O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?
Inicialmente, vale relembrar o conceito do instituto da Incorporação definido no parágrafo único do artigo 28 da Lei 4.591 de 1964, onde se lê:
“Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
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Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo sobre o proprietário do terreno que realizou novo contrato de incorporação , a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da primeira construtora.
A realização de novo contrato de incorporação e conclusão da obra, ocasionou danos aos antigos titulares das unidades. E em que pese o artigo 43, inciso III, da Lei de Incorporação, privilegiar esses adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as diretrizes elencadas no parágrafo terceiro do artigo 40 do mesmo diploma, in verbis:
“No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
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§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.”
Para o STJ, a leitura dos artigos 40 e 43 se dará de forma complementar e não alternativa, desta forma, a preferência de créditos no processo falimentar não impede a indenização aos adquirentes da primeira incorporação, tendo em vista, que a obra foi concluída e a atual alienação das unidades autônomas poderá gerar enriquecimento sem causa do proprietário do terreno; por esse motivo, a alienação das unidades autônomas concluídas pela nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização dos antigos titulares.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.537.012-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/6/2017 (Info 607)
Fonte: Jusbrasil
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