Pode a Convenção Condominial ou a Assembleia de Condôminos – condomínio residencial – limitar, via Regimento, o prazo mínimo de locação?
- Estudando o artigo 48, da Lei nº 8.245/91, ensina o Desembargador Francisco Carlos Rocha de Barros: “A finalidade resulta clara do texto legal, quando diz que tal locação destina-se à residência temporária do locatário. Se a lei impõe, com exclusividade, destinação residencial, não vemos como estender essa locação para outra finalidade. Pode-se até contestar a utilidade dessa restrição, mas pretender estender a locação para temporada à hipótese não residencial esbarrará na regra limitativa de norma que reconhece com tal” (COMENTÁRIOS À LEI DO INQUILINATO, São Paulo: Saraiva, 1.995, pág. 235).
Em 1.991, ano em que entrou em vigor a Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91 -, a locação de imóveis era intermediada por imobiliárias, que, através de corretores, acompanhavam o pretendente à locação desde a visita ao imóvel até a formalização do contrato de locação.
Nos dias de hoje, a locação de imóveis para temporada é feita, de maneira geral, virtualmente, através de sites “especializados”. Nesse tipo de intermediação, o locador que nunca viu o locatário (geralmente só o “conhece” por foto), recebe antecipadamente o aluguel através de depósito bancário, e encaminha, eletronicamente, um voucher para o locatário entrar no apartamento.
Isso tem trazido sérios problemas para os condomínos, em especial com relação à segurança dos condôminos.
Alguns condomínios têm, por assembleia condominial, estabelecido um prazo mínimo – de 30 dias – de locação para temporada.
Os atritos entre condôminos e locatários de temporada são tantos que os casos começam a chegar aos tribunais.
Para uns, pode o condomínio limitar o prazo mínimo de locação para temporada:
. Apreciando um desses casos, levados à apreciação do Poder Judiciário, julgou o Desembargador Juarez Fernandes Folhes: “A sentença, pautando-se no direito de propriedade garantido pela Constituição Federal e no art. 1228 do Cód. Civil que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, julgou procedente o pedido autoral, anulando a cláusula aprovada na assembleia estipulou um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para o contrato de aluguel por temporada, bem como, limitou a habitação de 6 (seis) pessoas por unidade. Assiste razão ao condomínio apelante em seu inconformismo. O condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aobs bons costumes daqueles que detêm a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV, do CC). E, ainda, há limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos (em geral) diante do direito individual de cada condômino (teoria da pluralidade dos direitos). É lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio. No caso, a própria autora confessa, às fls. 4 (índice 00003), que ‘o apartamento foi alugado por 22 vezes durante a totalidade do ano de 2015 (até final de dezembro)’. Portanto, restou reconhecido que a apelada utiliza sua unidade, situada em prédio estritamente residencial, como se fosse hotel de alta rotatividade, que por certo, em razão da grande quantidade de pessoas estranhas no condomínio, causa insegurança aos demais condôminos. Por certo que, no caso, não foi o fato de a unidade da autora ser locada por temporada que levou o Condomínio réu a convocar a Assembleia, mas, sim, a ocupação em alta rotatividade e o comportamento inadequado dos locatários (turistas e/ou estrangeiros) causando abalo ao sossego e a segurança dos demais condôminos, como se restou comprovado no relato prestado pelo Condomínio através da sua síndica no termo circunstanciado da 13ª Delegacia de Polícia (fls. 142/145 – índice 0000141) que ocasionou o processo em trâmite perante o 4º Juizado Especial Criminal do Leblon (processo nº 0498447-28.2015.8.19.0001). Ressalte-se, ainda, que na verdade a autora realiza locação diária, conforme minuta de contrato de locação trazida às fls. 40/41 (índice 000040), onde consta que ‘o valor da diária é de R$ …., totalizando o período da locação o valor de R$ ….’. Ora, a locação por diárias é exclusiva de meios de hospedagem e é necessário que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autorização de funcionamento, sendo que um prédio residencial não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da municipalidade, já que depende de enquadramento específico (Decreto nº 84.910/80), o qual prevê em seu art. 3º que ‘Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR’. …. …. In casu, a postura adotada pela apelada, disponibilizando o apartamento em locações por diárias, em curtos períodos, ocasionado alta rotatividade de pessoas, interfere na finalidade residencial de um condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o seu funcionamento” (TJRJ – Apelação Cível nº 0486825-49.2015.8.19.0001 – 19ª. Câmara Cível – j. 16.05.2017) (negrito e grifo nosso); e
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. Em outro caso, julgou a Desembargadora Margaret de Olivaes Valle dos Santos: “Conforme se vê dos autos, o réu apresentou uma Ata de Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, a qual reza que: ‘Para enquadramento desta matéria na convenção, foi proposta a alteração da letra ‘b’ do artigo 6º – b) Não usar, alugar ou ceder o apartamento para finalidades …, alugar, …, ceder ou transferir para terceiro, por curta temporada, com prazo inferior a trinta dias, para brasileiros ou estrangeiros, …’. A sentença, pautando-se no direito de propriedade garantido pela Constituição da República que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, julgou procedente o pedido autoral, anulando a cláusula contida no art. 6º, letra ‘b’ da Convenção do Edifício, que impõe regras para o aluguel da unidade autônoma do autor. Ocorre que, embora o condômino possa dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição da República, existem limitações ao exercício desse direito. Destarte, o direito de propriedade garantido pela Constituição da República não é absoluto e deve ser exercido segunda à sua função social, sendo evidente que no caso de condomínios, existe prevalência do interesse comum ao interesse individual, na medida em que, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança, artigos 1.277 a 1.336, IV, do Código Civil, impõe-se limitações em prol do sossego, da saúde, da segurança e aos bons costumes daqueles que detém a copropriedade, havendo regra específica vedando a utilização das unidades de maneira prejudicial aos demais condôminos. Assim sendo, embora seja lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, na medida em que isto esteja interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio, configurando conduta abusiva, cabível a interferência. No caso concreto, vê-se que os imóveis alugados para curtas temporadas eram usados para a prática de todo tipo de prostituição, com trânsito indiscriminado de pessoas estranhas e embriagadas nos corredores e na portaria, com gritaria, escândalos e brigas, o que chegou a ser noticiado nos jornais e na mídia em geral, desfigurando e descaracterizando o prédio, que é residencial, sendo os moradores, em sua maioria, pessoas idosas, fato que não foram questionados pelo autor, e que restaram assim incontroversos. A postura adotada pelo apelado, disponibilizando o apartamento em locações em curtíssimos períodos (03 dias), ocasionando alta rotatividade de pessoas, interfere na finalidade residencial de um condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o seu funcionamento. Por certo que, no caso, não foi o fato de a unidade do autor ser locada por temporada que levou o Condomínio réu a convocar a Assembleia, mas, sim, o comportamento inadequado do locador de não apresentar cópia do contrato firmado com seus locatários, somente um voucher (pasta 000031) causando insegurança aos demais condôminos, que se sentiam inseguros diante da entrada e saída diariamente de pessoas estranhas no Condomínio. Como se vê, ao contrário do alegado pelo autor, ora apelado, a cláusula aprovada em assembleia que não afronta o direito de propriedade, garantindo a este o direito de usar e fruir de sua unidade, desde que não cause dano ou incômodo aos demais condôminos. Trata-se, ao revés, de hipótese de limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daquela coletividade” (TJRJ – Apelação Cível nº 0169197-57.2014.8.19.0001 – 18ª. Câmara Cível – j. 12.07.2017).
No entanto, para o Desembargador Sérgio Alfieri, não: “Cinge-se a controvérsia sobre a validade ou não da deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 18/11/2014, especialmente quanto à proibição pura e simples das locações temporárias inferiores a noventa dias, sob a alegação de desrespeito às regras contidas na convenção e no regulamento interno do condomínio. É incontroverso que os autores são proprietários da unidade condominial nº 174 do Condomínio …, e que locam o referido imóvel para temporada, conforme documentos juntados pelos próprios demandantes às fls. 19/26. Com efeito, a legislação pátria assegura ao proprietário o direito de uso, fruição e livre disposição de sua unidade (art. 1.335, inciso I, do CC), sendo, pois, lícito aos apelados locar o imóvel que lhes pertence a quem lhe convier e ao preço que ajustarem, por prazo inferior a 90 (noventa) dias, tal como estabelecido no art. 48 da Lei nº 8.245/91” (TJSP – Apelação nº 1003309-66.2015.8.26.0008 – 27ª. Câmara de Direito Privado – j. 07.03.2017).
- Já se decidiu que a locação de curta temporada de imóvel residencial não desnatura a “utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais”: “O CONDOMÍNIO ajuizou ação de obrigação de não fazer contra a ré, proprietária da unidade n. 1010, visando impedir que seu imóvel seja utilizado tal como se fosse um hotel, bem como a compelir que seja retirado qualquer anúncio ou publicidade neste sentido dos sites destinados à hospedagem de alta rotatividade, deixando, inclusive, de estabelecer ordens indevidas aos funcionários do CONDOMÍNIO. E isso porque, segundo a exordial, a ré vem utilizando a sua unidade indevidamente, locando-a em alta rotatividade com fins comerciais, e o que acaba por trazer diversos prejuízos ao CONDOMÍNIO, a saber: sobrecarga de funcionários, de utilização de elevadores, alteração da rotina de utilização de garagens, piscina, lavanderia. Em sua defesa, a ré afirma, em síntese, que não há nenhuma ilegalidade na locação da unidade por curtos espaços de tempo, atividade que não descaracteriza o uso residencial e não afronta qualquer norma do CONDOMÍNIO. (…) A controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa, traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. Com os altos custos de manutenção de imóveis de grandes centros urbanos, surgem opções no mercado que buscam amenizar essas despesas e otimizar a utilização de bens que, por grande parte do ano, permaneciam ociosos. Nesse cenário, tem se tornado frequente a prática de locação por curta temporada, por meio da qual, valendo-se de ferramentas tecnológicas como sites e aplicativos, são anunciados pelos próprios proprietários a utilização de seus imóveis por breve lapso temporal mediante contraprestação diretamente negociada entre os interessados. Nem todos os condomínios aprovam a prática, que, inevitavelmente, ainda sem qualquer juízo positivo ou negativo de valor, acaba por alterar minimamente a dinâmica de convivência nas dependências comuns. Essa desaprovação é por vezes inserida como proibição expressa em convenção condominial, limitando-se, pois, por decisão da maioria, uma das prerrogativas do exercício do direito de propriedade. In casu, porém inexiste proibição na convenção de condomínio. O dispositivo de que se pretende extrair essa proibição é o art. 4º, Parágrafo 7º, inc. III, ‘c’ (fls. 23) que afirma ser vedada a destinação da unidade que não para fins únicos e exclusivamente residenciais. Essa estipulação, por si só, não tem o condão de limitar o direito de propriedade da parte ré, na medida em que não é descaracterizada a destinação residencial pelo fato de pessoas distintas, em espaços curtos de tempo, ocuparem o imóvel. A locação por curto espaço de tempo não difere daquela temporalmente estendida. Em ambos os casos o locador aufere renda com seu imóvel, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais. O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário. Em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. A alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel. Descabido considerar a locação por curta temporada como um contrato de hospedagem, tendo-se por critério distintivo ‘a prestação regular de serviços aos usuários, tais como, por exemplo, lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados, salada de jogos ou reuniões, etc. Deve haver uma conjugação de dois contratos típicos, um de locação de coisa, e outro de prestação de serviços, a gerar um terceiro, que não se subordina à legislação inquilinatícia’ (Sylvio Capanema, In ‘A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo’, 8ª ed., p. 17). Ainda que alguns desses serviços existam em prol dos condôminos em geral e, por via de consequência, os locatários da ré acabem por deles usufruir, não se trata de serviços existentes com caráter contraprestacional tal como em hotéis ou pousadas. O uso é incidental e eventual, tanto que, em seu anúncio, a ré sequer menciona a existência deles (fls. 47). Dessa forma, inexistindo vedação na convenção de condomínio e não sendo possível se afirmar que a locação por curta temporada altera a destinação de modo a qualifica-la como não residencial, inexiste base jurídica a sustentar a pretendida restrição do direito de propriedade da ré pelo CONDOMÍNIO. Não é demais ressaltar que a propriedade é direito fundamental (art. 5, caput e inc. XXII da CF), cuja restrição deve ser reconhecida excepcionalmente, quando outros valores igualmente fundamentais com ela colidirem. Ausente a justificativa de restrição, de rigor o exercício pleno da propriedade, nos termos do art. 1.335, inc. I, do Código Civil. Consequentemente, não há que se falar em obrigação de retirar anúncios, bem como de deixar de dar ordens indevidas a funcionários. Não se ignora que a ré acaba por se utilizar dos funcionários do CONDOMÍNIO como forma de auxílio para receber os locatários, o que é demonstrado pelos e-mails de fls. 48 e seguintes. Contudo, trata-se de apoio dos funcionários que estaria à disposição do proprietário se ele residisse no imóvel, ou de um locatário mais perene. Não há motivos, portanto, para excluir o mesmo auxílio somente porque há mais de um locatário em um espaço curto de tempo. Em outras palavras, a garagem, a lavanderia, o elevador, tudo seria utilizado de qualquer jeito caso a proprietária e sua família residissem na unidade. Talvez um ou outro detalhe seja diverso, como a explicação de como utilizar as áreas comuns, mas nada que seja demasiadamente oneroso ou que desnature a própria função dos empregados do CONDOMÍNIO” (TJSP – Apelação nº 1009601-48.2016.8.26.0100 – 38ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Hugro Crepaldi – j. 26.10.2017).
3.- Por fim, já há casos de contrato de locação de temporada de curtíssimo prazo, formalizado em sites especializados, de cômodos/quartos em apartamento (o locador continua a residir no imóvel).
Dependendo da situação fática, justifica-se a solução do caso concreto, por isso que, na consideração de um caso como o dos autos, disputam o mesmo espaço jurídico vários princípios de direito.
Assim, os princípios que regem a propriedade, singular (condômino) e coletiva (demais condôminos, coletividade condominial), do qual decorrem direitos e obrigações do condômino em face dos demais condôminos e dos demais condôminos em face do condômino em referência.
Nesse enfoque, o direito de propriedade, que hoje em direito se reconhece que não é absoluto, sujeita-se, ou não, a outras limitações?
Depende, ainda, da época em que se tornou condômino do edifício condominial.
Nesse enfoque, quando o condômino adquiriu a unidade condominial já existiam as mesmas limitações, ou tais limitações foram decididas (votadas pela assembleia geral) posteriormente?
O condômino foi regularmente convocado para tal assembleia?
As limitações para a locação já estavam consignadas na Convenção Condominial, ou foram estabelecidas no Regimento Interno. Neste último caso, já existiam ou foram introduzidas posteriormente. A essa época o condômino interessado já era proprietário da unidade condominial ou adquiriu-a posteriormente?
Os direitos do condômino são os mesmos, tenha ou não adquirido a unidade condominial antes ou depois da imposição das limitações?
Enfim, um sem número de limitações podem orientar a solução de um determinado caso.
A nós parece, todavia, que em qualquer época deve prevalecer o interesse e direito dos demais condôminos, da coletividade condominial, expressa em Convenção Condominial ou em Regimento Interno.
De qualquer forma, é preciso, muita cautela.
É de ser, em tempos atuais, considerar, ademais, que a alta rotatividade de pessoas estranhas no condomínio tem gerado muita insegurança aos demais moradores do local.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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