Inadimplência no condomínio, proibições e permissões

Tema pouco discutido no ambiente condominial refere-se a situação dos moradores que se encontram inadimplentes com a taxa condominial. Em geral as convenções de condomínio e regimento interno, disciplinam apenas algumas regras básicas sobre o assunto, cabendo ao síndico(a) complementar essas informações com a ajuda da lei ou de uma assessoria jurídica.

Falarei a seguir sobre algumas situações que podem ser aplicadas a situação dos devedores, bem como aquelas garantias jurídicas básicas que delimitam o direito do condomínio de intervir. Sob pena de poder ser responsabilizado judicialmente.

Proibição de voto e participação em assembleias. Uma das primeiras medidas que pode e deve ser adotada pelo condomínio em relação aos inadimplentes, refere-se a proibição de votação e participação em assembleias. O próprio art. 1.335, inciso III, do Código Civil esclarece: “III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” Inclusive já se registra casos de anulação de assembleias (feitas judicialmente), onde houve votação de condôminos inadimplentes.

Protesto de boletos vencidos. Essa prática é válida sendo a dívida de taxa condominial um título executivo extrajudicial, permitindo sua imediata execução, podendo chegar inclusive até a penhora do próprio imóvel para pagamento da dívida.

 

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Lista com nome de devedores. Infelizmente uma prática corriqueira se encontra a conduta de afixar lista dos condôminos inadimplentes no rol de elevadores ou outra área comum do local. Essa prática não é juridicamente válida, eis que a lei já determinou o procedimento adequado para se realizar a cobrança da taxa de condomínio. Evite este tipo de constrangimento, sob risco de responsabilização civil do condomínio e, ainda penal, por cobrança vexatória.

Proibição do uso de áreas comuns. Alguns regimentos preveem a proibição do devedor de fazer uso das áreas comuns, seja reservando áreas de lazer, ou utilizando os demais espaços de convivência. Esse tipo de prática, embora controvertida, não tem sido recebido com bons olhos pelo Judiciário brasileiro. Como já dito acima, o condomínio tem procedimentos próprios para executar seu débito, e, práticas que limitam o uso da propriedade podem ser encaradas como uma ofensa aos direitos fundamentais do proprietário.

Como bem ensina o Prof. Marco Aurélio Bezerra de Melo sobre o assunto, o devedor pode estar em uma situação financeira delicada, enfrentando desemprego, ou ainda, com condições desfavoráveis em um determinado momento da vida, o que não justifica o excesso de punição, tendo em vista que também é co-proprietário das áreas comuns.

Suspensão do fornecimento de água (hidrômetros individuais). O corte no fornecimento de água para o devedor é tema que não se encontra pacificado nas decisões dos Tribunais Brasileiros. Em alguns estados é válido o corte do fornecimento do serviço, sob o argumento de que não deve recair aos demais moradores o dever de custear as despesas do inadimplente. Em outros lugares, é possível observar que o acesso a água deve ser recepcionado como direito fundamental, cabendo ao condomínio, apenas promover a cobrança pelos meios juridicamente válidos.

Diante das inúmeras situações que promovem dúvidas aos síndicos (as) e também aos demais moradores, recomendo fortemente que cada condomínio procure uma assistência jurídica contínua. São inúmeras as situações que não serão de conhecimento do administrador e implicará em conhecimento da legislação vigente e interpretação das regras internas do local. Em caso de dúvida como proceder com o inadimplente, procure sempre um advogado(a).

 

 

KEIT DIOGO GOMES –  Graduada em Direito; Especialista em Direito Penal e Processual Penal (Damásio de Jesus); Mestra em Direito Agroambiental pela UFMT. Acadêmica do Curso Avançado de Direito Imobiliário. Advogada atuante em MT acerca de 10 anos, com escritório profissional em Cuiabá – MT. Professora no curso de Direito da UFMT.  Escritora de artigos científicos. Colunista no jornal Mídia News e colaboradora do site Síndico Legal. Palestrante e professora em Cursos de Pós-graduação.

 

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