Falência de condomínio edilício

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O condomínio está sendo mal administrado? As contas estão negativas e não há mais solução para recuperação do condomínio? Será decretada falência do condomínio?

Alguns doutrinadores entendem que o condomínio edilício não decreta falência, por não ter como característica a atividade empresária. Estes doutrinadores consideram o disposto no artigo 1º da Lei 11.101/05:

“Art. 1º Esta Lei disciplina a recuperação judicial, a recuperação extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, doravante referidos simplesmente como devedor.

Para esta corrente, o condomínio deve ingressar com ação de execução para recuperação dos débitos condominiais e quando não for possível a recuperação, pedir a penhora dos bens ou valores do devedor para satisfação do crédito.

No entanto, outros fatores que não estão relacionados somente com a inadimplência também podem levar á insolvência condominial, como por exemplo, a má administração do condomínio, fatores externos (danos causados por causas naturais) dentre outros.

Portanto, o condomínio edilício, apesar de não ter função empresarial, possui CNPJ e pode entrar em processo de falência caso ocorra a sua insolvência.

Antes da decretação da falência, o condomínio entrará em recuperação judicial.

No entanto, consequências tão drásticas só ocorrem em último caso, após o esgotamento de todas as ações e estratégias administrativas necessárias para que as contas fechem e o condomínio volte a ser saudável.

 

 

O síndico ou a administradora do condomínio são essenciais nesta etapa.

Gastos desnecessários com melhorias que não são consideradas urgentes, controle adequado das contas, campanha para diminuição da inadimplência e a contratação de escritório de advocacia especializado na recuperação das cotas condominiais em atraso são exemplos de atitudes que podem e devem ser tomadas antes que o passivo do condomínio supere o seu ativo e este tenha que entrar em processo de recuperação judicial.

Na cobrança dos inadimplentes, conforme previsão legal, não isente o condômino das multas e juros legais.

Quando necessário, em último caso, identificado que o condomínio se encontra em situação crítica, prestes a entrar em processo de recuperação judicial, comece a revisar o contrato dos prestadores de serviço, renegocie os valores, troque de prestador caso haja necessidade. Não esqueça que o serviço bem prestado deve sempre ser mantido.

A locação de espaços comuns do condomínio para geração de renda, em ocasiões drásticas como esta, pode ser uma boa opção. A locação da parte superior do condomínio para empresas de telecomunicações para locação de antenas pode gerar uma boa renda mensal.

O fato é grave, mas precisamos saber dosar a situação antes de sequer pensar em um processo de recuperação judicial ou na falência do condomínio edilício. Estas situações ocorrem quando as contas estão negativas, os prestadores de serviços não estão mais sendo pagos e a inadimplência não para de subir.

 

 

DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados

 


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