Com a evolução social, surgiram novas formas de celebração de contratos e maneiras de locar apartamentos, tais como o contrato de locação de curta temporada, mais conhecido como “Airbnb”. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu esse modelo de contrato como uma locação atípica, distinguindo-o da hospedagem. Contudo, muitas são as dúvidas em relação à instituição dele em um condomínio residencial.
Após dezenas de processos julgados nos últimos oito anos, o Poder Judiciário tem firmado a posição de que o condomínio não pode impedir esse tipo de locação se inexiste prova de efetivo prejuízo à segurança e ao sossego.
A simples alegação de que a locação de curta duração gera insegurança tem sido desconsiderada, pois em diversos acórdãos os magistrados esclarecem que qualquer pessoa, inclusive proprietário de apartamento, pode vir a praticar atos indevidos, cabendo ao síndico aplicar multa, como ocorre rotineiramente nos condomínios. O fato de ser um hóspede ou inquilino temporário, por si só, não implica aumento de insegurança.
Perturbação e insegurança devem ser provadas
Os tribunais têm determinado a proibição do Airbnb nos casos em que o condomínio comprova que a locação acarreta prejuízo ao sossego, tumulto ou efetivo risco à segurança, situações estas que devem ser provadas no dia a dia do edifício.
Se em um edifício composto por 60 apartamentos há locação de cinco por curta temporada e, entre estes, dois são disponibilizados de maneira atabalhoada, com os locadores causando problemas, como a utilização dos funcionários do condomínio para auxiliar a locação, cabe ao síndico tomar providências somente contra esses dois que agem de forma indevida. Não podem ser prejudicados os outros três que promovem a locação de maneira ordeira, dentro das normas de boa convivência e que recebem os inquilinos sem perturbar os demais condôminos ou prejudicar o bom funcionamento do condomínio.
Consiste numa atitude imprópria e arriscada multar ou impedir a locação dos apartamentos que são disponibilizados no Airbnb pelo locador que age de forma criteriosa e que evita problemas. O ato arbitrário de impedir a locação pode gerar o dever de indenizar, pois haverá lucro cessante do locador, que não pode ser punido como se fosse um infrator se não está causando transtornos.
Direito de propriedade tem prevalecido
Entre os acórdãos que têm indeferido pretensões exageradas de condomínios que desejam impedir locações temporárias, podemos citar o da 14ª Câmera Cível do TJMG, que se baseou no artigo 48 da Lei do Inquilinato, permitindo a prática do Airbnb.
Os desembargadores afirmaram: “O direito de propriedade, previsto pelo artigo 1.228, Código Civil, abrange a faculdade de alugar o próprio imóvel, não podendo o proprietário ser impedido de usar, gozar e dispor do bem de forma como lhe aprouver. […]O aluguel por temporada não transforma a locação de unidades autônomas de um edifício residencial em locação comercial”.
Cabe aos condomínios buscar o equilíbrio entre o direito de propriedade (artigo 1228) e o direito à segurança (artigo 1.336, CC), para que se tenha uma convivência pacífica.
Fonte: O tempo