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Desconto a devedor: essa é uma questão mais corriqueira do que se imagina: o condômino é devedor de valores altos, o processo de cobrança é demorado e parece não caminhar, e no meio do caminho o Síndico – como forma de abreviar o tempo – faz um acordo com o devedor e concede ao condômino desconto para que a dívida seja quitada.
E na Assembleia, ele é questionado quanto aos descontos dados.
Então fica uma pergunta: pode o Síndico conceder desconto ao condômino devedor?
Condomínio não tem “receita”. Tem rateio de despesas.
Antes de prosseguirmos, é necessário conceituar algo muito importante: condomínio não tem receita, e sim, rateio de despesas.
Portanto, os valores que são cobrados, a título de taxas condominiais, referem-se à reposição do dinheiro ao Condomínio, que já pagou, no mês anterior as despesas, ou , provisão de fundos para que as despesas (ordinárias ou extraordinárias) sejam pagas no próximo exercício mensal (caso de previsões orçamentárias, anuais, por exemplo), quitando assim as obrigações devidas.
Desta forma, o Síndico não pode conceder desconto sobre as despesas de condomínio em atraso, sob pena de ter que reembolsar ao condomínio os valores descontados.
Isso porque não é justo com os demais condôminos, que pagam suas contas condominiais pontualmente, até porque, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da Assembleia, não pode conceder desconto para quem não cumpre essa obrigação. Seria como premiar os impontuais.
O Artigo 1.348 do Código Civil especifica que é competência do síndico a representação do condomínio, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condômino, incluindo-se a cobrança e eventuais parcelamentos do débito condominial.
Fica, portanto, evidente que o Síndico deve cobrar as taxas em atraso, não esquecendo-se de impor as multas devidas.
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Assim, desde que a proposta do devedor abranja todo o valor principal e os encargos convencionais, o parcelamento do débito mostra-se uma opção razoável.
Antes de conceder qualquer desconto, fique atento à:
Feitas estas observações, sugerimos aos Síndicos que, antes de entabular ou fazer concessões em um acordo, que alguns pontos de suma importância sejam observados:
A – Não abra mão da correção monetária
Que, em qualquer concessão, se receba, no mínimo, o valor das despesas condominiais devidas, acrescidas da correção monetária. O síndico não pode renunciar à atualização monetária, esteja ou não especificada a sua cobrança na convenção. Porque a lei prevê a cobrança.
Atualização monetária nada mais é do que a atualização do valor do dinheiro por um índice de inflação. Seria como garantir que os valores não fiquem defasados, frente à inflação, ou seja, evitando a perda do poder de compra do valor.
Em outras palavras: a atualização monetária apenas repõe o que a inflação leva. E a inflação é medida por meio de diversos índices, divulgados por várias instituições, tais como o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a Fundação Getúlio Vargas (FGV), a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), etc.
A obrigatoriedade desta cobrança está no Código Civil, em seus artigos 389 e 395.
B – A cobrança da multa
A multa tem caráter punitivo, fundamentada pelo inadimplemento da obrigação, ou seja, só poderá ser aplicada uma única vez, não existindo a figura da multa mensal.
Não a deixe de cobrar, até porque a lei é clara ao impor a obrigação de cobrança das multas.
C – Juros de mora
Juros de mora são o ganho de capital para o prédio, e desta forma, poderiam ser negociados pelo Síndico.
Juros de mora é uma taxa percentual sobre o atraso do pagamento de um título de crédito em um determinado período de tempo. Os juros de mora são a pena imposta ao devedor pelo atraso no cumprimento de sua obrigação.
Algumas considerações importantes quanto aos juros. A lei (Artigo 1336, § 1º: do Código Civil) diz “juros convencionados ou 1% ao mês “. Isso pode até criar confusão e desinformações, pois o artigo o artigo 1336 do Código Civil não esclarece se serão juros simples ou compostos.
Ao não esclarecer e elucidar, podemos optar pela forma de cobrança dos juros? Não! A Lei proíbe a cobrança de juros sobre juros (Decreto 22.626/33 – “Lei da Usura” e Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal).
Dessa forma, o anatocismo (cobrança de juros sobre juros) é proibido, devendo a tabela de atualização dos débitos dos condôminos ser sempre cobrada utilizando-se o critério dos juros simples (também chamado de capitalização simples, ou linear. Os juros compostos são chamados de capitalização exponencial).
Vale destacar que os juros moratórios, estão previstos no Artigo 1336 do Código Civil, onde ficou estabelecido que esses juros podem ser os convencionados. Ou seja, a Convenção pode prever taxas superiores ao 1% ao mês. Este 1% é aplicável quando a Convenção não estabelecer nenhum índice.
D – Os honorários do advogado
Eles não devem ser negociados sem a anuência do mesmo
Isso porque, sem esta consulta, o Síndico corre o risco de cobrar dos inadimplentes valores inferiores ao que seria cobrado pelo advogado, acabando o condomínio por “bancar” tais valores.
O Síndico tem, portanto, autonomia para dar concessões quanto ao prazo de parcelamento, ficando descontos fora de sua alçada.
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Desta forma, caso o Síndico conceda descontos, excluindo, por exemplo, os encargos moratórios de uma dívida (multa, correção e juros), ele passa a causar prejuízo ao Condomínio, que precisa pelo menos receber o valor principal com atualização monetária.
Retirar a correção monetária em favor do devedor é prejudicar o Condomínio e correr o risco de uma Ação de Reparação deste último, podendo responder judicialmente pelo dano.
Lembre-se sempre que o Síndico responderá civil e criminalmente pelas suas ações ou omissões no cargo.
- Leia mais: 16 Coisas que o síndico não pode fazer
“Descontos” excessivos que venham a causar danos ao condomínio poderão ser imputados como de responsabilidade do síndico.
Vários são as decisões judiciais que julgaram procedentes em favor dos Condomínios ação de ressarcimento de quantia inerente a descontos excessivos concedidos por um síndico em um acordo extrajudicial.
Portanto Síndico, muita atenção ao conceder desconto.
Todas as propostas, quando se tratar de descontos altos, devem ser levadas à conhecimento da Assembleia Geral, com pauta específica, utilizando-se do quórum para a aprovação da previsão orçamentária, tirando a responsabilidade do Síndico, e transferindo-a à Assembleia Geral, ficando assim, respaldada juridicamente, já que a decisão fora tomada pela maioria da massa condominial.
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Autor: Hamilton Bueno Júnior
Fonte: Diário do Litoral
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