A frequência de insatisfação das pessoas que adquirem imóveis ainda na planta aumenta a cada dia. Muitos relatam até uma “sucessão de problemas”, como infiltrações, qualidade da pintura e outros acabamentos, jardinagem, trincas nas paredes e junções, pisos e azulejos soltos. As estatísticas de reclamações demonstraram a necessidade de criação de padrões normativos para garantia da satisfação e conforto dos moradores e usuários de edifícios residenciais. No ano de 2013, entrou em vigor a Norma de Desempenho de Edificações (NBR 15575), com o intuito de integrar qualidade de produtos aos efeitos que seus resultados causam na satisfação dos consumidores. A norma representa um nível de consenso inédito entre o estado da arte da construção civil e as condições objetivas de nossa realidade socioeconômica.
A norma de desempenho das edificações apresenta algumas vantagens quando o assunto é responsabilidade. Por meio dela, é possível realizar a divisão correta de responsabilidades entre projetistas, construtores, usuários e, os fabricantes. Desde o incorporador que deve se preocupar, por exemplo, com as questões ambientais no momento de escolher o terreno, passando pelo construtor, que precisa garantir a qualidade da construção, até o usuário final do empreendimento, para que possa utilizá-lo de maneira adequada prolongando a vida útil do produto. Em outras palavras, significa garantir que os sistemas e componentes que integram os imóveis residenciais sejam especificados, projetados e executados visando assegurar durabilidade e condições adequadas de uso e ocupação, além de nivelar o mercado com base no comportamento das edificações em relação a requisitos que são internacionalmente definidos em relação à segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
Além disso, os projetos também devem contar com indicações relativas à vida útil da edificação, o desempenho acústico e lumínico, estabilidade estrutural, segurança contra incêndio, desempenho térmico, a funcionalidade e a acessibilidade do imóvel, conforto tátil e antropodinâmico e a previsão das manutenções periódicas, que são alguns dos indicadores que devem respeitar um nível de aceitabilidade. Assim, os consumidores poderão se programar para realizar as manutenções, dando a devida importância a esta etapa.
Para cada uma das partes da norma são estabelecidos critérios, objetivos de qualidade, padrões e procedimentos de medição e monitoramento das características em cada etapa da construção. Há necessidade de uma descrição pormenorizada do que se espera para cada sistema que compõe a edificação, da consideração dos requisitos e critérios de desempenho nos projetos e memoriais descritivos, e também nos documentos de contratação, acompanhamento e recebimento de obras.
A Norma de Desempenho da ABNT NBR 15575 estabelece algumas exigências no quesito de resistência, segurança, conforto e qualidade, em cada um dos sistemas que compõem uma edificação:
- Estrutura– padrões e critérios de estabilidade e resistência da construção, inclusive com metodologia para medição de impactos que a estrutura pode aguentar sem apresentar rachaduras ou falhas;
- Sistemas hidrossanitários – exigência de que todas as edificações devem estar integradas à rede de esgoto municipal ou possuir alternativas próprias de coleta e tratamento dos dejetos, bem como reuso ou descarte sustentável da água consumida; também determina critérios de desempenho da tubulação, como pressão, peso e outros;
- Pisos– requisitos de resistência a impactos especificados e níveis seguros de abrasividade para evitar escorregamentos e outros acidentes domésticos;
- Coberturas– exigência de pé-direito mínimo de 2,5m de altura, variando em banheiros e corredores; esta parte da norma também determina especificações para pesos que a cobertura deve aguentar e a quantidade de horas que ela deve resistir antes de ceder a um incêndio;
- Vedações– impermeabilidade, estanqueidade, proteção acústica e conforto térmico são padrões estabelecidos na norma, com níveis variáveis de tolerância e adaptáveis termicamente a qualquer região climática do país.
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A Norma de Desempenho é direcionada para os novos empreendimentos, mas ela não deixa desamparado os condomínios já estabelecidos, ao referir a NBR 5674, que trata dessa situação. A NBR 5674 prevê que edificações existentes antes da vigência da norma devem adequar ou criar seus programas de manutenção atendendo às prescrições nela registradas. Chama, inclusive, a atenção dos síndicos para que, em caso de terceirização, sejam contratadas empresas e profissionais de manutenção com reconhecida capacidade.
Todavia, para a preservação do desempenho da edificação durante toda vida útil de projeto, é necessário o adequado uso, operação e manutenção por parte do usuário da habitação, devendo o manual a ser entregue pela construtora e/ou incorporadora.
Então, fica o alerta da importância de que todos os síndicos busquem tomar conhecimento da abrangência dessa norma e a forma correta de empregá-la nos serviços de manutenção, reforma, construção etc. A ideia é exigir, quando aplicável, o atendimento aos requisitos mínimos da norma em cada etapa da construção e/ou manutenção, para que não ocorram, em função de eventual falha em um dos elementos construtivos, danos ao sistema como um todo.
Para as áreas comuns das edificações de uso coletivo, a responsabilidade é do síndico, que pode delegá-la para gestor profissional ou empresa especializada, mediante prévia aprovação dos condôminos. Além disso, hoje em dia nas discussões judiciais sobre garantias de obra, os agentes envolvidos, incluindo os juízes, tomam como referência parâmetros de qualidade, métodos de ensaios de materiais e registros de manutenção, além das Normas Técnicas, que tem peso de Lei em decisões judiciais.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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