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O condômino antissocial e suas atitudes podem e irão gerar quais tipos de conflito com o condomínio?
Na plataforma Sindicolegal.com, um artigo explicando quais atitudes tomar e quais são de feitio antissocial.
Quais os limites do condomínio com atitudes assim e quais atitudes levam um morador a ser considerado o condômino antissocial.
A C Ó R D Ã O
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Condômino antissocial. Condômino antissocial. Imposição de multa. Desatenção à forma estatuída pelo art. 1.337, do Código Civil. Inobservância do contraditório (enunciado nº 92, do CJF) e de imposição por assembleia condominial. Penalidade insubsistente. Precedentes deste Tribunal e do STJ. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 006236155.2017.8.19.0001 em que é Apelante CONDOMÍNIO DO RIBEIRO Monte Sinai e Apelada FRYMA ZYLBERBERG.
ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso, majorada a verba honorária para 17% sobre o valor da causa.
Trata-se de ação ajuizada por Fryma Zylberberg em face de Condomínio do Edifício Monte Sinai. A demandante alega que é proprietária da unidade 608 no condomínio réu, situado à Rua Mariz e Barros nº 1.803, Maracanã, nesta cidade. Expõe que sua filha reside atualmente no imóvel, possuindo a autora domicílio diverso. Afirma que no dia 28 de fevereiro de 2007, foi surpreendida pela cobrança da quantia de R$ 312,33, no boleto de pagamento da cota condominial, referente à multa pela prática de conduta antissocial. Destaca que recebeu, no mesmo ato, notificação do síndico, na qual consta que a aplicação da sanção foi motivada pela suposta realização de pichações no quadro de avisos do prédio. Aponta que a penalidade foi aplicada sem prévio procedimento administrativo, em prejuízo ao seu direito de defesa. Considera que embora a lei civil seja silente, a observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa impõe-se, por força do disposto no art. 5º, inciso LV, da Constituição da República. Menciona que efetuou o pagamento da cota condominial junto à administradora do edifício, sem o valor da multa, conforme orientação do preposto. Salienta que a cobrança da penalidade não encontra previsão na convenção do condomínio, do que resulta sua ilegalidade. Assinala que a exigência de sanção sem base jurídica e desacompanhada do devido processo legal enseja transtornos que superam a normalidade, especialmente em se cuidando de condômina idosa. Pede a desconstituição da multa imposta pelo réu, no valor de R$312,33.
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Décima Oitava Câmara Cível
Apelação Cível nº. 0062361-55.2017.8.19.0001 FLS. 2
Em resposta, o demandado requer, preliminarmente, a aplicação da multa prevista no art. 334, parágrafo único, do CPC, em virtude do não comparecimento injustificado da autora à audiência de conciliação. Suscita preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, ao fundamento de que a demandante não interpôs recurso contra a decisão assemblear que fixou a sanção, de sorte que não foi esgotada a via administrativa. No mérito, sustenta que agiu em consonância com o princípio da legalidade, dado que observou a lei civil e as regras da convenção do condomínio. Indica que a filha da demandante adota, de forma reiterada, comportamento antissocial nas dependências do edifício.
A sentença julgou procedente o pedido para desconstituir a multa e condenou o réu ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da causa.
Inconformada com a sentença, o demandante recorre, pugna sua reforma e reedita nas razões de apelo o que deduziu na contestação. Sustenta que a autora não nega a conduta imputada à residente da unidade, ensejadora da aplicação da multa, motivo pelo qual o fato é incontroverso. Acrescenta que o ato de vandalismo está comprovado por fotografias juntadas aos autos. Argumenta que a convenção do condomínio prevê a imposição de multa diante da prática de infração que implique em desrespeito aos demais condôminos. Frisa que a autora optou por não exercer seu direito de defesa ao deixar de interpor recurso contra a decisão deliberada em assembleia. Pondera que a idade avançada não constitui permissivo à indenidade da demandante.
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Contrarrazões na pasta 156.
É o relatório.
A questão controvertida cinge-se ao procedimento a ser observado quando da aplicação de multa ao condômino antissocial.
Como cediço, o novo diploma substantivo inovou no tocante à forma de imposição de sanção ao condômino, cuja postura não se compadece com os encargos ordinários de vizinhança e com a função social da propriedade.
Em comentários ao novel dispositivo, Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald lecionam que “o aspecto positivo prende-se a de compatibilizar as faculdades de uso e fruição inerentes ao direito subjetivo do proprietário com a preservação do direito fundamental ao sossego e à privacidade dos demais condôminos. O condômino nocivo fere o princípio da função social da propriedade, praticando atos animados pela intenção de prejudicar vizinhos (art. 1.228, § 1º, do CC), perpetrando atos ilícitos ao exercer abusivamente os seus direitos subjetivos, de forma.
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contrária à boa-fé e aos bons costumes (art. 187 do CC). (Direitos Reais, 3ª edição, Lumen Juris, 2006, p. 532).
A pena por comportamento antissocial dos condôminos está prevista no art. 1.337, do Código Civil, vazado nos seguintes termos:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Denota-se, portanto, que a imposição da penalidade pressupõe prévia deliberação dos demais condôminos, pelo legislador, diferentemente do que previa o art. 22, § 1º, alínea d, da Lei nº 4.591/64, que outorgava tal poder ao síndico.
- Leia mais: As férias do síndico
No caso em julgamento, a punição foi estabelecida unilateralmente pelo síndico do condomínio, como se verifica da notificação da pasta 18, fls. 40, em evidente desatenção à forma estatuída pelo art. 1.337, do Código Civil, a revelar a insubsistência da penalidade.
De fato, conquanto o réu alegue que a sanção foi deliberada em assembleia, não comprovou o fato desconstitutivo do direito alegado, na medida em que não juntou aos autos a respectiva ata, do que resulta a invalidade da multa.
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Destaque-se que, embora a convenção constitua a lei interna do Condomínio, suas disposições não podem contrastar com o que dispõe o Código Civil de 2002, que, neste ponto, revogou o que dispunha a lei de condomínio.
Na hipótese, a lei interna do condomínio sequer estabelece a possibilidade de imposição de sanção em desfavor do condômino antissocial e tampouco o procedimento aplicável, como se infere da convenção juntada nas pastas 100/115, do índice eletrônico.
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Desta forma, a aplicação de multa aos condôminos pelo síndico, independentemente de pronunciamento assemblear, restringe-se às situações descritas no art. 1.336, do Código Civil.
Cumpre registrar, neste ponto, a inadequação típica da norma contida no art. 1.336, § 2º à hipótese trazida a julgamento.
De fato, a multa a que alude o dispositivo refere-se ao descumprimento dos deveres expressamente previstos no art. 1.336, dentre os quais não se insere a conduta praticada pelo primeiro recorrente, senão vejamos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
- 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
- 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
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Registre-se que a conduta imputada à apelada – realização de pichações no quadro de avisos do edifício e reiterado comportamento antissocial – não se enquadra na disposição inserta no inciso IV, do artigo supracitado, dado que as limitações estipuladas restringem-se ao uso e destinação conferidos às unidades autônomas.
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Outrossim, o condomínio não observou as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, porquanto não foi dada à recorrida a oportunidade de prévia manifestação acerca da sanção.
Nessa linha, o posicionamento consolidado no enunciado nº 92, do CJF:
“As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.
No mesmo sentido, o entendimento do STJ, externado no seguinte aresto:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL (ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA.
-
- O art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis : ‘O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia’.
- Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF.
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- Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código
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Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.
-
- Na hipótese, a assembleia extraordinária, com quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, no entanto, notificá-lo para fins de apresentação de defesa. Ocorre que a gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade.
- Recurso especial a que se nega provimento” (Resp nº 1365279, 4ª turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29/09/2015).
Dessarte, a procedência da pretensão se impunha.
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso, cabível a majoração da verba honorária em 2% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, § 3º, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, na forma do dispositivo.
Rio de Janeiro, 17 de julho de 2019.
Desembargador CARLOS EDUARDO DA FONSECA PASSOS
Relator.
Fonte: Jusbrasil
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