Cotidianamente, me deparo com casos em que as construtoras de imóveis condominiais, que ainda se encontram em construção, cobram de seus promissarios-compradores (casos em que o imóvel ainda está sendo levantado), as taxas de condomínio.
Tal prática vem sendo considerada pela jurisprudência, principalmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), ilegal e abusiva, uma vez que as cobranças pelos encargos condominiais devem ser suportados pelo adquirente somente após a efetiva entrega das chaves, momento em que, de fato, o comprador pode adentrar ao imóvel e gozar das benesses do condomínio.
Se a construtora alegar que tais cobranças foram previamente estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, importante que você saiba que esta cláusula é ilegal e abusiva, não só por força das normas previstas no Código Civil (principalmente a redação do art. 1.345), como também e, principalmente, pelas normas de Defesa do Consumidor.
Perceba: independente da simples liberação do famoso e popularmente conhecido “HABITE-SE” (o “Habite-se” nada mais é do que o Auto de Conclusão da Obra, uma Certidão expedida pela Prefeitura do local onde o imóvel está sendo construído, atestando que este está apto a ser habitado e supriu as exigências que as leis municipais estabelecem), as taxas condominiais só são passiveis de cobrança após a efetiva entrada do comprador no imóvel, o que se perfaz mediante a entrega das chaves.
Consegue entender a importância desse ato solene, inclusive com reconhecimento dessa importância pela jurisprudência e legislação?
Aliás, a transferência da propriedade do imóvel feito pelo promissário-comprador através da Escritura Pública no Cartório de Registro Geral de Imóveis e averbação na matricula do referido, também não serve como critério para responsabilizá-lo pelos pagamentos das taxas condominiais.
O STJ e os Tribunais de Justiça do Brasil já pacificaram o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio só são repassadas ao comprador e, portanto, condômino, com a efetiva entrega das chaves ou com a caracterização da efetiva posse na pessoa do comprador.
Faço questão de trazer um recente julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que esclarece exatamente o que se quer demonstrar neste presente artigo, principalmente o trecho em negrito, senão, vejamos (ipsis litteris):
“1. As relações decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda, entabulado entre construtora e adquirente se enquadra nos conceitos de fornecedor e consumidor, esculpidos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
2. (…)
3. O STJ (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra Nancy ANDRIGHI, 3ª TURMA, j:06/09/2011, DJe 13/09/2011) assegura que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”.
(TJ-DF 20150110530804 0015180-62.2015.8.07.0001, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 14/12/2016, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/03/2017 . Pág.: 585/587)
Quanto ao STJ, objetivando encurtar o presente artigo, deixo aqui o registro que pode o leitor, através do próprio site www.stj.jus.br, na opção de “JURISPRUDÊNCIAS”, pesquisar o Informativo nº 0560, de 2015 ou ainda o Recurso Especial nº 1.345.331 do Rio Grande do Sul, que baseou o informativo citado, e que segue a mesma linha de raciocínio do julgado do TJ-DF.
Aproveito ainda para acrescentar: a retenção das chaves por parte das construtoras, alegando que só as entregarão mediante o pagamento dos débitos condominiais e/ou do IPTU é prática abusiva, ilegal e injustificada, ensejando ao comprador o direito de reaver seus prejuízos moral e materialmente.
Dito isso, todo o embaraço ocasionado pelo atraso na entrega das chaves, com a consequente cobrança, por parte da construtora, dos encargos condominiais e ou de IPTU, torna passível o ajuizamento da AÇÃO JUDICIAL pelo comprador, visando reaver, como dito, os prejuízos de ordem material e moral, desde que, e isso é o ponto crucial, fique configurada a CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.
Assim sendo, cada situação merece atenção especial. Até porque, como já deixei claro, meu objetivo é apenas elucidar as questões principais dos casos do dia a dia, ficando à cargo da análise detida e detalhada da situação no momento oportuno.
Portanto, na hipótese de ter acontecido ou estar acontecendo ocasiões parecidas como as aqui descritas, procure imediatamente um ADVOGADO ESPECIALISTA e de sua confiança, guarde e leve toda a documentação pertinente a fim de esclarecer suas dúvidas e conhecer dos seus direitos.
Lembro ainda que existem casos em o atraso na entrega do imóvel se dá por culpa do Banco e o que o comprador pode fazer quando não consegue mais suportar o pagamento das parcelas do imóvel financiado.
Autor: Pérecles Ribeiro Reges
Fonte: Jus
