Cotas em atraso acumulam juros e multa, permitem execução direta e podem levar o próprio apartamento a leilão judicial.
Deixar de pagar o condomínio não produz apenas juros, cobranças e desconforto com os vizinhos. A dívida pode ser protestada, cobrada judicialmente e resultar na penhora e venda do próprio imóvel, mesmo quando ele é usado como residência da família ou ainda está financiado.
A gravidade decorre da natureza da obrigação condominial. O dinheiro arrecadado paga funcionários, limpeza, energia das áreas comuns, elevadores, bombas, segurança, seguros e manutenções essenciais. Quando parte dos moradores deixa de contribuir, o custo acaba pressionando quem permanece em dia.
Desde o Código de Processo Civil de 2015, atas, boletos e documentos que comprovem as contribuições podem constituir título executivo extrajudicial. Isso permite que o condomínio ingresse diretamente com ação de execução, sem precisar passar primeiro por um longo processo para reconhecer a existência da dívida.
Multa é limitada, mas juros continuam
O Código Civil permite a cobrança de multa de até 2% sobre a parcela em atraso, além de juros e correção monetária. A convenção pode estabelecer o percentual dos juros; na ausência de regra específica, costuma ser aplicado o parâmetro legal.
A dívida cresce mês a mês porque novas cotas continuam vencendo. Despesas extraordinárias aprovadas em assembleia, como obras e reformas, também podem integrar a execução.
O condomínio ainda pode protestar o débito em cartório e incluir o devedor em cadastros de inadimplência, desde que respeite os procedimentos legais.
Bem de família não impede penhora por condomínio
A proteção do bem de família possui exceções. Uma delas envolve justamente as despesas vinculadas ao próprio imóvel. Por isso, o apartamento ou a casa pode ser penhorado para pagar cotas condominiais, ainda que seja a única residência do proprietário.
O Superior Tribunal de Justiça admite inclusive a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária quando ele é a origem da dívida, desde que o credor fiduciário seja chamado ao processo.
O STJ também já decidiu que o proprietário pode ter o imóvel atingido na fase de execução mesmo quando não participou da ação original de cobrança, dependendo das circunstâncias relacionadas à titularidade e ao débito.
Inadimplência de um prejudica todos
O problema é ainda maior quando uma única pessoa possui várias unidades e deixa de pagar todas elas. Nesse cenário, o impacto no caixa pode comprometer reformas, manutenção preventiva, sistemas elétricos, elevadores, câmeras e segurança.
Antes que a dívida aumente, especialistas recomendam procurar o síndico ou a administradora e negociar parcelamento. Um acordo formal costuma ser menos oneroso do que arcar com custas judiciais, honorários advocatícios e risco de leilão.
Também é importante verificar os valores cobrados, pedir demonstrativo atualizado e não ignorar notificações. O bordão “devo, não nego e pago quando puder” pode parecer inofensivo, mas, no condomínio, esperar demais pode custar o próprio imóvel.
A reportagem-base foi publicada pelo InfoMoney.
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