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O presente estudo aborda um tema de extrema relevância para o direito condominial, a medida em que identifica as possíveis e diversas nulidades que podem ser arguidas por quaisquer condôminos, e elenca ainda uma série de procedimentos e requisitos formais que obrigatoriamente precisam ser seguidos pelo síndico de condomínio, a fim de se evitar a anulabilidade de uma Assembleia.
O primeiro passo e talvez o mais primordial para que uma assembleia de condomínio possa transcorrer sem complicações, é que sua convocação seja feita da maneira correta, ou seja, forma e prazos devem estar regulamentados pela Convenção condominial a fim de se evitar futuras alegações de nulidades.
Ao dar início a reunião, algumas dicas e procedimentos devem ser seguidos para se alcançar uma maior produtividade. Podemos citar como exemplo: a ordem correta de como devem ser tomadas as decisões, garantindo-se dessa maneira, que tudo ocorra da melhor forma possível.
Um dos requisitos fundamentais que deve ser fielmente seguido, é o quórum necessário para cada tipo de assunto levado a votação, atribuindo -se assim validade legal as decisões tomadas.
Merece registro ainda, o fato de que, assim como ocorre em qualquer tipo de votação, pode haver um empate nas deliberações, no entanto, existem procedimentos padrões e também uma maneira oficial de se solucionar esse conflito, assunto que abordaremos à diante.
Destarte, de igual modo, deve-se observar com bastante cautela algumas orientações para se obter um perfeito encerramento da reunião e formalização da ata, que nada mais é, do que um resumo do que aconteceu em assembleia. Assim, algumas regras devem ser respeitadas para garantir viabilidade legal.
Nesse contexto, convenção e lei devem ser cumpridas para que haja legitimidade nas decisões. Temos uma série de normas em nosso Código Civil e nas convenções dos condomínios, que se referem à convocação e às votações, e se porventura alguma delas não for respeitada, tanto a assembleia quanto suas decisões podem ser anuladas.
- Como deve ser a convocação de uma assembleia condominial.
Inicialmente, deve-se conceituar o que vem a ser um edital de convocação de uma assembleia condominial, que nada mais é do que, um o documento obrigatório, elaborado pelo síndico e que possui a finalidade de convocar os moradores a participarem da assembleia.
Esse documento formal, deve necessariamente especificar os assuntos que serão discutidos na assembleia, para que seja de conhecimento de todos os condôminos, devendo ser disponibilizado em local de ampla circulação no condomínio, podendo também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
O primeiro contato que os condôminos terão com a assembleia é a convocação, e por essa razão, é importante não deixar brechas nesse momento, pois as mesmas poderão acarretar à impugnação da reunião como um todo. Dessa forma, é fundamental que a convocação esteja muito bem estruturada, e com a pauta bem definida.
Pensar e expressar da forma correta o que deve estar na pauta de convocação, é o mais básico a se seguir, porque apenas citar um assunto e não especificar quais serão as medidas a serem tomadas, pode fazer com que um tema seja apenas discutido e não votado.
A esse respeito, segue entendimento jurisprudencial:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS. QUORUM ATENDIDO.DELIBERAÇÃO VÁLIDA E REGULAR. IMPROCE-DÊNCIA. Pretensão de declaração de nulidade de atas de assembleias condominiais, julgada improcedente. Desde logo a registrar que não merece acolhimento a alegada negativa de prestação jurisdicional, em face de que os declaratórios foram apreciados pela decisão de fls.270, sendo certo que a decisão fundamentada sucintamente não é nula, não bastando o mero inconformismo. No mérito, a Assembleia Geral Extraordinária que deliberou sobre acréscimo da cota para realização de obra e a Assembleia Geral Ordinária, sobre prestação de contas e outros assuntos processaram-se regularmente. Edital de convocação que trazia expressamente os assuntos a serem discutidos na assembleia. Como a obra em questão – calçamento dará – é obra necessária, foi atendido o parágrafo 1º, inc. II do art. 1.341 do Código Civil (que sequer prevê quórum), assim como o Estatuto Social da associação recorrida (fls.33/37), que, no parágrafo único do art. 28, estipula o quórum especial de 1/3 quando se tratar de majoração da contribuição pecuniária (fls.36). Portanto, como ela possui20 (vinte) associados, é necessária a aprovação de 7 deles para tal medida. Quórum especial de 1/3 atendido. Prova testemunhal em cotejo com a documental que demonstra que a deliberação ocorreu de forma válida e regular. Precedentes do TJRJ. Confirmação da sentença. NEGATIVA DE SEGUIMEN-TO.”
Com isso, concluímos que, qualquer item que necessite de votação deve ter essa informação de forma clara na convocação.
2.1. Convocação que atende a convenção e a lei.
Para que uma convocação seja bem elaborada, ela deve cumprir fielmente o que determina à convenção condominial e à lei, o que significa dizer que, se não for observado o que neles está descrito, a assembleia poderá ser facilmente impugnada judicialmente.
Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”
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Corroborando com o acima exposto, a jurisprudência tem se posicionado da seguinte forma:
“Direito Civil. Condomínio Edilício. Hipótese na qual o autor, na qualidade de condômino, pleiteia a declaração de nulidade de assembleia geral extraordinária, em decorrência de supostos vícios no edital de convocação, além da condenação do condomínio réu em sanção por litigância de má-fé. Sentença de improcedência. Insurgência da parte autora. Conjunto probatório dos autos que não demonstra qualquer vício que possa macular o edital de convocação do ato impugnado. A assembleia condominial deve ser convocada na forma prevista na convenção (art.1.350 do Código Civil e art.24 da Lei 4.591/1964). A convocação deve conter os assuntos a serem tratados e o que será objeto de deliberação, não havendo necessidade de que informe expressamente, em cada convocação, qual o quórum necessário para votação de cada um dos assuntos, o que já tem previsão na convenção condominial. Hipótese em que o edital de convocação informou com clareza e objetividade sobre a pauta a ser deliberada, discriminando os assuntos que seriam tratados e dando ciência aos condôminos a respeito dos temas. Sentença de improcedência que se mantém. Honorários advocatícios que foram devidamente fixados na forma do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil, devendo ser majorados em razão da fase recursal, observada a gratuidade de justiça concedida ao demandante. Recurso desprovido.”
Registra-se ainda que, um dos erros que ocorrem com muita frequência, é quando nem todos os condôminos recebem a convocação. É bastante comum condôminos residentes no condomínio recebam a convocação na portaria e assinem um protocolo de recebimento. Entretanto, aqueles que não são moradores devem ser avisados via correio e através da administradora do condomínio. Por essa razão, é importante que a administradora disponha dos dados atualizados dos condôminos. Nesse sentido é fundamental que se possa comprovar futuramente que ocorreu a convocação de todos os condôminos, haja vista que, se apenas um condômino não for convocado, o mesmo pode requerer a impugnação de todas as decisões tomadas na assembleia.
A respeito do tema, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de janeiro se manifestou da seguinte forma:
“SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DO CONDOMÍNIO AUTOR, PARA CONDENARA LOJA RÉ AO PAGAMENTO DO SEGURO OBRIGATÓRIO DE R$67,32 MENSAIS, E PARCIALMENTE PROCEDENTEO PEDIDO DA RECONVINTE, PARA CONDENAR O CONDOMÍNIO RECONVINDO A SE ABSTER DE PROTESTAR OUNEGATIVAR O NOME DA RÉ, ATÉ A REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA PARA, DENTRE OUTROS EVENTUAISASSUNTOS, TRATAR ESPECIFICADAMENTE DA INSTITUIÇÃO DA COBRANÇA CONDOMINIAL EM TELA. RECURSODO CONDOMÍNIO, PELO ACOLHIMENTO NA ÍNTEGRA DE SEUS PEDIDOS, QUE NÃO MERECE PROSPERAR. LOJARÉ QUE POR MAIS DE 30 ANOS ESTEVE DESOBRIGADA DE ARCAR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS.CONDOMÍNIO AUTOR QUE DELIBEROU EM AGE A ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO, PARA QUE A LOJARÉ PASSASSE A ARCAR COM A COTA CONDOMINIAL. A TESE DA RÉ/RECONVINTE É DE QUE NÃO FOIDEVIDAMENTE CONVOCADA PARA COMPARECER À DITA ASSEMBLEIA. “A ASSEMBLÉIA NÃO PODERÁDELIBERAR SE TODOS OS CONDÔMINOS NÃO FOREM CONVOCADOS PARA A REUNIÃO” (ARTIGO 1354 DO CC).PREVÊ A CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO AUTOR, EM SEU CAPÍTULO VI, QUE A CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOSPARA AS ASSEMBLEIAS SE DARÁ POR CARTA REGISTRADA E COM ANTECEDÊNCIA DE NO MÍNIMO 05 DIAS.CONFORME AR COLACIONADO AOS AUTOS, A LOJA RÉ FOI CONVOCADA PARA A AGE SOMENTE UM DIA ANTESDE SUA REALIZAÇÃO. ALÉM DISSO, O EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA A ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA EM QUESTÃO NÃO EXPÔS ESPECIFICAMENTE AS ALTERAÇÕES A SEREM FEITAS NACONVENÇÃO DO EDIFÍCIO, MORMENTE A INSTITUIÇÃO DA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL À RÉ.CONSIDERANDO O DESRESPEITO AO LAPSO TEMPORAL PREVISTO NA CONVENÇÃO PARA CONVOCAÇÃO PARAASSEMBLEIA E QUE A ORDEM DO DIA DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO NÃO ESCLARECEU QUE A CONVENÇÃOSERIA ALTERADA PARA INSTITUIR A COBRANÇA OBJETO DA LIDE, IMPÕE-SE RECONHECER QUE A PARTE RÉNÃO FOI DEVIDAMENTE CONVOCADA PARA A INDIGITADA AGE E, POR CONSEGUINTE, QUE ANDOU BEM OMAGISTRADO SENTENCIANTE AO ENTENDER PELA IMPROCEDÊNCIA DA COBRANÇA DAS DESPESASCONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. HONORÁRIOS RECURSAIS DE 2%. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”
Um outro problema corriqueiro, ocorre quando a convenção não fixa o período de tempo entre o recebimento da convocação e a própria assembleia, e para solucionar essa questão, há quem recorra a antiga lei de condomínios, Lei nº 4. 591/1964, que estipulava o prazo de oito dias. Porém, mais importante é que haja a convocação de todos os condôminos e que seja possível uma futura comprovação disso. Nas hipóteses de muitos proprietários se encontrarem residindo em outro estado, por exemplo, o prazo de oito dias pode não ser suficiente para que os mesmos possam se organizar e comparecer.
Uma outra dúvida que pode ocorrer é em relação ao tempo entre a primeira e a segunda chamada. É bastante corriqueiro se utilizar o intervalo de trinta ou quarenta minutos entre uma chamada e outra, entretanto, somente convenção de cada condomínio pode sanar esse questionamento. Fato é que, a assembleia somente se inicia em primeira convocação, se contar com um quórum também explicitado na convenção.
2.2. Quem possui legitimidade para convocar uma assembleia de condomínio.
Uma das questões mais polêmicas sobre o tema, é no que tange a pessoa capacitada para convocar a assembleia.
O artigo 1.350 do Código Civil explica:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eligir-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”
Então, podemos concluir que, até mesmo um condômino poderá convocar uma assembleia condominial, desde que se faça com autorização judicial.
Existe também a possibilidade de a assembleia ser convocada pela administradora, o que ocorre através de uma procuração outorgada pelo síndico. Ressalte-se que, a falta do documento pode acarretar em impugnação posterior da assembleia. Noutro giro, um ponto que pode ocasionar muitos debate, são as convenções anteriores ao Código Civil, que autorizem o conselho fiscal a convocar a assembleia. Como essa orientação não se encontra descrita no Código Civil, nesses casos, o síndico deve convocar a assembleia a pedido dos conselheiros.
- Elaborando a pauta.
A bem da verdade, deve haver um equilíbrio entre o que é necessário se discutir e votar e o que realmente será discutido e votado em assembleia, uma vez que a pauta não deve abranger muitos assuntos. O ideal é que a pauta possa se limitar a no máximo cinco temas, para evitar que a assembleia se alongue mais do que o necessário, e que nenhum dos assuntos contidos na pauta deixe de ser deliberado.
- Leia mais: A validade legal das Assembleias virtuais
É plenamente possível que a convocação seja realizada através de e-mail, desde que convenção não determine a forma de convocação.
Com efeito, é importante que se consiga comprovar, futuramente, que todos os condôminos receberam a convocação.
- Iniciando a assembleia.
Importante delinear que a presença dos condôminos na assembleia é fundamental, pois nesses encontros será decidido como serão usados os fundos do condomínio, por exemplo.
De igual modo, é nas assembleias que o síndico é votado para representar o condomínio, devendo prestar contas acerca dos seus gastos uma vez por ano.
A baixo, destacamos a ordem correta de como devem ser tomadas as decisões para se iniciar bem esse encontro:
1º) O Presidente da mesa é escolhido no início da assembleia e nomeia um secretário que irá redigir a ata. Jamais deixe de verificar o que a convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.
Destarte, embora não existe nenhuma proibição legal, não se recomenda que a assembleia seja presidida ou secretariada pelo próprio síndico, para se evitar questionamento sobre sua influência nas decisões, tratando-se de uma estratégia para regular as atribuições do representante legal, não lhe conferindo poderes absolutos. Inclusive, ao presidir a assembleia, ele ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos, e ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico passa a compartilhar mais as responsabilidades pelas decisões ali tomadas.
Outra observação importante, é que deve haver atenção por parte do presidente da mesa, para que não ocorra desvio dos assuntos contidos no edital de convocação, e para que todas as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pela convenção e pela Lei dos condomínios.
2º) No início da reunião, o presidente da mesa deve recolher as procurações para anexá-las à lista de presentes.
3º) É necessário que a lista de presentes seja preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia correspondente, no livro de atas do condomínio.
Os Inadimplentes não podem participar das deliberações da assembleia, ou votar, ainda que estejam cumprindo acordo.
- Quóruns de assembleias de condomínios, um assunto polêmico.
Um termo bastante usual em se tratando de tomada de decisões em condomínios é que “a assembleia é soberana”.
Na realidade, muito do que se decide em assembleia passa por uma série de pré-requisitos, são eles: Convocação respeitando os termos da convenção, uma pauta clara e objetiva, e observância ao quórum necessário de cada tema
Sobre esse assunto, podemos citar o entendimento de (Lopes., 2003, p. 384)
“Invalidade das deliberações de assembleia: A assertiva de que as deliberações da assembleia são soberanas ‘deve ser entendida cum grano salis; são soberanas nos limites de sua competência, não podendo, portanto, conflitar com a lei e a convenção.”
Porquanto, prevalecem as disposições descritas na lei e na convenção de condomínio.
Por outro lado, existem muitos temas que não requerem quórum qualificado, e apenas a maioria daqueles que se encontrarem presentes já será suficiente para deliberar sobre diversos assuntos.
No entanto, há alguns casos em que a lei ou a convenção pedem o chamado “quórum qualificado”, como ocorre com alteração da convenção ou obras, por exemplo, e isso deve ser respeitado na íntegra, para conferir validade legal a todas as decisões.
Na hipótese de o quórum não ser respeitado, qualquer condômino insatisfeito com a decisão tomada, poderá propor uma ação judicial contra o condomínio para reverter a situação.
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Segundo o entendimento de Hamilton Quirino Câmara, existe a possibilidade de que, inclusive o inadimplente manifeste seu voto, vejamos:
“Havendo exigência de unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio, para o que se exige a unanimidade dos condôminos. Se é exigida unanimidade, está só será alcançada com a manifestação de todos. Nesse caso não se indagará se alguém pode ou não votar, pois é exigida a unanimidade.”
Ainda nesse aspecto, na vida condominial, o quórum está relacionado ao número mínimo de interessados que devem participar da discussão e votação, ou ainda, com a quantidade de votos mínimos necessários para que ocorra a aprovação de uma determinada matéria.
Sendo assim, conforme o disposto no inciso III do artigo 1.335 do Código Civil, são direitos inerentes aos condôminos a participação e votação nas assembleias, desde que estes estejam em dia com o pagamento das suas respectivas cotas condominiais.
Nesse sentido, o quórum deve ser formado tão somente por condôminos adimplentes, conforme interpretação literal da lei.
Ao comentar o mencionado dispositivo legal, o professor Fábio Ulhoa Coelho se manifesta, então, da seguinte forma:
“O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais. A suspensão atinge tanto o direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia (voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto). Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela que lhe foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve buscar em juízo a invalidação da cobrança.”
A bem da verdade, porém, é que quóruns qualificados são muito difíceis de serem alcançados, como ocorre com alterações na convenção, que requer anuência de dois terços de todos os condôminos.
Nesse contexto, o recomendável é que haja um trabalho anterior à assembleia, de modo a sensibilizar os condôminos a participarem ou assinarem procurações para serem representados.
Uma outra estratégia, é que as decisões que necessitarem de quórum qualificado estejam atreladas à assembleia que costuma ser a mais cheia: a de sorteio de vagas de garagem, por exemplo.
- Uma ata bem redigida faz toda a diferença.
De plano, é preciso esclarecer que, a ata nada mais é do que um resumo do que aconteceu em assembleia, e como tudo que envolve essa reunião, deve se seguir uma série de procedimentos para garantir sua viabilidade legal.
Geralmente, a convenção do condomínio determina as regras a serem observadas. Assim, se trata de um documento que deve sempre ser consultado quando o assunto são as decisões do condomínio, uma vez que o nosso Código Civil não trata do tema ata na parte relativa a condomínios.
Neste sentido, a ata deve ser um reflexo do que ocorreu de verdade na assembleia, e de igual modo, também deve seguir o que constou na convocação da assembleia.
A responsabilidade pela elaboração da ata é do secretário da mesa, um cargo que normalmente é ocupado pela administradora ou advogado do condomínio.
O ideal é que a ata seja redigida por alguém capacitado no sentido de entender o que deve constar nesse documento, e a maneira como deve constar.
Registre-se ainda que, quando a tratar de temas mais polêmicos, tais como, não aprovação de contas, aprovação de grandes benfeitorias, ou destituição de síndico, uma boa solução é fazer constar na ata quais unidades votaram e em quais opções. Assim, evitam-se dúvidas futuras e também possibilita a comprovação de que um quórum qualificado foi atingido.
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Nessa linha, ainda deve ser registrado que, o mais importante é não distorcer a realidade, e quem faz isso corre o risco de cometer crime de falsidade ideológica, porque, quem assina a ata como secretário e presidente, que não corresponder à realidade, pode ser responsabilizado pelo ato.
Ainda cabe ser registrado que, não deve haver nenhum tipo de desvio no foco da convocação, portanto, seguir a ordem do dia é primordial. Nesse sentido, deve -se evitar a utilização do termo ‘assuntos gerais’ para tratar de diversos temas que envolvem uma nova obra, gasto de dinheiro, etc.
Dentro desse cenário, o momento dos ‘assuntos gerais’ na assembleia não deve ser usado para decisões que envolvam dinheiro ou mudança nas áreas comuns, pois tudo que envolver tomada de decisões deve estar claro na pauta.
Nesse sentido:
“Apelação Cível. Ação de ação de nulidade da assembleia geral extraordinária. Condomínio edilício. Sentença que julgou improcedentes o pedido autoral e o pedido contraposto. Inconformismo da autora. Entendimento desta Relatora quanto à reforma da sentença vergastada. As Assembleias Condominiais encerram um elenco de normas previstas na Lei 4591/64, no Código Civil e na convenção dos condominial em relação à convocação, às votações e as deliberações. Se alguma disposição não for observada pela administração condominial, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. A convocação para assembleia deve conter, expressamente, os motivos para a sua convocação. Se a convocação se refere a ‘Assuntos gerais’, somente esses podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação. Ademais, mesmo que especificado estivesse no edital, mister a obediência ao quórum mínimo e legítimo, ou, in casu, a integralidade dos condôminos que compuseram a maioria qualificada e não a ‘unanimidade’ dos presentes. O sistema reitor das normas condominiais é composto por várias fontes e, nessa vereda, como apreciação da idoneidade normativa, entende-se que as disposições não detêm palavras inúteis, o que importa dizer que onde há previsão, por via oblíqua, nasce uma proibição de caráter oposto em homenagem a uma normatividade suis generis. Assim, quando há previsão de eleição para síndico em AGO e de destituição de síndico em AGE quanto a tais disposições não há flexibilidade. Precedentes do TJERJ. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DORECURSO, para declarar nula a assembleia geral extraordinária de 25/04/2014 e restituir os valores cobrados a título de multa, com juros de mora de 1% (um por cento) a contar da data da citação e correção monetária com base no IPCA-e, a serem apurados em liquidação de sentença.”
Logo, quando a ata não corresponde à realidade do que foi decidido em assembleia, ou quando a reunião decidiu algo que não poderia, tanto a ata, quanto o que foi decidido erroneamente podem ser impugnados judicialmente
- Impugnações que podem ocasionar nulidades.
Convém ressaltar que, para se evitar impugnação da ata de uma assembleia, deve haver uma lista de presença com os dados de todos os condôminos e assinatura dos presentes. A ata redigida deve ser clara e objetiva, respeitando a ordem dos acontecimentos da assembleia. Não se pode deixar de lançar em ata discussões ou decisões relevantes, haja vista que, sua omissão pode resultar em anulação. Todos os temas discutidos devem constar de forma especificada, bem como, o que foi decidido sobre cada assunto ademais, a ata deve estar sempre em conformidade com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
Não é preciso alongar-se muito sobre cada tema, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão, e enviar uma cópia para cada condômino.
A antiga Lei dos Condomínios (4.591/64), determinava que a distribuição da cópia da ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até oito dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção condominial, e sendo essa omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do condomínio. Se as decisões que dela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos.
A ata deve ser mantida no Livro do condomínio, pelo prazo mínimo de cinco anos, em poder da administradora ou do síndico, e assim como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.
7.1 Saiba o que fazer para evitar impugnações de assembleias.
Com efeito, aguardar a segunda convocação para iniciar a reunião, relatar e discutir em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos, evita que haja uma futura impugnação. A convocação de todos os condôminos deve ocorrer dentro das normas previstas na Convenção, e nesse contexto, se o documento não mencionar o prazo, é aconselhável aguardar dez dias antes da realização da Assembleia. É importante assinalar que, quanto ao edital de convocação, deve estar exposto em local de ampla circulação no condomínio, podendo também ser distribuída uma notificação para cada unidade, para que assim, todos os condôminos estejam cientes da convocação, e se apenas um não for notificado, a assembleia pode ser anulada.
Outro ponto que merece ser destacado, é que a convocação precisa deixar claro o motivo da Assembleia. Além disso, se a convocação se referir a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos, haja vista que, para serem votados, os assuntos precisam estar explícitos na convocação.
Cumpre enfatizar que, a votação mínima disposta pelo Código Civil sobre cada assunto deve ser respeitada, e quando há conflito de normas entre a Convenção e o Código Civil, prevalece o disposto neste último.
As obras necessárias não devem ser aprovadas com qualquer número de presentes, devendo-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
Ainda, não se pode deixar de listar na Ordem do dia da convocação, itens que se referem à aprovação de despesas ou cota extra, porque isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito.
Inclusive, é aconselhável não tratar de assuntos financeiros em assuntos gerais.
Por fim, todos os condôminos devem ser convocados dentro das normas previstas na Convenção.
7.2. Quero impugnar uma assembleia. Como devo proceder?
Essa impugnação é sempre judicial, sendo possível também convocar uma outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que possa ser feita dentro das formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil.
Na hipótese de o síndico não convocar esta outra assembleia, se um quarto dos moradores convocarem, ela terá valor e poderá inclusive alterar decisões anteriores.
De toda sorte, caso o condômino insatisfeito não obtiver um quarto de assinaturas com o fim de convocar assembleia, deverá propor uma ação judicial para que o juiz declare nula a reunião.
Assim, a convocação deve ser para todos, isto porque se uma ou algumas pessoas não forem convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou até mesmo revogada pela assembleia seguinte.
7.3 Itens e condutas que podem gerar impugnações de assembleias.
Nesse aspecto, gera impugnação da assembleia permitir o voto de inadimplentes, ou possibilitar que condôminos sem procuração votem, quando a convenção estabeleça a necessidade de firma reconhecida.
Igualmente, abre margem para que ocorra a impugnação da assembleia a aprovação de obras voluptuárias sem respeitar o quórum de dois terços de todos os condôminos, alterar a convenção com menos de dois terços, deixar de convocar o síndico, reunião solicitada por um quarto dos condôminos, impedir a eleição de síndico profissional, quando o Código Civil estabeleça que o síndico possa ou não ser condômino.
- Conclusão
Embora haja uma realidade recente e que ainda careça de diversas adequações, alguns cuidados básicos necessitam ser tomados para a garantia da ampla acessibilidade dos condôminos às tomadas de decisões na área condominial, objetivando evitar pleitos judiciais de nulidades das assembleias realizadas.
É primordial entenderemos que na vida condominial, a depender do assunto a ser deliberado, apenas um voto contrário, ou não computado, já é o suficiente para impossibilitar a aprovação de alguns projetos.
Ademais, é um erro acreditarmos que na área condominial, o desejo da maioria prevalece. O Brasil é um país burocrático, e decisões aprovadas em desacordo com as regras vigentes impossibilitam até mesmo, o registro ou alteração junto ao cartório de imóvel e/ou prefeitura e outros, fazendo com que, o condomínio esteja em situação irregular perante terceiros, fato que poderá culminar, por exemplo, com a não aprovação de financiamentos imobiliários.
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Outrossim, mesmo após a propositura de ações judiciais anulatórias das decisões tomadas em assembleias, pode perfeitamente ocorrer, através iniciativa dos condôminos, nova reconvocação de assembleia para deliberar sobre o mesmo assunto.
Observa-se que, a maioria das decisões judiciais que culminam com a anulação da assembleia condominial é oriunda do descumprimento de regras necessárias e básicas para validação assemblear e estão atreladas a irregulares encontradas no Edital, no quórum e na deliberação.
Assim, as relações condominiais estão cada vez mais dotadas de complexidade no âmbito legal, onde administradoras e síndicos têm buscado cada vez mais uma atuação preventiva junto ao advogado condominial que assiste o condomínio, para assim, evitar o risco de judicialização.
Contudo, há de se considerar que, entre milhares de decisões assembleares, é natural a existência de casos em que ocorre o descumprimento de pressupostos legais o que traz a necessidade de questionamento no judiciário.
Portanto, mesmo sendo o questionamento judicial um direito garantido e assegurado a todos os condôminos, existem certos procedimentos e requisitos formais obrigatórios importantíssimos que, ao serem fielmente seguidos pelos síndicos, serão eficazes e capazes de evitar um dos maiores temores dos representantes legais de condomínios, a anulabilidade de uma Assembleia Condominial.
- Referências
BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Apelação. 0316156-89.2017.8.19.0001. Quarta Câmara Cível, Rel. Des(a). Marco Antônio Ibrahim. Julgamento: 14/10/2020.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Apelação. 0032498-35.2014.8.19.0203. Vigésima Câmara Cível, Rel. Des(a). Conceição Aparecida Mousnier Teixeira de Guimarães Pena. Julgamento: 21/01/2020.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Apelação. 0254482-42.2019.8.19.0001. Vigésima Quarta Câmara Cível, Rel. Des(a). Cintia Santarem Cardinali. Julgamento: 21/10/2020.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Apelação. 0016767-20.2010.8.19.0209. Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des(a). Celia Maria Vidal Meliga Pessoa. Julgamento: 08/05/2012.
BERTHE, Alexandre. Como e quando anular assembleia condominial? Disponível em: < https://advogadocondominial.com.br/como-e-quando-anular-assembleia-condominial/>. Acesso em: 01 mar. 2021.
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Fonte: Maria Isabel Correia da Silva – Ibradim
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