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Algo que traz muitas dúvidas no âmbito condominial é a forma de rateio, que é o critério que será utilizado para dividir as despesas apresentadas na previsão orçamentária, e como chega-se ao valor de uma cota condominial.
Não sei se vocês sabem, mas a regra geral estabelece que este critério seja o de fração ideal que consiste em um percentual indivisível e indeterminável atribuído a cada unidade em relação ao terreno e às áreas comuns. Assim, a cada unidade será atribuída uma fração ideal, levando em consideração a área privada, a área comum e o terreno.
- Leia mais: O que é fração ideal?
Mas onde está estabelecido esta forma de rateio? É estabelecido pelo Código Civil, em seu artigo 1.336, e artigo 12º da Lei 4.591/64. Desta forma, assim como no caso da cobrança de IPTU, a área do imóvel é a base para o cálculo da cobrança do condomínio.
Então podemos dizer que ambos estão relacionados ao valor da unidade imobiliária. A fração ideal é um critério estabelecido em lei e que, por si só, justifica a cobrança desta forma.
Mas o critério da fração ideal é obrigatório em todos os condomínios? Não! Não precisa seguir este critério se este não for o entendimento da coletividade em questão.
Todavia, o condomínio precisará aprovar uma nova forma de rateio que poderá utilizar o critério de divisão por unidade de forma igualitária. E isso deverá ser feito em assembleia com quórum qualificado (2/3), pois envolve alteração de convenção, salvo disposição contrária.
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Na minha opinião, seria o critério de fração ideal o mais equilibrado, uma vez que leva em conta o tamanho dos apartamentos, que via de regra, quanto maiores, mais representa no todo e, por consequência, consomem e exigem mais do condomínio. Será?
Acredito que sim, afinal muitas vezes, por terem áreas maiores, talvez ali morem mais pessoas, o que aumentaria o consumo de água, a utilização de elevadores, mais vagas na garagem (conta que entra na fração ideal).
São situações que impactam diretamente no aumento do consumo e serviços, que mesmo se não utilizados, permanecem à disposição.
Mas quais os outros valores que influenciam na cota condominial?
O total das taxas condominiais deverá ser um valor suficiente para fazer frente às despesas condominiais do condomínio.
Para se chegar a este valor, o qual necessariamente precisara ser aprovado em assembleia, será levado em conta o tamanho do prédio, quantidade de portarias, quantidade de funcionários nestas e portarias, áreas comuns, serviços incluídos, segurança, entre muitos outros.
Vou dar alguns poucos exemplos:
- O tamanho da unidade, que, como vimos anteriormente, é determinante para o valor do condomínio.
- A quantidade de vagas na garagem, pois podem estar vinculadas à unidade na mesma matrícula do apartamento, sendo assim determinadas (demarcadas), ou descritas na mesma matrícula do apartamento, porém concedendo apenas o direito ao uso, neste caso as vagas seriam indeterminadas. As vagas podem ser ainda unidades autônomas, neste caso a vaga ensejará cobrança de cota condominial em apartado e IPTU. Assim, se as vagas forem autônomas por força de lei, será atribuído a elas um percentual denominado fração ideal, que estabelecerá quanto elas representam no todo, o que determinará quanto cada unidade contribuirá do rateio geral, salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio.
- Áreas comuns, tais como piscina, sauna, academia, recreação etc. Sem nos esquecer que o valor da taxa condominial, definido em assembleia, passa obrigatoriamente pela previsão orçamentária, na qual os condomínios presentes têm poderes para deliberar e alterar os valores. A previsão deve ser submetida à aprovação (art. 1352 do CC). Como já dito anteriormente, quanto maior o número de unidades, menor o valor da taxa.
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E vocês sabem como é a composição da Taxa? Vamos à elas:
- Despesas ordinárias (previsão orçamentária);
- Despesas extraordinárias (previsão dentro orçamento, apesar de não ser ideal);
- Fundo de reserva (5% permanente, de acordo com a convenção);
- Fundo de obras (permanente ou prazo determinado a ser decidido em assembleia);
- Despesas com implantação (quando condomínio recém implantado).
Me conta: no condomínio onde você mora ou com os quais trabalha, qual o critério de rateio utilizado? Você já teve que enfrentar algum questionamento sobre o critério escolhido?
Abraços e até a próxima
—
Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP – Subseção de Pinheiros.
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