Autogestão em condomínios

Autogestão condominial é quando toda a administração do condomínio é realizada pelo próprio síndico. Nesses casos, o gestor não conta com a ajuda de ninguém além dos integrantes do conselho fiscal do condomínio, muito menos de uma empresa administradora condominial.

Isso significa que toda a parte de prestação de contas, emissão de boletos e todas as questões administrativas são de responsabilidade e gerenciadas pelo síndico, que geralmente é proprietário/morador do próprio condomínio.

A administração de um condomínio, por menor que seja, exige uma série de providências que devem ser cumpridas pelo síndico, desde atender as obrigações legais civis, trabalhistas, fiscais e tributárias até, por exemplo, a emissão de boletos de cobrança da taxa condominial, a manutenção dos equipamentos, a convocação de assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, redigir e registrar as Atas, mediar conflitos, aplicar as Leis, manter a ordem e fazer valer a Convenção e o Regulamento Interno.

“Sou síndica há 10 anos do condomínio no qual resido no modelo de autogestão e acabei me interessando sobre o assunto. Resolvi sair da minha zona de conforto como proprietária, me propus numa dessas assembleias de Eleição de Síndico a tentar me candidatar, já que minha área profissional é relativa a administração de bens. Não entendia nada sobre como fazer uma prestação de contas, balancetes mensais, boletos bancários, conciliação bancária e redigir uma Ata era algo inimaginável. A antiga síndica contratada que gerenciava o nosso condomínio demonstrou boa vontade e contei com seu suporte por vários meses. A inexperiência, a falta de organização inicial em conciliar o meu trabalho, casa, família, vida social e o condomínio me deixou um pouco temerosa, mas logo me adaptei e conciliei todas as rotinas aos poucos. Precisamos de muitas reformas, já que um condomínio de 43 anos exige cuidados e manutenções constantes. Conforme a nossa convenção datada de 1983 o Síndico não pode ser remunerado, sendo um condomínio pequeno, com apenas 12 unidades. Existe o lado que dificulta um pouco no que diz respeito a um suporte jurídico, pois tive de me especializar sozinha e fazer vários cursos sobre Direito condominial, Leis, Decretos, convivência e consultas ao novo código civil para mediar conflitos e não errar na hora de tomar as decisões, ser imparcial, sempre baseada nas leis vigentes.”

“O Código Civil não estabelece obrigatoriedade de contratação de uma administradora para auxiliar o síndico na gestão condominial, tratando de dispor apenas sobre a obrigatoriedade de eleição de um síndico, que poderá ser condômino ou não, para administrar o condomínio (art. 1.347)”

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Administradora x Autogestão

“Uma administradora possui vários recursos como PJ e o síndico pode, digamos, dormir tranquilo, pois se um cano estourar de madrugada inundando as garagens ele terá o suporte da administradora para o reparo, é como ter um corretor no caso de um sinistro do seu carro, já na autogestão o síndico tem de levantar, sair nas áreas comuns durante a madrugada para avaliar e tentar resolver o problema sem nenhum suporte possível. Por isso, a autogestão depende muito do seu perfil, da sua disponibilidade e firmeza diante dos imprevistos. Existem diversas administradoras excelentes fazendo um trabalho dedicado e suprindo todas as necessidades dos condôminos e síndicos, onde o custo benefício vale muito à pena. A decisão deve visar o mais importante que é o bem estar de todos.”

As contraindicações podem dar margem a diversos problemas e prejuízos, são elas:

erros gerenciais ocasionados por falta de conhecimento da área;
lidar com a inadimplência e aplicação de multas;
descontrole das contas e despesas mensais;
falta de suporte jurídico e contábil;
não remuneração mensal (de acordo com a convenção)
negociação com empresas e prestadores de serviços que nem sempre são idôneos, causando transtornos;
assumir riscos em obras e manutenções;

Porém, os benefícios ainda são maiores quando o síndico consegue administrar os problemas, tais como:

menos gastos mensais com administradora;
total controle sobre a conta bancária do condomínio;
contratação de profissionais autônomos para serviços gerais;
mais autonomia, confiabilidade e transparência nas contas;
balancetes e prestação de contas disponíveis 24 horas aos condôminos;
decisões tomadas em conjunto mais facilmente;
poder de escolha dos prestadores de serviços e empresas com melhor preço;
flexibilidade de gerenciamento;
boa convivência e cordialidade com os moradores por compartilharem o mesmo condomínio, visando a solução dos problemas em conjunto.

“Resumindo, o sistema de autogestão acaba sendo muito mais vantajoso e eficiente para condomínios pequenos, com poucas unidades, com uma manutenção de custo médio e sem um sistema predial complexo, seja estrutural, contábil ou administrativo.

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Autora: Sônia Parmigiano

Sônia Parmigiano DIREITO CONDOMINIAL Formação: * Administração de Condomínios – Prime Cursos do Brasil * Direito Condominial Básico, O Novo Código Civil – Brasil Jurídico * Administração de Condomínios – IPED Politécnico * Sindico Profissional – ESCON Ltda. * Associada ao Portal Sindiconet

Fonte: Jusbrasil

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