Pirâmide condominial: Conflito de normas legais dentro do condomínio

O que é a pirâmide condominial, para que serve e como preenchê-la corretamente?

A pirâmide condominial é apenas um desenho ilustrativo que ajuda a compreender de forma clara a hierarquia das normas legais, aplicando-as dentro dos condomínios.

Assim como ocorre na sociedade, dentro de um condomínio há a necessidade do respeito a certas legislações.

 

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Hierarquicamente, a primeira legislação que devemos observar dentro de um condomínio é a Constituição Federal de 1988, que dentre os seus direitos, fundamentais, prevê a garantia á liberdade, a inviolabilidade da intimidade e da vida privada e, principalmente, o direito á propriedade, ambos previstos em seu artigo 5º.

A Constituição Federal, aliás, é a norma suprema dentro do ordenamento jurídico brasileiro, ou seja, independente da área, seja ela condominial, penal, civil, tributária e etc., as legislações e normas devem sempre se atentar ao disposto na Constituição, preservando os seus dispositivos sob risco de ser declarada inconstitucional.

Abaixo da Constituição Federal, teremos as legislações federais, estaduais e municipais.

As duas legislações federais com maior aplicação na área condominial são as leis 4.591/64 (dispõe sobre as edificações e incorporações imobiliárias) e a Lei 10.406/02 (Código Civil).

Com o advento do Código Civil de 2002, a Lei 4.591/64 foi parcialmente revogada com relação á cobrança de multa sob o débito vencido, limitando-a em 2% (§1º do artigo 1.336).

Após, deve-se respeitar as legislações estaduais e municipais.

Como exemplo de leis estaduais que devem ser observadas dentro dos condomínios, podemos citar a Lei 8.070/18 do estado do Rio de Janeiro que dispõe sobre a necessidade de profissional habilitado (profissional trainer) dentro dos condomínios que dispuserem de espaços de academias e a Lei 13.514/09 do estado de São Paulo que proibi o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbo ou qualquer outro produto fumígeno, derivado do tabaco ou não, nas áreas comuns dos condomínios.

Como exemplo de leis municipais que devem ser observadas dentro dos condomínios, podemos citar a Lei 12.751/98 que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação de placas informativas contendo normas de segurança em todos os elevadores dos prédios comerciais e residenciais localizados no Município de São Paulo, e dá outras providências.

 

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Findada as normas legais que regem a matéria condominial, precisamos se atentar a hierarquia das leis, de forma com que a legislação superior não seja atingida/contrariada pela legislação inferior.

Até o momento temos a seguinte pirâmide:

Mas dentro de um condomínio, as legislações bastam para a convivência pacífica entre os condomínios?

A resposta é não. Dentro dos condomínios se formam novos ciclos sociais, com particularidades e necessidades específicas para aquele local e que muitas vezes não refletem a realidade do município ou estado em que o condomínio se localiza.

 

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A legislação permite que cada condomínio crie a sua convenção condominial e o seu regimento/regulamento interno, que são normas criadas pela coletividade que buscam atender as necessidades do condomínio.

Convenção condominial: Na convenção do condomínio estarão estipuladas a discriminação e individualização de cada unidade, determinação de fração ideal, modo de cobrança dos condôminos inadimplentes, forma de administração do condomínio, competência das assembléias ordinárias e extraordinárias, a finalidade do condomínio (residencial, hoteleiro ou comercial) e etc. A convenção está prevista no artigo 1.333 do Código Civil.

 

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Regimento/regulamento interno: É parte integrante da convenção do condomínio. Conterá condutas que são aceitas ou não pelos condôminos e proibições aplicáveis as áreas comuns do condomínio. O regimento interno está previsto no artigo 1.334, V do Código Civil.

Tanto a convenção, como o regimento interno do condomínio, apesar de serem elaborados e aprovados em assembléia, pela maioria dos condôminos, buscando reger a vida dentro do condomínio, não podem, de forma alguma, contrariar as legislações pertinentes ao direito condominial.

Como exemplo de norma ilegítima, prevista em convenção condominial, pode citar a proibição de animais dentro dos condomínios ou ainda a participação de condômino inadimplente no sorteio de vaga de garagem, ambas as normas contrariam o direito de propriedade previsto na Constituição Federal, rompendo a hierarquia estabelecida pela pirâmide condominial.

Por fim, respeitada a hierarquia das legislações e normas dentro do condomínio, teremos a seguinte pirâmide condominial:

DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados

 

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