Ao assumir o cargo de síndico muitas vezes a pessoa não tem ciência das obrigações inerentes ao cargo.
Entretanto, equivoca-se aquele que assume a função e não tem a cautela que consultar a administradora e um advogado especializado na área, pois as funções existem e estão definidas em lei e conforme é de conhecimento público, ninguém poderá alegar o não cumprimento da lei por mero desconhecimento.
Neste sentido uma conduta equivocada poderá ter repercussões jurídicas civis e penais com sansões para o condomínio ou até mesmo para a pessoa física do Síndico.
Ao ser eleito síndico, o mesmo torna-se mandatário e representante legal do condomínio e como tal nasce algumas obrigações e na falta desta, nasce as responsabilidades.
Conceito de Obrigação.
A palavra obrigação pode assumir vários significados, dependendo do contexto que estiver se referindo.
Dessa forma, em sentido amplo, a obrigação é um dever, que pode estar ligada a uma acepção moral ou jurídica
Quando a obrigação está dentro da órbita jurídica, há um dever jurídico, que se relaciona à observância de uma lei específica, ou um contrato firmado entre as partes.
Assim, exemplos de obrigações jurídicas seriam a obrigação de pagar um tributo, de comparecer a uma audiência, de cumprir um contrato de prestação de serviços, ou de representar os condôminos.
Neste sentido quando o síndico deixa de cumprir algo previsto em lei, ele não estará cumprindo com uma obrigação e quando alguém deixa de cumprir com sua obrigação, ele responde por seus atos.
Dito isto, teremos que a obrigação é sempre um direito jurídico originário e a responsabilidade um dever jurídico sucessivo, consequência da violação do primeiro.
A responsabilidade só surge se o devedor não cumpre espontaneamente a obrigação.
A responsabilidade é, pois, a consequência jurídica patrimonial do descumprimento da relação obrigacional.
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Conceito de Responsabilidade Civil.
Neste caso estamos nos referindo a responsabilidade civil extra-contratual.
Segundo Flávio Tartuse[1]:
A responsabilidade civil surge em face do descumprimento obrigacional, pela desobediência de uma regra estabelecida em um contrato, ou por deixar determinada pessoa de observar um preceito normativo que regula a vida.
Neste sentido, fala-se, respectivamente, em responsabilidade civil contratual ou negocial e em responsabilidade civil extracontratual, também denominada responsabilidade civil aquiliana, diante da Lex Aquilia de Damno, do final do século III a.C., e que fixou os parâmetros da responsabilidade civil extracontratual.
Neste sentido vejamos o que dispõem nosso Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Portanto, a existência de dano é requisito essencial para a responsabilidade civil.
Responsabilidade Civil do Síndico.
Não é necessária muita criatividade para citar diversas situações em que determinada conduta do síndico comissiva ou omissiva poderá ensejar em ato ilício, consequentemente em dano e no dever de indenizar.
Ora, o síndico é mandatário e representante legal do condomínio e pelo conceito de mandato:
Contrato pelo qual o mandante outorga a outro(mandatário) poderes, que este aceita expressa ou tacitamente, verbalmente ou por escrito, para praticar atos o atuar em seu nome. Logo, o mandatário, neste caso o síndico, é a pessoa que recebe os poderes conferidos de representação, tendo o dever de agir não só por conta, mas em nome do mandante.
Ainda o Código Civil dispõem:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Sendo o síndico eleito por uma assembleia, e consequentemente sendo o representante legal do condomínio, ele tem o dever de agir em nome do presente grupo e como tal poderá ser acionado judicialmente por gestão temerária, quando não cumprir com os deveres que foram impostos pelo mandato.
Conclusão.
A função de síndico, muito embora ainda seja vista como algo informal, deverá ser levada muito a sério. Tal situação de informalidade não deve prevalecer, pois a função possui muitas responsabilidades.
Portanto para evitar problemas, sucesso na função e tranquilidade, é de fundamental importância o síndico ser assistido por uma administradora nos assuntos relacionados a gestão e contabilidade e um advogado para consultas preventivas de modo que suas ações sejam pautadas na licitude.
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Rogério Alvares Camello Filho
Sócio fundador da Alvares Camello & Otero Rocha Advogados Associados; Corretor de Seguros pela Funenseg; Pós-graduado em finanças pela UPE; Graduado em Informática pela AESO; Advogado formado pela Devry; Cursando Especialização em Direito Imobiliário; Palestrante; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Registral e Notarial Professor na Escola Superior de Advocacia – ESA/PE; Membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) na Comissão de Direito Condominial e Registral.
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[1] TARTUSE, Flávio. Manual de Direito Civil – Volume Único. São Paulo, Ed. Forense, 2016.
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