O Sindico é sem duvida o responsável pelo funcionamento prático do condomínio, seus deveres estão expostos em um rol no Código Civil atribuindo a ele diversas responsabilidades, entre elas o dever de contratação do seguro.
A lei 4591 do ano de 1964 trazia em sua redação a obrigatoriedade do seguro, vejamos:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Já o código civil de 2002, no capitulo do Condomínio Edilício também tratou do assunto no art. 1.346, enfatizando sua obrigatoriedade.
Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
A obrigatoriedade vale para condomínios comerciais, residenciais e mistos. Bem como, para condomínios verticais e horizontais. Em relação aos horizontais cada morador constrói sua casa, cabe ao seguro abranger as áreas comuns. Nos condomínios verticais, os apartamentos também estão protegidos.O artigo supracitado especifica a obrigatoriedade do seguro a ser contratado, o que na teoria tornaria o dever do Sindico mais fácil de ser cumprido. Aquilo que parece um dever de práxis pode se tornar um sério problema se for tratado como mera obrigação legal. A questão principal esta naquilo que não é obrigatório, e que pode causar transtornos imprevisíveis para o sindico e para os moradores. Ao contratar o seguro o Sindico não pode levar em consideração apenas a obrigatoriedade da lei, pois corre o risco de não ter a devida cobertura no caso de um sinistro que não esteja previsto no contrato entre o Condomínio e a Seguradora. De acordo com Pedro Elias Avvad- CONDOMINIO EDILICIO:
“A imposição, ao sindico de realizar o seguro da edificação estará limitada ao seguro obrigatório previsto no art. 1346? É evidente que sim: se a convenção não dispuser diferentemente, basta ao sindico cumprir a lei, realizando o seguro previsto. Entretanto, é conveniente, e é comum que se assim se proceda nas grandes edificações, a realização, pelo menos, dos seguros de danos elétricos e de responsabilidade civil.”
Ao contratar o seguro o Sindico deve se atentar para as particularidades do condomínio, pois cada construção possui suas especificidades, é preciso levar em consideração o local da construção, o tipo de construção e a finalidade da mesma. Alguns condomínios são construídos em região litorânea, outro em lugares com freqüência de tempestades, da mesma forma a matéria prima usada pode influenciar também em necessidades especiais; madeira, vidro, alvenaria e demais itens que predominam em uma construção. Saber identificar essas realidades, ter uma visão preventiva, pode auxiliar o sindico na contratação do seguro.
Para elucidar melhor esse assunto eu trouxe a jurisprudência infracitada, onde o condomínio entra com ação de cobrança contra a seguradora, solicitando a cobertura para danos que na verdade não estão no contrato.
DECISÃO: ACORDAM os Membros Integrantes da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, em CONHECER o recurso, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA SECURITÁRIA. SEGURO COMPREENSIVO DE CONDOMÍNIO. SINISTRO DE ALAGAMENTO. COBERTURA BÁSICA DE INCÊNDIO E RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE CONTRATAÇÃO DE COBERTURAS ADICIONAIS, NAS QUAIS SE INCLUI A COBERTURA DE ALAGAMENTO E INUNDAÇÃO. COBERTURA ADICIONAL NÃO CONTRATADA. RISCO QUE NÃO PODE SER COBERTO PELA SEGURADORA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO CONHECIDO, A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR – 9ª C.Cível – AC – 1570295-1 – Curitiba – Rel.: Francisco Luiz Macedo Junior – Unânime – – J. 15.12.2016)
(TJ-PR – APL: 15702951 PR 1570295-1 (Acórdão), Relator: Francisco Luiz Macedo Junior Data de Julgamento: 15/12/2016, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1962 02/02/2017)
Visto que a lei é taxativa em relação a obrigatoriedade do Sindico, a não observância desse dever faz com que o profissional responda ativa e passivamente por qualquer omissão ou negligencia em relação ao seguro. Não basta contratar, é necessário estar atendo a renovação da apólice, aos valores atualizados da renovação, bem como a cobertura da mesma.
Nesse sentido a RESOLUÇÃO CNSP Nº 218, DE 2010 estabelece novos critérios para a estruturação do seguro obrigatório de condomínio, as seguradoras passaram a ter de oferecer aos condomínios duas modalidades de cobertura: a básica simples e a básica ampla. Antes dessa resolução as próprias seguradores não tinham a obrigação de apresentar propostas mais amplas de seguro, com a resolução pacotes diferenciados com vários modalidades de cobertura são obrigatórios. O que facilita muito no trabalho do sindico em relação ao plano de seguro que mais se encaixa ao condomínio, tanto em relação a cobertura, quanto em relação a perfil econômico do mesmo.
O art 760 do código civil prevê as informações essenciais que devem constar em um contrato de seguro, sem margem para interpretação subjetiva. Vejamos:
Art. 760. A apólice ou o bilhete de seguro serão nominativos, à ordem ou ao portador, e mencionarão os riscos assumidos, o início e o fim de sua validade, o limite da garantia e o prêmio devido, e, quando for o caso, o nome do segurado e o do beneficiário.
Diante de todo o exposto fica claro que ao Sindico cabe não somente a observância da obrigatoriedade na contratação do seguro, mas também ter uma especial atenção em possíveis eventualidades. É essencial que a Convenção do Condomínio deixe claro qual a apólice de seguro contratada e a extensão de sua cobertura. Lembrando que apólices com coberturas maiores podem fazer toda a diferença em uma possível emergência. Existem vários tipos de cobertura de apólice de seguro. Elenquei algumas abaixo para auxiliar o Sindico na escolha de um bom seguro na hora da contratação.
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– Incêndio: Qualquer que tenha sido a causa.
– Responsabilidade civil condomínio: Danos causados a terceiros relacionados com: a) existência, conservação e uso do imóvel; b) existência e conservação de painéis, letreiros e anúncios pertencentes ao segurado. Estão cobertas também as despesas com custos judiciais e honorários advocatícios.
– Responsabilidade civil guarda de veículos: Danos causados aos veículos que estão sob responsabilidade do condomínio. Na Cobertura Ampla, colisões podem ser pagas pela seguradora. Neste caso o veículo deve ser manobrado por manobrista habilitado. A cobertura restrita cobre apenas roubo e incêndio.
– Responsabilidade civil síndico: Danos causados a terceiros em decorrência de descumprimento de obrigações funcionais, negligências, erros, ações ou omissões cometidas pelo síndico, no cumprimento de seu dever.
– Desmoronamento: Danos materiais causados ao edifício por desmoronamento, total ou parcial, de elementos estruturais como vigas, pilares, muros e paredes.
– Vidros: Quebra de vidros, espelhos e mármores causados por terceiros, condôminos e mesmo por funcionários do condomínio. Cobre também quebras provocadas por calor, choque térmico e chuva de granizo.
– Danos elétricos: Danos materiais causados por curto-circuito, superaquecimento e outros acidentes elétricos, bem como queda de raios fora do terreno a motores, fios, lâmpadas e outros equipamentos e instalações elétricas.
– Alagamento: Danos materiais causados ao imóvel, causados tromba d’água, chuva, enchente.
– Explosão: Explosão de qualquer natureza, onde quer que tenha ocorrido.
– Vendaval: Danos causados diretamente ao imóvel segurado por vendaval, granizo, tornado, ciclone, furacão e fumaça.
– Raio: Queda de raio, originado por descarga atmosférica diretamente sobre o imóvel segurado.
– Impacto: Danos causados pelo impacto de veículos, terrestres ou aéreos a bens do condomínio.
– Roubo de bens: Assalto ou furto qualificado de bens pertencentes ao condomínio.
– Acidentes pessoais e vida de empregados: O condomínio é obrigado a contratar um seguro de vida e de acidentes pessoais para todos os funcionários registrados. Ver no sindicato da categoria quais coberturas devem ser contratadas e o valor mínimo da importância segurada.
No nosso site temos algumas opções de empresas seguradoras, o link abaixo direciona o leitor para a página dos fornecedores.
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Sabemos que o art. 1348 do código civil possui um Rol Taxativo em relação aos deveres do Sindico.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Porém não podemos olvidar que, na ausência de seguro, o sindico será responsável por qualquer problema que ocorra no condomínio. Poderá responder por perdas e danos, em alguns casos como no inciso V do artigo acima (V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores) inclusive criminalmente, bem como ser obrigado a ressarcir os moradores.
O presente artigo buscou enfatizar a responsabilidade do sindico e o seu poder, dever de Gestão, assumir a responsabilidade sobre aquilo que a lei obriga é a função de qualquer sindico ou administradora, porém ir, além disso, é o objetivo de quem deseja trabalhar de forma eficiente, não basta fazer o que se deve, é preciso ir além. Essa gestão vai alem daquilo que a lei obriga. Exige raciocínio administrativo, perfil de liderança, pró atividade, planejamento estratégico e preventivo, raciocínio em prol da coletividade e do bem estar dos moradores.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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