É comum, principalmente em grandes condomínios, que além do síndico os condôminos optem pela composição de subsíndicos e de um conselho fiscal, assim, para a reunião destes membros dá-se o nome de corpo diretivo do condomínio.
Há uma confusão enorme quando falamos da responsabilidade do conselho fiscal em um condomínio.
No presente artigo busco esclarecer quais são os deveres e responsabilidades de cada membro que compõe o corpo diretivo do condomínio, além das funções que cabem à Administradora predial.
SÍNDICO: É aquele que toma as decisões em nome da massa condominial, que contrata, demite, realiza orçamentos, busca soluções e etc.
O Síndico poderá ser morador ou profissional. Esta decisão será feita pelos condôminos em Assembleia.
As competências do Síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil.
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Dentre todas as funções relativas ao Síndico, podemos destacar:
I – Convocação de Assembleia;
II – Representação do condomínio em juízo;
III – Cumprimento da Convenção, Regimento Interno e demais determinações em assembleia;
IV – Elaboração do orçamento da receita e das despesas do condomínio anualmente;
V – Realização do seguro de edificação;
VI – Prestação de contas à assembleia anualmente;
VII – Responsabilidade civil quando as suas funções não foram cumpridas adequadamente, gerando prejuízo ao condomínio;
VIII – Responsabilidade criminal quando algum dos seus atos for entendido como ação criminosa ou contravenção, gerando prejuízo ao condomínio;
No caso de Síndico profissional, é comum que seja feito um contrato de prestação de serviços envolvendo a empresa de sindicância e o condomínio contratante. Neste contrato serão estabelecidas regras como dias de visitas do síndico, horário de visita, meios de comunicação, seguro patrimonial oferecido pela empresa de sindicância e etc. Nestes casos, o Síndico não precisa estar presente no condomínio, podendo mandar em seu lugar um preposto.
Papel do preposto do Síndico: O preposto do Síndico possui função meramente operacional.
Na prática, o preposto será o funcionário do Síndico para realizar as tarefas operacionais e de comunicação com os condôminos.
O preposto não responde civil ou criminalmente, não autoriza pagamento para prestadores de serviços, não realiza compras, sendo estas responsabilidades e funções exclusivas do síndico profissional.
SUBSÍNDICO: É aquele que responde pelo condomínio na ausência do Síndico.
Quando o condomínio é muito grande, composto por diversas torres ou fases, é normal que os condôminos elejam um ou mais subsíndicos.
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O papel dos subsíndicos será o de tomada de decisões no caso de ausência do Síndico, ou, dependendo do que será atribuído e autorizado na convenção do condomínio, o auxílio direto ao Síndico.
No caso de auxílio direto ao Síndico, o subsíndico filtrará os assuntos que serão encaminhados para o Síndico e tentará resolvê-los sem que seja necessária a atuação direta do Síndico.
Após esclarecimentos acerca das funções do Síndico e do subsíndico, para que não haja confusão relativa as funções de cada membro, podemos adentrar na responsabilidade do conselho fiscal.
CONSELHO: É responsável pela análise das pastas de prestação de contas.
O papel do conselho fiscal está previsto no artigo 1.356 do Código Civil.
Ele será composto por até três membros que serão eleitos em Assembleia e que possuem como principal função dar parecer sobre as contas do Síndico.
A atuação do conselho fiscal, assim como ocorre no caso do subsíndico, poderá ser estendida conforme determinação na convenção condominial.
Alguns condomínios atribuem ao conselho fiscal o papel de contratação dos prestadores de serviços, auxiliando o Síndico na busca dos orçamentos das empresas contratantes.
Há ainda casos em que a convenção condominial atribui ao conselho fiscal o papel de convocação de Assembleia para destituição de Síndico, papel este que é criticado por alguns doutrinadores que consideram que a Assembleia de destituição de síndico só será permitida no caso de convocação por ¼ dos proprietários condominiais, conforme disposto em lei.
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Como o papel principal do conselho é dar parecer sobre as pastas de prestação de contas, no caso de identificação de eventual irregularidade, é sua obrigação realizar os devidos apontamentos para o Síndico que deverá dar prazo para que a Administradora predial justifique e realize as devidas correções.
ADMINISTRADORA PREDIAL: Empresa prestadora de serviços para atividades administrativas.
A lei estabelece que o Síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembleia, salvo disposição em contrário da convenção, surgindo assim a figura da Administradora predial.
A Administradora fará os serviços administrativos, tais como emissão de boleto, organização de notas, atendimento aos condôminos, elaboração de pasta de prestação de contas, organização de Assembleia e etc.
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Diego Victor Cardoso T. do Reis, Graduado em Direito pela Universidade Paulista, Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pela Faculdade Legale, Especialista na área imobiliária e condominial, e Sócio Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados.
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