Para que os moradores economizem tempo e dinheiro sem precisar deixar suas moradias para frequentar os espaços de lazer, a área comum se tornou usual nos condomínios, com o objetivo de trazer segurança, praticidade e conforto. Porém, para que ela cumpra sua função de maneira efetiva, alguns passos devem ser seguidos, em que se note que o momento da entrega é uma situação que tem sido bastante negligenciada em nosso país.
Um dos passos finais para a entrega do condomínio é a Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, em que algumas das funções são eleger o síndico e a comissão para receber a área comum do edifício. Somente após sua realização é que será permitida a mudança dos moradores. A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados. Tem esses documentos o objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, evitar danos decorrentes do mau uso, esclarecer quanto aos riscos de perda da garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas, bem como orientar a elaboração do Programa de Manutenção Preventiva do empreendimento.
Ao síndico, caberá o papel de receber o espaço e intermediar com a construtora qualquer vício de construção que venha a surgir. Quando concluída a obra, será efetuada a vistoria da área comum com o síndico, utilizando-se o Termo de Vistoria das Áreas Comuns, considerada como a inspeção inicial de entrega do empreendimento, verificando se as especificações constantes no Memorial Descritivo foram atendidas, e se há vícios aparentes de construção.
Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Para aferir se a área comum está concluída adequadamente, o ideal é que, antes da assinatura do termo, seja feita uma vistoria de recebimento. Contratar uma empresa especializada com um Engenheiro Civil e, dependendo do caso, também com uma equipe multidisciplinar é uma solução segura. A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar vícios durante a vistoria, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou o mesmo poderá ser recebido com os registros dos itens pendentes e a data de resolução. As áreas privativas serão entregues somente após o recebimento definitivo das áreas comuns. Os problemas mais frequentes são: acabamentos como pintura e revestimento; impermeabilização; dimensões e locais das vagas de garagens, já que alguma delas pode estar localizada em local inadequado, como em cima de uma cisterna ou interrompendo uma saída de emergência.
Não havendo ou sanadas as irregularidades encontradas, deverá ser entregue ao síndico o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Áreas Comuns, possuindo a indicação dos principais fornecedores de material e mão de obra, projetos executivos, e relação de documentos e orientações técnicas, informar aos usuários as características técnicas do edifício e de suas instalações, equipamentos e dispositivos; apresentar o procedimento correto para o uso e operação; orientar os usuários quanto às épocas e atividades de manutenção; e também treiná-los para o enfrentamento seguro dos acidentes que venham, eventualmente, a ocorrer.
É bom ressaltar que a garantia fornecida pela construtora é válida apenas aos vícios e defeitos de construção, ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente. Desta forma, os síndicos e condôminos poderão contar com a checagem de todos os sistemas construtivos, não apenas instalações aparentes como pisos, tetos e paredes. Após se efetuar esta vistoria, o profissional será capaz de podem realizar um laudo técnico das áreas comuns do condomínio, assim como, para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade.
As áreas comuns ao condomínio são os locais que podem ser usados por todos os moradores, como o hall, as garagens, as escadas, os corredores, os jardins, a academia, os salões de festa, as salas de jogos, dentre outros. Ademais, a fachada, sendo a área externa que compõe o visual do condomínio, também é área comum ao condomínio. Assim, as sacadas, as esquadrias, as janelas, as paredes externas e portas de saída do apartamento também são consideradas como área comum.
Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:
1.Projeto Legal ou Habite-se (aprovado pela prefeitura).
2. Alvará de Conclusão da obra.
3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno.
4. Projeto Estrutural (formas e armação).
5. Projeto Executivo de Arquitetura.
6. Projeto de Estrutura metálica (se houver).
7. Projeto de Instalações Elétricas.
8. Projeto de Instalações Hidráulicas.
9. Projeto de Impermeabilização.
10. Projeto de pressurização (se houver).
11. Projeto de telefonia.
12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no Corpo de Bombeiros).
13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns).
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO é Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso e também vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos.
