Responsabilidade do Condomínio X Responsabilidade do Síndico – como diferenciar?

Para evitar transtornos, ter tranquilidade e garantir o sucesso da gestão, o síndico deverá ter interesse em conhecer, ainda que superficialmente, as diversas áreas com as quais vai lidar e contar com a assessoria de uma boa empresa.

O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com os seus deveres. Façamos uma pausa, e vamos ler o que diz o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

E a coisa não pára por aí. Para piorar, existe dois artigos importantes do Código Penal:

Art. 13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.

Art. 132. Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:

(…).

Resumidamente: sempre que um dano for causado pelo Síndico ou pelo Condomínio por ação (fazer algo) ou por omissão (não fazer, deixar de fazer) ele será responsabilizado.

Por ser o responsável em juízo, ao delegar tarefas a terceiros (sejam funcionários ou a uma empresa prestadora de serviços), o síndico não se isenta de suas obrigações legais.

Portanto, qualquer prejuízo causado a um condômino ou ao condomínio como um todo, seja por erro de negligência ou de má administração, terá que ser assumido pela pessoa do síndico perante a Justiça.

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Mostrando-se imprudente, negligente ou incompetente, o síndico não apenas pode ser substituído por qualquer condômino no

exercício de suas funções, como pode ser formalmente destituído em assembleia, desde que a maioria absoluta de seus membros concorde com a ideia.

Existem, portanto duas responsabilidades aplicáveis ao Síndico:

• A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
• A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

A responsabilidade perante terceiros, e até em relação aos condôminos e seus familiares, será sempre do condomínio, entretanto, havendo prova de que o acidente ocorreu por defeito de serviços prestados pela empresa de manutenção, ou por vício de fabricação do fornecedor, ou mesmo da empresa que construiu o prédio, o condomínio poderá propor uma ação de regresso contra os responsáveis.

O síndico somente responderá pessoalmente pelos danos em se comprovando sua culpa, por negligência ou imprudência, claramente, definidas em processo. Nos casos comuns a responsabilidade será sempre do condomínio.

Ainda, há outro ponto importante: o dolo e a culpa.

O DOLO é quando há vontade (animus) em fazer determinada ação.

A CULPA é quando não quero o resultado, porém ao fazer (ou não fazer algo) estou assumindo o risco pelas consequências.

Por que estamos falando nisso? Porque o Síndico pode responder por culpa. E essa culpa pode ser:

Culpa in elegendo: Culpa no escolher a pessoa que deve prestar a obrigação, que podemos traduzir por “ter escolhido mal”.

Por isso, muito cuidado nas contratações de empresas, terceirizadas e demais prestadoras de serviço. Se escolher mal e houver problemas, gerando danos, a culpa recairá sobre o Síndico.

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Culpa in vigilando: Culpa em vigiar a execução de que outrem ficou encarregado. Por exemplo, o pai que dá o carro ao filho menor e este comete um delito; o pai responderá pelo ilícito civil.

Para finalizar, fica a lição do Professor Caio Mário – um dos maiores expoentes na matéria condomínios :

“Aquele que, em razão de sua atividade ou profissão, cria um perigo, está sujeito à reparação do dano que causar, salvo se houver adotado todas as medidas idôneas a evitá-lo.”

Então, Síndico – e você que mora em condomínio – já sabe como funciona, então fica mais fácil a boa gestão do seu prédio!

Muito cuidado no seu condomínio – a sua ação – e a sua omissão, fazem toda a diferença!