A EXECUÇÃO DE OBRAS OU REPAROS NECESSÁRIOS E URGENTES DE INTERESSE COMUM, POR CONDÔMINO, SEM A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO, ENSEJA DIREITO DE RESSARCIMENTO ?
O condômino, que executou obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio, sem a prévia autorização da assembleia condominial, tem o direito de ser ressarcido?
A matéria é regulada pelos §§ 1º à 4º, do artigo 1.341, do Código Civil:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
(…)
O § 3º, do artigo 96, do Código Civil, define como benfeitorias necessárias aquelas “que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.
Na definição de HOUAISS: “urgente adj.2g (sXV) 1 que é necessário ser atendido ou feito com rapidez; que não pode ser retardado <ela precisa de um tratamento u. d sua doença> 2 de que não se pode prescindir; indispensável 3 que indica necessidade imediata ou pressa <um toque u. de campainha> 4 que não demora; iminente <seria impossível escaparmos daquela chuva u.> * ETIM lat. urgens,entis, part.pres. do lat. urgere ‘apertar, comprimir, impelir’ * SIN/VAR ver antomínia de vagaroso * ABT ver sinomínia de vagaroso” (DICIONÁRIO Houaiss da língua portuguesa, Rio de Janeiro: Objetiva, 1ª ed., 2009, pág. 1.910).
[adrotate group=”1″]
Estudando o tema, ensinam GUSTAVO TEPEDINO, HELOISA HELENA BARBOZA, e MARIA CELINA BODIN DE MORAES: “No que tange às melhorias necessárias, vale dizer, aquelas sem as quais as áreas comuns correm risco de deterioração ou perecimento, ou cuja não realização pode levar o condomínio a sofrer sanções do poder público, criou o CC regimes diferenciados conforme sua urgência e a excessividade de seu custo. Assim, pode o síndico (ou, na omissão deste, os próprios condôminos) realizar despesas necessárias de custo moderado a qualquer tempo, independentemente de autorização. Se de custo significativo, por outro lado, a despesa só pode ser feita sem prévia autorização em se tratando de obra urgente. Nesse caso, caberá ao síndico convocar de imediato assembleia para ratificar sua decisão ou, rejeitando-a, paralisar a obra e exigir do síndico a devolução dos valores gastos ou negar aos condôminos que realizaram por conta própria os melhoramentos o reembolso que lhes caberia, na proporção em que tais medidas não importarem locupletamento da parte do condomínio. Obras de valor excessivo e não urgentes dependem de prévia aprovação pela assembleia, em maioria simples. A fixação do conceito de custo excessivo ou moderado deverá ser feita pelo juiz e levará em conta as especificidades de caso concreto, inclusive a onerosidade para os condôminos” (CÓDIGO CIVIL INTERPRETADO CONFORME A CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA, vol. III, 2011, Rio de Janeiro: Renovar, pág. 700) (negrito e grifo nossos).
E, CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, com a costumeira clareza, leciona: “As necessárias não dependem de prévia aprovação, a menos que importem em despesas excessivas e não sejam consideradas urgentes, caso em que deverão ser autorizadas por Assembleia especialmente convocada para este fim. A estimativa do vulto das despesas é relativa à natureza do edifício, sua qualificação, e o volume global do orçamento ânuo, das despesas gerais” (INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, vol. IV, 23ª ed., 2015, Rio de Janeiro: GEN/Forense, pág. 167) (negrito nosso).
Nessa ordem de ideias, vale reproduzir decisão proferida pelo Magistrado EDGARD ROSA: “Verifica-se, da análise dos autos, que é fato incontroverso a existência de vazamento de gás que impossibilitava a ligação da tubulação ao fogão do apartamento 27 do Bloco C do condomínio apelado. Deste modo, o reparo, in casu, é de natureza necessária e, assim, é regido pelos §§ 1º a 4º do art. 1.341 do Diploma Civil. Em regra, a realização de benfeitorias necessárias de interesse comum, por condômino, enseja direito ao reembolso das despesas efetuadas, a teor do disposto no § 4º do aludido dispositivo. Todavia, o direito à restituição não é absoluto, vez que esbarra nos limites legais e, no caso sub judice, em que o conserto foi realizado sem anuência prévia do condomínio, o ressarcimento somente poderá ser exigido se a obra ou o reparo necessário houver sido realizado, pelo condômino, em observância à hipótese prevista no § 1º (omissão ou impedimento do síndico) ou no § 2º (necessidade urgente, com ciência à assembleia e sua imediata convocação) do artigo em comento. Depreende-se, do exame dos autos, que a primeira hipótese legal – omissão ou impedimento do síndico – não restou configurada. O condomínio apelado, ao ser cientificado do problema, em março de 2016, solicitou orçamentos a duas empresas, os quais foram realizados em 17/03 e 21/03/2016 (fls. 52/58). Os documentos demonstram, portanto, que o recorrido estava tomando providências necessárias para a solução do problema de vazamento, antes mesmo do conserto realizado pela empresa contratada pelo apelante, como comprovam os documentos a fls. 22/23. Também não restou caracterizada a segunda hipótese legal – necessidade urgente, com ciência à assembleia e sua imediata convocação – visto que é fato incontroverso que a empresa (…), ao verificar a existência de vazamento, desligou o gás da unidade 27 C (fls. 1 e 44), visando à garantia da segurança dos locatários do apartamento e dos demais moradores do condomínio. Demonstrada a não incidência dos §§ 1º e 2º do art. 1.341 do Código Civil, deveria o recorrente, para realizar o conserto, obter autorização prévia da assembleia condominial, a teor do disposto no § 3º do citado dispositivo, notadamente porque desembolso R$ 4.500,00 (fls. 22/23) pelo conserto da tubulação, que foi realizado com material inferior (PEX) e modo de instalação fora dos padrões utilizados pelo condomínio, como demonstram, com clareza, o relatório de vistoria realizada pelo recorrido (fls. 61) e as fotografias a fls. 59/60, sendo que há outro orçamento, trazido aos autos pelo condomínio apelado, que pelo mesmo valor propõe o conserto da tubulação com material no padrão do edifício (fls. 52/54), o que demonstra que o valor despendido pelo apelante, em se considerando a qualidade do material e o modo de sua instalação, configurou despesa excessiva. Observa-se, portanto, que não pode subsistir a afirmação do apelante, de que o Juízo de origem não teria considerado as provas documentais trazidas à sua apreciação, as quais seriam hábeis a comprovar a apontada urgência do reparo na tubulação e a desídia do condomínio. Observa-se, pelo contrário, que o conjunto documental carreado aos autos permite concluir que o reparo realizado pelo recorrente, na parte relativa às áreas comuns do condomínio, sem prévia anuência deste, não se encontra amparado pelas hipóteses autorizadoras dos §§ 1º e 2º do art. 1.341 do Código Civil, mas antes se amolda à hipótese do § 3º, que exige autorização prévia ao reparo e, assim, inexiste base legal para o ressarcimento do valor despendido no conserto, bem como inexiste conduta ilícita do condomínio a ensejar a indenização por danos morais, na esteira do adequadamente decidido pela magistrada a quo” (TJSP – Apelação nº 1003040-77.2017.8.26.0001 – 25ª Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Edgard Rosa – j. 13/09/2018) (negrito nosso).
O § 4º, do artigo 1.341, diz claramente que o reembolso das despesas é inexigível se a obra ou o reparo, ainda que de interesse comum, não for necessário.
CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA: “Se as obras forem úteis ou voluptuárias, não fará jus a qualquer restituição, por expressa disposição legal (art. 1.341, § 4º, do Código Civil)” (INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, vol. IV, 23ª ed., 2015, Rio de Janeiro: GEN/Forense, pág. 167).
A questão cogitada, isto é: “O condômino, que executou obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio, sem a prévia autorização da assembleia condominial, tem o direito de ser ressarcido?” merece resposta SIM, afirmativa, por isso que presentes os requisitos legais, vale dizer: “obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio”, ainda que “sem a prévia autorização da assembleia condominial”, devendo ser interpretada a expressão “o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente” como RATIFICAÇÃO do que já foi feito, ad referendum da Assembleia.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
Leia mais artigos aqui!
Este é o último mês para os brasileiros realizarem a declaração do Imposto de Renda.…
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) suspendeu e anulou a autorização…
Neste domingo (5), moradora em um condomínio no Carandá Bosque procurou a polícia para denunciar…
Visitas e moradores temporários podem utilizar áreas comuns do condomínio, como piscina e academia? Resposta…
Morador deverá demolir construção de casa por falta de autorização do condomínio. Decisão é do…
Endereços em Belém, Ananindeua e Santa Izabel do Pará foram alvos de uma operação que investiga um…