A lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, promoveu um alteração no Código Civil (lei 10.406/2002), introduzindo no seu texto os artigos 1.358-B a 1.358-U, para regulamentar o condomínio em multipropriedade caracterizado como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. A multipropriedade reger-se-á de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições do Código Civil e pelas disposições das Leis 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
É direito real que não se confunde com a hospedagem em tempo compartilhado do § 2º do artigo 23 da lei 11.771/08.
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Portanto, pela conceituação legal o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor do bem imóvel em comunhão, durante determinada fração de tempo, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228, caput do CC). O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão (art. 569, inc. II, do CPC) ou de extinção de condomínio e inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. São equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo (art. 1.358-K).
Inclusive o multiproprietário responde por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; não pode modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel; deve usá-lo imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza e exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo; e tem que manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção, respeitando o direito dos demais proprietários.
Deste modo, verifica-se que o imóvel objeto do condomínio em multipropriedade é adquirido com as instalações, equipamentos e mobiliários para a utilização comum de todos os condôminos, que não podem alterá-los conforme o seu gosto, mas apenas conservá-los.
Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos, pela convenção de condomínio, ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade, na forma do artigo 1.358-N.
Nos termos dos §§ 10, 11 e 12 da lei 6.015/73, introduzidos pela lei 13.777/18, quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, sendo que cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, para fins de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana-IPTU (art. 32 do CTN), ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.
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Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N, a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica.
Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário; o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; e as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.
O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.
Como se observa a multipropriedade pode ser um útil instrumento de investimento, na medida em que as frações podem ser adquiridas para posterior revenda ou locação para obtenção de renda imobiliária.
Cada fração de tempo é indivisível, sendo que o período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. A transferência do direito de multipropriedade (art. 1.358- I, inc. II e III), como a alienação, oneração, locação e comodato, e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários, não havendo direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário, até porque as frações de tempo poderão ser novamente transferidas.
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Na transmissão a qualquer título da fração de tempo incide o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI (art. 35 do CTN).
Como se observa a parte ideal de cada condômino corresponde a uma fração de tempo na qual poderá dispor do imóvel com observância dos seus direitos (art. 1.358-I) e obrigações (art. 1.358-J), e não a uma fração ideal do prédio, o que significa que os imóveis objeto de condomínio em multipropriedade não se destinarão para residência, mas sim com finalidade de utilização por temporada. Deste modo, ao invés de uma pessoa adquirir a propriedade plena de um imóvel para fins de veraneio, poderá adquirir uma fração de tempo por um valor consideravelmente mais baixo, o que irá fomentar o turismo e a própria construção civil.
A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos pelo voto da maioria, que poderá ser pessoa estranha ao condomínio (art. 1.323 do CC).
O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, a coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo; determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano; manutenção, conservação e limpeza do imóvel; troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive: a) determinar a necessidade da troca ou substituição; b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição; c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia; elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas; cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários, inclusive na justiça (art. 75, inc. XI, do CPC), que são obrigados a pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.
O condomínio em multipropriedade pode ser edilício, em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante previsão no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta dos condôminos, na forma do artigo 1.358-O. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.
O multiproprietário somente poderá renunciar a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício (art. 1.275, inc. II, do CC), e só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação, evitando que as dívidas da do multiproprietário inadimplente sejam transferidas ao condomínio edilício.
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Na hipótese de multipropriedade em condomínio edilício, o regimento interno do condomínio edilício que poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular, deve prever os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício; os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; as condições e regras para uso das áreas comuns; os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos; a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício; a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico; os mecanismos de participação e representação dos titulares; o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso; a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio.
Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil (art. 784, inc. X, do CPC), a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente, e na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.
O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional, não podendo ser apenas um dos condôminos, e o prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado. O administrador do condomínio edilício será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas. Tal medida se dá pela necessidade de uma gestão eficiente do condomínio, evitando conflitos entre os proprietários e locadores.
O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário. Os atos praticados pelo administrador que extrapolem dos atos de administração são ineficazes em relação ao multiproprietário em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar de forma expressa, ou resultar de ato inequívoco, e retroagirá à data do ato (art. 662 do CC).
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Nada impede que o multiproprietário outorgue expressamente procuração com poderes especiais para o administrador alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária.
Diante do exposto, pode-se concluir que o condomínio em multipropriedade foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro, a semelhança do que já ocorre em outros países, para possibilitar o incremento do turismo, da construção civil, e dos negócios imobiliários em geral, na medida em que o custo de aquisição de uma fração de tempo ao invés da totalidade ou de parte de um imóvel é muito mais vantajoso financeiramente para as pessoas que desejam um imóvel apenas para seu lazer por temporada ou até mesmo para fins de investimento.
Fonte: Jus Brasil
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