A EXECUÇÃO DE OBRAS OU REPAROS NECESSÁRIOS E URGENTES DE INTERESSE COMUM, POR CONDÔMINO, SEM A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO, ENSEJA DIREITO DE RESSARCIMENTO ?
O condômino, que executou obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio, sem a prévia autorização da assembleia condominial, tem o direito de ser ressarcido?
A matéria é regulada pelos §§ 1º à 4º, do artigo 1.341, do Código Civil:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
(…)
- 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização do síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada a realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum” (negrito e grifo nosso).
O § 3º, do artigo 96, do Código Civil, define como benfeitorias necessárias aquelas “que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.
Na definição de HOUAISS: “urgente adj.2g (sXV) 1 que é necessário ser atendido ou feito com rapidez; que não pode ser retardado <ela precisa de um tratamento u. d sua doença> 2 de que não se pode prescindir; indispensável 3 que indica necessidade imediata ou pressa <um toque u. de campainha> 4 que não demora; iminente <seria impossível escaparmos daquela chuva u.> * ETIM lat. urgens,entis, part.pres. do lat. urgere ‘apertar, comprimir, impelir’ * SIN/VAR ver antomínia de vagaroso * ABT ver sinomínia de vagaroso” (DICIONÁRIO Houaiss da língua portuguesa, Rio de Janeiro: Objetiva, 1ª ed., 2009, pág. 1.910).
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Estudando o tema, ensinam GUSTAVO TEPEDINO, HELOISA HELENA BARBOZA, e MARIA CELINA BODIN DE MORAES: “No que tange às melhorias necessárias, vale dizer, aquelas sem as quais as áreas comuns correm risco de deterioração ou perecimento, ou cuja não realização pode levar o condomínio a sofrer sanções do poder público, criou o CC regimes diferenciados conforme sua urgência e a excessividade de seu custo. Assim, pode o síndico (ou, na omissão deste, os próprios condôminos) realizar despesas necessárias de custo moderado a qualquer tempo, independentemente de autorização. Se de custo significativo, por outro lado, a despesa só pode ser feita sem prévia autorização em se tratando de obra urgente. Nesse caso, caberá ao síndico convocar de imediato assembleia para ratificar sua decisão ou, rejeitando-a, paralisar a obra e exigir do síndico a devolução dos valores gastos ou negar aos condôminos que realizaram por conta própria os melhoramentos o reembolso que lhes caberia, na proporção em que tais medidas não importarem locupletamento da parte do condomínio. Obras de valor excessivo e não urgentes dependem de prévia aprovação pela assembleia, em maioria simples. A fixação do conceito de custo excessivo ou moderado deverá ser feita pelo juiz e levará em conta as especificidades de caso concreto, inclusive a onerosidade para os condôminos” (CÓDIGO CIVIL INTERPRETADO CONFORME A CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA, vol. III, 2011, Rio de Janeiro: Renovar, pág. 700) (negrito e grifo nossos).
E, CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, com a costumeira clareza, leciona: “As necessárias não dependem de prévia aprovação, a menos que importem em despesas excessivas e não sejam consideradas urgentes, caso em que deverão ser autorizadas por Assembleia especialmente convocada para este fim. A estimativa do vulto das despesas é relativa à natureza do edifício, sua qualificação, e o volume global do orçamento ânuo, das despesas gerais” (INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, vol. IV, 23ª ed., 2015, Rio de Janeiro: GEN/Forense, pág. 167) (negrito nosso).
Nessa ordem de ideias, vale reproduzir decisão proferida pelo Magistrado EDGARD ROSA: “Verifica-se, da análise dos autos, que é fato incontroverso a existência de vazamento de gás que impossibilitava a ligação da tubulação ao fogão do apartamento 27 do Bloco C do condomínio apelado. Deste modo, o reparo, in casu, é de natureza necessária e, assim, é regido pelos §§ 1º a 4º do art. 1.341 do Diploma Civil. Em regra, a realização de benfeitorias necessárias de interesse comum, por condômino, enseja direito ao reembolso das despesas efetuadas, a teor do disposto no § 4º do aludido dispositivo. Todavia, o direito à restituição não é absoluto, vez que esbarra nos limites legais e, no caso sub judice, em que o conserto foi realizado sem anuência prévia do condomínio, o ressarcimento somente poderá ser exigido se a obra ou o reparo necessário houver sido realizado, pelo condômino, em observância à hipótese prevista no § 1º (omissão ou impedimento do síndico) ou no § 2º (necessidade urgente, com ciência à assembleia e sua imediata convocação) do artigo em comento. Depreende-se, do exame dos autos, que a primeira hipótese legal – omissão ou impedimento do síndico – não restou configurada. O condomínio apelado, ao ser cientificado do problema, em março de 2016, solicitou orçamentos a duas empresas, os quais foram realizados em 17/03 e 21/03/2016 (fls. 52/58). Os documentos demonstram, portanto, que o recorrido estava tomando providências necessárias para a solução do problema de vazamento, antes mesmo do conserto realizado pela empresa contratada pelo apelante, como comprovam os documentos a fls. 22/23. Também não restou caracterizada a segunda hipótese legal – necessidade urgente, com ciência à assembleia e sua imediata convocação – visto que é fato incontroverso que a empresa (…), ao verificar a existência de vazamento, desligou o gás da unidade 27 C (fls. 1 e 44), visando à garantia da segurança dos locatários do apartamento e dos demais moradores do condomínio. Demonstrada a não incidência dos §§ 1º e 2º do art. 1.341 do Código Civil, deveria o recorrente, para realizar o conserto, obter autorização prévia da assembleia condominial, a teor do disposto no § 3º do citado dispositivo, notadamente porque desembolso R$ 4.500,00 (fls. 22/23) pelo conserto da tubulação, que foi realizado com material inferior (PEX) e modo de instalação fora dos padrões utilizados pelo condomínio, como demonstram, com clareza, o relatório de vistoria realizada pelo recorrido (fls. 61) e as fotografias a fls. 59/60, sendo que há outro orçamento, trazido aos autos pelo condomínio apelado, que pelo mesmo valor propõe o conserto da tubulação com material no padrão do edifício (fls. 52/54), o que demonstra que o valor despendido pelo apelante, em se considerando a qualidade do material e o modo de sua instalação, configurou despesa excessiva. Observa-se, portanto, que não pode subsistir a afirmação do apelante, de que o Juízo de origem não teria considerado as provas documentais trazidas à sua apreciação, as quais seriam hábeis a comprovar a apontada urgência do reparo na tubulação e a desídia do condomínio. Observa-se, pelo contrário, que o conjunto documental carreado aos autos permite concluir que o reparo realizado pelo recorrente, na parte relativa às áreas comuns do condomínio, sem prévia anuência deste, não se encontra amparado pelas hipóteses autorizadoras dos §§ 1º e 2º do art. 1.341 do Código Civil, mas antes se amolda à hipótese do § 3º, que exige autorização prévia ao reparo e, assim, inexiste base legal para o ressarcimento do valor despendido no conserto, bem como inexiste conduta ilícita do condomínio a ensejar a indenização por danos morais, na esteira do adequadamente decidido pela magistrada a quo” (TJSP – Apelação nº 1003040-77.2017.8.26.0001 – 25ª Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Edgard Rosa – j. 13/09/2018) (negrito nosso).
O § 4º, do artigo 1.341, diz claramente que o reembolso das despesas é inexigível se a obra ou o reparo, ainda que de interesse comum, não for necessário.
CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA: “Se as obras forem úteis ou voluptuárias, não fará jus a qualquer restituição, por expressa disposição legal (art. 1.341, § 4º, do Código Civil)” (INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, vol. IV, 23ª ed., 2015, Rio de Janeiro: GEN/Forense, pág. 167).
A questão cogitada, isto é: “O condômino, que executou obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio, sem a prévia autorização da assembleia condominial, tem o direito de ser ressarcido?” merece resposta SIM, afirmativa, por isso que presentes os requisitos legais, vale dizer: “obras ou reparos necessários e urgentes de responsabilidade do condomínio”, ainda que “sem a prévia autorização da assembleia condominial”, devendo ser interpretada a expressão “o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente” como RATIFICAÇÃO do que já foi feito, ad referendum da Assembleia.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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