Cuidados na arrematação de bem imóvel com débitos condominiais

A arrematação em hasta pública (via leilão) tem crescido significativamente nos últimos anos e corresponde a uma ótima oportunidade de aquisição de bens imóveis em condições interessantes.

É bem verdade que muitos dos imóveis leiloados possuem débitos condominiais, em razão do não pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio pelo antigo proprietário.

Como é sabido, o débito condominial possui natureza propter rem, ou seja, que está inerente e recai sobre a coisa (imóvel), independentemente de quem seja o proprietário.

Por tais razões, após a arrematação do imóvel, surge o inconveniente do arrematador identificar que há débitos condominiais atrasados incidentes na unidade, e que não se tinha o conhecimento antecipado.

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Antes da realização do leilão há um Edital que divulga, dentre outras informações, os bens que serão ofertados no dia designado. Contudo, vez ou outra se observa que alguns destes Editais não informam eventual débito existente sobre o bem.

Diante disso, quem é o responsável pelo pagamento do débito condominial se no Edital nada constar?

Nesta situação, existem elementos e razões suficientes para requerer judicialmente a declaração da nulidade da arrematação, por violar os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, e assim, desfazer a arrematação.

Entretanto se, por outras formas de comunicação, os participantes do leilão tiveram ciência de que o imóvel possuía débitos condominiais, neste caso o arrematante não terá sucesso em tentar obter a nulidade do arremate.

Este foi o entendimento recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgado do Recurso Especial nº 1.523.696/RS.

Ressalta-se, por fim, que se o arrematante pagar integralmente o débito condominial inadimplido terá o direito de regresso contra quem originou a dívida, neste caso, contra o antigo proprietário.

Felipe Fava Ferrarezi (OAB/SC 26.673) – Advogado, Presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB de Blumenau/SC; Graduado em Direito pela Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB); PósGraduado em Direito Processual Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI).