, principalmente, que o condomínio, o condomínio edilício, tem algumas regras específicas de convivência do grupo condominial; e que o artigo 1.316, do Código Civil, ao ser invocado, precisa adequar-se à situação concreta, ao caso concreto.
Nesse contexto, é de ser analisado se o condômino de um condomínio edilício pode, ou não, renunciar à parte relativa às áreas comuns, pura e simplesmente.
A nosso ver, não.
E por que não?
Vejamos porque.
Já no primeiro dispositivo que disciplina o condomínio edilício, estabelece o § 3º, do artigo 1.331, do Código Civil: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (…) § 3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
Note-se que o § 3º, do artigo 1.331, do Código Civil, é muito claro ao dizer que: “Art. 1º (…) § 3º A cada unidade imobiliária caberá como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, (…)”.
É claro, muito claro, claríssimo, o dispositivo legal.
Mas, ainda que tal não estivesse escrito, parece-nos que tal situação é da natureza do próprio condomínio edilício.
Somente se a lei que disciplina o condomínio edilício, tivesse disciplinado de forma diversa, poder-se-ia sustentar coisa diversa, data venia. E ainda assim tal norma seria questionável, até mesmo com fundamento Constitucional (inconstitucionalidade da lei).
Para se chegar a uma conclusão a respeito da situação concreta posta, é preciso raciocinar abstratamente com a Política Econômica do país a respeito, bem como com a natureza da propriedade e sua disciplina legal em toda a sua extensão e compreensão.
Para tanto, é útil valer-se da natureza jurídica da propriedade singular assim considerada.
Admitida, como admite a lei brasileira, a propriedade privada, é de se analisar se a legislação pertinente permite, ou não, a renúncia do imóvel (área comum de unidade condominial em condomínio edilício) e em que termos.
A renúncia da propriedade em geral só é possível, salvo melhor juízo, numa hipótese, a de ABANDONO (no seu sentido jurídico), sob o ponto de vista do Direito Privado.
Mas, e nas suas relações de Direito Público? Por exemplo, em face do Direito Tributário?
O renunciante (aquele que ABANDONA o imóvel) estaria livre (imune ou isento) de pagar os tributos a que tem direito o Poder Público? Por exemplo o IPTU municipal? A quem imputar tal responsabilidade?
É preciso lembrar sempre que o homem deixou de ser ESCRAVO DO HOMEM para ser ESCRAVO DA LEI.
Se a lei reconhece a existência da propriedade privada, com certeza pode disciplinar (regulamentar) também a sua disponibilidade, o seu uso, inclusive o seu ABANDONO, que nos parece a única possibilidade, se efetivamente possível (possibilidade jurídica), de renúncia da área comum de um condomínio edilício.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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