Muito se discute se é possível impor restrições ao condômino inadimplente de utilizar a área de lazer do condomínio.
Estudando o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, órgão jurisdicional competente para julgar a matéria em grau de recurso especial, por sua 3ª. Turma, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, proclamou:
“O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 1.331 do Código Civil).
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Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. Por conseguinte, àquele que se investe na condição de condômino deve ter assegurado a plenitude do uso das áreas comuns, naturalmente conforme a sua destinação e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores; afinal, trata-se de parte inseparável (em sua correspondente fração ideal) da própria unidade imobiliária.
A partir de tais considerações, respaldadas no Código Civil, já se pode antever que a sanção que obsta o condômino de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.
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(…) Assim, sem descurar da relevância do dever de contribuição das despesas condominiais, as consequências pelo seu descumprimento devem ser razoáveis e proporcionais, preservando-se, na medida do possível, o direito das partes envolvidas.
Há que se perseguir o equilíbrio, providência, é certo, facilitada pela própria lei que expressamente regulou a questão, inexistindo, pois, razão para dela se apartar. Efetivamente, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância.
(…) A partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a inadimplência das despesas condominais enseja, num primeiro momento, o pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro percentual, e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do Codigo Civil). Sem prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta. Assim, segundo dispõe o art. 1.337, caput, e seu parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso, o comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo, inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial (1.000%).
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Afigura-se, portanto, inquestionável que a lei confere meios coercitivos, legítimos e idôneos, à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressas e taxativamente previstas no Código Civil para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais. Por oportuno, destaca-se precedente da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que bem reconheceu a possibilidade de imposição das mencionadas sanções pecuniárias, cada qual com um fato gerador próprio, segundo a gradação legal de reiteração do comportamento faltoso, o que, portanto, afasta a tese de apenamento bis in idem.
O julgado recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.
4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido (REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015). Diversamente do que pretende fazer crer o condomínio, ora insurgente, o art. 1.334, IV, do Código Civil não confere à convenção condominial a discricionariedade ou, em seus dizeres, a soberania para impor, ao seu talante, as sanções aos condôminos faltosos.
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O dispositivo legal sob comento apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos.
E nos artigos subsquentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição das sanções pecuniárias acima delineadas.
Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções, que não as pecuniárias nos limites da lei para o caso de inadimplência das cotas condominiais. Em sendo este o (severo) tratamento legal ofertado pela lei de regência, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição de restrição de acesso e de uso das áreas comuns ao condômino em mora e de seus familiares evidencia a exclusiva e espúria finalidade de expô-los a desnecessários constrangimentos.
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(…) Aliás, é de se indagar qual seria o efeito prático de medida imposta (restrição de acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem.
A medida restritiva adotada, além de ineficaz para a resolução do problema posto, pode se revelar demasiadamente onerosa para o próprio condomínio, a quem caberá arcar com a devida reparação pelos danos morais suportados pelo condômino e sua família, consectário que ora se deixa de reconhecer exclusivamente em razão da inexistência de insurgência, já na origem, pela recorrida.
TEMOS UMA ENTREVISTA NO NOSSO CANAL SOBRE O ASSUNTO ASSISTA:
Além das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece em favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade.
Efetivamente, a Lei n. 8.009/90 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem com sendo de família.
E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o Código de Processo Civil de 1973, estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança.
Na sistemática do novo Código de Processo Civil, aliás, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornado a satisfação do débito, por meio de incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária) ainda mais célere. Portanto, diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte.
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Cabe ao condomínio, a considerar os superiores interesses da coletividade que representa, valer-se de tais mecanismos com a maior brevidade possível. (…) O registro afigura-se importante, pois esta Terceira Turma, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.401.815/ES, ao analisar a restrição imposta pelo condomínio ao condômino inadimplente de utilizar o elevador, esposou o entendimento de que o inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais.
O julgado recebeu a seguinte ementa: (…). Por lealdade ao colegiado, deve-se destacar que o referido julgado, embora tratasse de restrição a um serviço essencial (o uso de elevador), in obter dictum, teceu a assertiva de que ‘a priori’, não haveria ilicitude na restrição à utilização de bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas, porquanto a falta de qualidade essencial descaracterizaria a violação dos referidos preceitos fundamentais.
Permissa venia, como já assinalado, o direito do condômino ao uso das partes comuns, independentemente de sua finalidade, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominais, mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns.
Assim, qualquer restrição a esse direito desnatura o próprio instituto do condomínio. Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana.
Note-se que a indevida exposição da condição de inadimplência dá-se pela restrição, em si, do acesso de um condômino ou de seu familiar, a uma área comum do edifício, independentemente de ela ser de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc.
Para tal propósito, a destinação da área é irrelevante” (STJ – Recurso Especial nº 1.564.030/MG – 3ª Turma rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze – j. 09.08.2016 <obs.: votaram com o Ministro relator os Ministros Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva>) (obs.: não participaram do julgamento a Ministra Nancy Andrighi e o Ministro Sidnei Beneti) (negrito e grifo nosso).
Pelo mesmo norte: TJSP – Apelação nº 0015595-49.2012.8.26.0477 – 25ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Melo Bueno – j. 16.02.2017.
Para outros, entretanto, a restrição é licita.
A mesma 3ª Turma do C. Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do recurso especial nº 1.401.815, da pena da Ministra Nancy Andrighi, já havia proclamado: “28. Ressalve-se que, a priori, não haveria ilicitude na restrição à utilização de bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas, porquanto a falta da qualidade essencial descaracterizaria a violação dos referidos preceitos fundamentais” (STJ – Recurso Especial nº 1.401.815 – 3ª. Turma – rela. Ministra Nancy Andrighi – j. 07.11.2013 <obs.: votaram com a Ministra relatora os Ministros João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti>) (obs.: ausentes os Ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva) (negrito nosso).
Na mesma esteira:
(i) “Com o advento do Código Civil de 2002, abriu-se a possibilidade de restrições aos direitos do condômino inadimplente. Exemplo disso vislumbra-se no artigo 1335, inciso III, CC, segundo o qual o devedor está impedido de participar e votar em assembleias. Na esteira desse impedimento, mostra-se lícito à assembleia, órgão soberano do condomínio, estabelecer outras vedações e restrições ao condômino inadimplente (como, por exemplo, de uso de piscina, quadra poliesportiva e churrasqueira), pois aquele que não cumpre as suas obrigações não pode, sob pena de locupletamento ilícito, usufruir dos equipamentos de lazer do edifício às custas de quem se encontra quite com suas responsabilidades financeiras” (TJSP – Apelação nº 0008289-65.2007.8.26.0554 – 3ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Beretta da Silveira – j. 12.11.2013) (negrito nosso); e
(ii) “Civil. Condomínio edilício. Condômino inadimplente há mais de quatro anos. Restrição de acesso às áreas comuns estabelecida em assembleia. Validade. Violação ao direito de propriedade inexistente. Recurso conhecido e provido. 1. A proibição imposta, ao condômino inadimplente, atinente ao uso de áreas comuns – piscina e playground – tem respaldo em decisão assemblear, não implicando qualquer violação ao direito de propriedade. Precedentes doutrinários e jurisprudenciais. Recurso conhecido, mas improvido” (TJDFT – Apelação Cível no Juizado Especial nº 2005.07.1.004444-0 – 2ª. Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais – rel. Juiz João Batista Teixeira – j. 28.09.2005) (negrito nosso).
A questão é delicada.
É preciso muita cautela na imposição de restrição ao condômino inadimplente.
Dependendo da circunstância, o condômino inadimplente poderá ser credor da massa condominial, na medida em que a indenização por danos morais seja maior que a sua dívida junto ao condomínio.
Além disso, é preciso considerar que o débito é, normalmente, uma questão de tempo, por isso que a taxa condominial constitui obrigação propter rem, garantida pela própria coisa, pela própria unidade condominial.
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Assim, os atrasos, normalmente, constituem mero episódio na vida condominial, porque o condomínio, mesmo tardiamente, haverá de ajuizar a competente ação de cobrança, recebendo o débito com correção monetária, multa, juros, honorários advocatícios, etc…
Tal só não ocorrerá, normalmente, se o síndico for desidioso com as suas obrigações, visto que lhe compete providenciar a cobrança de tal verba.
FÁBIO HANADA: Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP,
Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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