Sempre que falo sobre condomínios em minhas palestras costumo dizer que ele é um mundo à parte. Sempre comparo um condomínio à um país, tendo seus cidadãos, suas leis, diretrizes orçamentárias, problemas internos e tudo mais que um país pode ter.
Nesse pequeno “país residencial” chamado condomínio, temos o síndico como o chefe do poder executivo, uma espécie de presidente, que, por meio do voto popular dos condôminos, cuida de toda a gestão do local.
Desta forma, o síndico é a autoridade máxima do condomínio, sendo seu único representante ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, recaindo sobre si, toda a responsabilidade decorrente do ato de administrar.
O Código Civil adotou em seus mandamentos legais o chamado princípio da unidade sindical, afastando a possibilidade da pluralidade de síndicos, mesmo no caso de um empreendimento com várias torres.
Em seu artigo 1.347, o CC estabelece que qualquer pessoa, mesmo um não condômino, pode exercer a função de síndico, por um prazo não superior a dois anos, podendo este prazo ser renovado.
O cargo possui as seguintes competências, conforme preceitua o art. 1.348 do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
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Portanto, vemos que, um condomínio sem síndico não funciona. Seria como se fosse um carro sem motorista. Ele está lá, porém não anda.
Mas, e quando o síndico não estiver na cidade? E quando ele, por alguma razão, estiver impossibilitado de exercer a sua função? O condomínio vai ficar sem síndico?
Pois é, aí surge a figura que, mesmo não sendo o centro das atenções, vai estar lá para cumprir essa missão, o subsíndico.
Mas o Código Civil não prevê apenas a figura do síndico? E o princípio da unidade sindical?
Pois bem, foi por esta razão que escrevi este artigo.
Na lei 4.591/1964, existia a possibilidade de ser previsto na Convenção a eleição para cargo de subsíndico. Todavia, o Código Civil de 2002 não faz mais referência expressa a essa função.
Porém, nada impede que, na estrutura organizada pela Convenção, esteja prevista a criação do cargo de subsíndico.
Devemos lembrar ao leitor que o novo Código Civil, ao legislar sobre o Condomínio Edilício, entendeu que ele já está “maduro o suficiente” para “reger-se sozinho”.
O Código prevê as regras básicas, dá ao condomínio um alicerce legal. Suas regras internas, tais como criação do conselho fiscal, regimento interno e criação do cargo de subsíndico, fica a cargo da Convenção, que deve seguir à risca as regras básicas previstas na Lei Civil.
Veja, a criação do cargo de subsíndico não fere de nenhuma maneira o princípio da unidade sindical, pois não há uma figura de outro síndico.
O subsíndico auxilia o síndico. Tal como um vice presidente, o subsíndico representa o síndico quando este não pode exercer sua função.
O artigo 1.334, do Código Civil, estabelece em seu inciso II, que a Convenção determinará a forma de administração do condomínio. Ora, está claro que a Lei Civil, ao permitir que a Convenção determine a forma como será administrado o condomínio, de certa maneira admitiu a criação da função de subsíndico, porém, sem torná-la obrigatória.
Portanto, a Convenção pode sim criar o cargo de subsíndico, bem como a sua competência e remuneração.
A figura do subsíndico é muito importante na administração do condomínio.
Muitas vezes o síndico não poderá exercer suas funções, por motivos de viagem, saúde, compromissos inadiáveis fora do condomínio. É nessa hora que entra em cena o subsíndico. Ele também pode auxiliar o síndico mantendo uma relação mais próxima com os condôminos, podendo ser o porta voz daquele durante a assembleia, auxiliando na fiscalização financeira das despesas e fiscalizando até mesmo o próprio síndico, evitando que este exerça sua função de forma que vá de encontro com o que manda a Convenção.
Em resumo, a possibilidade da criação do cargo de subsíndico, embora não seja obrigatória, é totalmente viável e aconselhável. Embora a Lei Civil não estabeleça de forma clara a criação do cargo, não há nenhum dispositivo que a proíba, devendo, como dissemos, essa criação não ferir o que manda a Convenção de cada condomínio.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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