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O que é um contrato de gaveta?
Todo negócio realizado sem observância do que determina a legislação, instrumentalizado em contratos particulares, não registados na matrícula do imóvel, são considerados “contrato de gaveta”.
Por exemplo, a compra e venda de imóvel, superior a 30 salários mínimos, deve ser feita por escritura pública. Este instrumento público é o título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Se comprador e vendedor, só elaboram um contrato particular, este é considerado um contrato de gaveta.
Outras situações comuns: a venda de bem a ser inventariado; a venda de bem com alienação fiduciária sem o conhecimento do banco; a doação de imóvel superior a 30 salários mínimos por instrumento particular.
O contrato de gaveta tem validade?
O contrato de gaveta tem validade entre as partes envolvidas no negócio, mas não perante terceiros.
Sendo assim, somente com o contrato de gaveta, o comprador pode exigir a outorga da escritura pública do vendedor. O vendedor, por sua vez, pode exigir o pagamento do preço estipulado no contrato.
O contrato de gaveta também pode ser título hábil para comprovação de posse e de boa-fé para fins de usucapião.
Agora, por não gerar direito perante terceiros, o comprador fica sujeito a penhora do bem em eventual ação de execução movida por credores do vendedor, por exemplo. Por isto, a importância do registro.
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Como regularizar o imóvel?
Imóvel regular é sinônimo de nome do comprador na matrícula do bem.
É possível regularizar um imóvel comprado com contrato de gaveta. Mas, o processo de regularização é analisado caso a caso.
Às vezes, é possível resolver administrativamente a questão. Comprador e vendedor finalizam o negócio através da outorga da escritura pública definitiva.
Outras vezes, se há o falecimento do vendedor, é necessário entrar no processo de inventário ou com ação de adjudicação compulsória.
Em último caso, a usucapião extrajudicial ou judicial será o único caminho para a regularização do imóvel.
Não faça contrato de gaveta
O conselho é evitar este tipo de contrato. A compra e venda de imóveis envolve riscos que podem ser evitados com as diligências específicas para este tipo de negócio.
Fonte: Débora Boechat/Jusbrasil
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