Um assunto polêmico e, por vezes, intrigante, diz respeito às exigências de algumas administradoras de condomínio em informar o síndico sobre a necessidade de realização de Assembleia Geral. Na maioria das vezes, as administradoras fundamentam tal afirmação com base no art. 1.348 e seu parágrafo 2º, do Código Civil, que assevera:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
- 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Contudo, tais exigências não possuem sustentação jurídica e representam uma interpretação equivocada do texto legal, resultando em uma forma de manutenção do contrato de prestação de serviços com o condomínio a qualquer custo.
A maioria dos condomínios, no momento de sua constituição através de Assembleia Geral, e neste ato a própria empresa construtora (e geralmente, incorporadora também), indica/nomeia uma administradora de condomínio para realização da Assembleia de Constituição e assim, iniciar a coordenação das atividades, previsões de orçamento e, entre elas, eleger um síndico condômino ou profissional.
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Os presentes nesta Assembleia, debatem, votam e aprovam os temas em pauta, e a administradora participante recebe a incumbência de desde o início destas atividades condominiais, promover os serviços relacionados à gestão do condomínio, por prazo indeterminado. Logo, houve a transferência destas atribuições à administradora, nesta primeira na Assembleia de Constituição, o que não lhe dá o direito de exigir outra Assembleia Geral para substituí-la.
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A palavra “transferir” possui significado diverso de “substituir”. Assim, uma vez transferidos os poderes de representação (na primeira Assembleia Geral), a troca da empresa administradora será por substituição de outra, e então os poderes de representação e das funções administrativas permanecem enquanto não houver a substituição da administradora do condomínio, que é prerrogativa do síndico.
Isto porque o síndico eleito possui a legitimidade, a titularidade, por assim dizer, de escolher a empresa administradora do condomínio. A imposição da administradora em fazer tal exigência ou, de forma truculenta, não enviar a documentação e informações relacionadas ao tempo que desenvolveu tal atividade para intimidar, representam ações ilegais e prejudiciais ao condomínio.
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Com relação a parte final do § 2º do mencionado artigo, há uma suposta exceção, ou seja, que a exigência de Assembleia Geral para troca da administradora se faz necessária se assim estiver previsto na Convenção. Entretanto, neste caso, os condôminos detêm tal prerrogativa, sendo que mesmo assim, a referida exigência de realização de Assembleia não se sustenta.
A administradora do condomínio é uma pessoa jurídica prestadora de serviços, não sendo condômino, síndico ou qualquer membro integrante do conselho, razão pela qual não detém as prerrogativas para tomada desta decisão.
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