A base da NBR 5674/12 é o planejamento periódico dos serviços de manutenção, já que irá requerer e consumir recursos substanciais ao longo do tempo, para elaboração dos métodos de trabalho; seu cronograma de execução; e duração. Um dos objetivos do planejamento é elaborar um adequado fluxo financeiro. Afinal, seu gasto anual é orçado entre 1% e 2% do valor do imóvel, segundo estudo da ABNT. Isto vale mesmo em edificações novas, pois desgastes decorrentes de seu uso, ou mau uso, tiram a cobertura da garantia. Outro objetivo é uma execução de boa qualidade, que impeça a má funcionalidade e uma estética degradada, que prejudica a qualidade de vida (segurança, saúde, conforto) e desvaloriza o imóvel.
As ações devem considerar as prioridades de intervenção, previstas e indicadas no resultado e análises fundamentadas e consolidadas nos trabalhos de inspeção predial, a serem contratados e desenvolvidos para cada edificação, segundo a NBR 5674. As periodicidades e procedimentos das intervenções, também devem ser contemplados, no plano e recomenda-se incluir alguns indicadores de eficiência de gestão, cujos parâmetros, nesse caso, podem ser adaptados, particularizado para cada tipo de empreendimento, conforme prescreve a norma.
Os programas de manutenção, ainda de acordo com NBR 5674, devem ser atualizados, periodicamente, em função de eventual alteração imposta aos sistemas prediais, em função da idade da edificação e do resultado dos Laudos de inspeção predial.
Os programas de manutenção devem ainda ser desenvolvidos observando um planejamento anual de atividades, incluída também a “Manutenção preventiva”, além das demais tipologias mencionadas anteriormente. De acordo com a NBR 5674, a estrutura do plano deve considerar uma estrutura, que contemple: “atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos”, ressalta-se também, a necessidade da existência da respectiva previsão orçamentária anual e a previsão de recursos para a realização se serviços futuros, já que, quanto antes se detalhar as ações, mais fracionado poderá ser a composição do caixa, sem surpresas, rateios e brigas na hora da execução.
Aprove a cronologia em assembleia, lembre-se que há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.
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Em função do exposto, o planejamento propriamente dito, a escala de prioridade entre os diversos serviços de manutenção previstos, a periodicidade e os procedimentos de intervenção, especialmente conforme o porte da edificação ou segundo o(s) sistema(s) construtivo(s) específico das mesmas vai demandar conhecimento técnico especializado ou habilitação profissional comprovada dos intervenientes terceiros que auxiliarão síndicos e proprietários nas questões relativas à manutenção predial das edificações, considerando sua complexidade.
Tal qual o médico de família ou o seu médico especialista responsável pela sua saúde, a saúde do seu edifício também sinaliza para a necessidade de contratação de um especialista técnico que seja responsável e possa cuidar, com propriedade e conhecimento de causa, pela boa saúde da sua edificação.
Para concluir, pode-se inferir que a Engenharia Diagnóstica em edificações pode ser incorporada e adotada pelos responsáveis legais das edificações para fornecer os subsídios fundamentais, os meios técnicos e elementos previstos na NBR 5674, pela sua utilização de suas ferramentas que irão facilitar ao desenvolvimento regular e a implementação do plano de manutenção nas edificações em geral. As ferramentas a serem manejadas pelo profissional irão minimizar os desvios de qualidade nos serviços de planejamento, contratação e também na fase da execução dos serviços de manutenção, em suma durante o processo de gestão do plano para cada edificação. O Engenheiro Diagnóstico irá atuar como um facilitador e auxiliará o responsável legal pela gestão do plano de manutenção, quer seja através da utilização da ferramenta da inspeção predial total, na organização do sistema de gestão, já prevista e consolidada na norma, como também poderá lançar mão, por exemplo, da auditoria técnica, para corrigir procedimentos ou adequar a utilização de insumos em alguma atividade prevista no plano.
A ABNT NBR 5674 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, a qual propõe meios para: preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
O síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação, ficando sob sua incumbência:
– assessorar o síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação;
– providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação e fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como: contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc, auxiliando planejamento futuro;
– implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva, evitando a ocorrência de serviços não planejados;
– elaborar as previsões orçamentárias para os serviços de manutenção;
– supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e orientações do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que atenda à ABNT NBR 14037;
– estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção.
Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, do uso efetivo, localização e implicações do entorno da edificação, tamanho e complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados, o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas e das características das edificações, conforme a NBR 5674.
Vale lembrar que a manutenção, quando inclui serviços que alterem seu uso ou a reforma, também deve respeitar outra norma, a ABNT NBR 16280/14. Esta é extremamente exigente quanto à execução de seus requisitos, dado que podem provocar danos ao patrimônio e à vida.
Costuma-se dizer que: Norma não é Lei, mas que tem força de Lei, pois um juiz, ao julgar temas com requisitos técnicos, recorrem às Normas Brasileiras e internacionais para tomar tais decisões.
Exemplo: um edifício foi projetado e construído de modo a cumprir uma vida útil de 50 anos, mas para isto são necessárias manutenções preventivas e corretivas ao longo dos anos. Caso não sejam feitas tais manutenções, consequentemente está se diminuindo a vida útil deste edifício e também seu desempenho.
PALMIRO SOARES DE LIMA FILHO. Engenheiro Civil, Diretor e Membro Titular do IBAPE-MT (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), atua na área de avaliações e pericias judiciais e extrajudiciais e vistorias em condomínios a mais de 20 (vinte) anos,realizando trabalhos nas Comarcas da Capital e do interior de Mato Grosso.
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