Afinal, qual a legislação que se aplica nos condomínios?

A vida em sociedade é um fenômeno gerador de muitos conflitos, e em condomínios não é diferente, tanto que mais e mais leis surgem a cada dia com objetivo de tentar regular e prever os mais diferentes comportamentos, buscando assim um tratamento equânime.

Em condomínios, há uma verdadeira reprodução desse comportamento social que muitas vezes geram conflitos e divergências, aí surgem as leis aplicáveis que regem aquela sociedade condominial, dentro de uma pirâmide podemos dizer que a princípio temos o direito fundamental a propriedade privada que vem insculpida no artigo quinto da Constituição Federal, entretanto, esse direito à propriedade de usar, gozar e dispor livremente encontrasse um limitador legal.

Especificamente a lei que regulamenta a vida em condomínios é a Lei 4.591 de 1964, além dessa parte especifica essa lei trata também das incorporações imobiliárias.

A partir de 2003 entrou em vigência o Novo Código Civil Brasileiro, que conta com 27 artigos regulamentando a vida em condomínio, assim podemos afirmar que do Artigos 1º ao 27º da lei de 1964, foram derrogados ou seja substituído pelas normas do referido Código.

Além das normas supracitadas um condomínio ainda conta com a Convenção condominial, que é um documento que tem o caractere predominantemente estatutária ou institucional, que traça normas de utilização nas áreas privativas e de uso comum, esta Convenção nos condomínios edilícios geralmente são confeccionados no ato da incorporação imobiliária que deve ser sobrescrita pelos titulares de no mínimo, dois terços das frações ideais.

Outra peça importante é o Regimento Interno, cuja o documento, tem por objeto estabelecer normas de direito e deveres complementando as lacunas deixadas pela convenção.

O regimento interno é elaborado de acordo com a vontade dos condomínios através de uma assembleia extraordinária. É importante, lembrar que todos esses documentos, tanto, a Convenção quanto o Regimento Interno devem serem Registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

As Decisões de Assembleia, desde que revestida da legalidade (quóruns específicos), e atas devidamente registradas, passam a ter também, força legal dentro do condomínio.

Lembrando ainda, que tanto o Sindico, ou o Gestor Condominial, bem como os condomínios, estão obrigados também a cumprir as Normas Estadual e Legislação Municipal, no que se refere aos condomínios.

Dentro do princípio da hierarquia das Leis, é importante salientar, que nenhuma Lei interna do condomínio pode se sobrepor a nenhuma Lei Federal, Estadual ou Municipal.

Em síntese podemos dizer que a Legislação aplicada aos condomínios nada mais é que a Constituição Federal, Código Civil Brasileiro, Lei 4.591 de 1964, Convenção Condominial, Regimento Interno, Decisões de assembleia, Leis Estadual e Municipal.

 

MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).