“Regula as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais e industriais” (obs.: conhecida como Lei de Luvas).
(obs.: revogado pela Lei nº 8.245/91 – art. 90, inc. I).
“Regula a locação predial urbana e dá outras providências”.
“CAPÍTULO II
Disposições Especiais Sobre Locações Residenciais
SEÇÃO I
Da prorrogação Contratual e do Reajustamento do Aluguel
Art. 48. …
Art. 49. …
Art. 50. …
SEÇÃO II
Da Rescisão e Retomada
Art. 51. …
Art. 52. …
Art. 53. …
Art. 54. É vedado ao locador, nas locações residenciais, cobrar antecipadamente o aluguel, salvo:
I – …
II – se se tratar de prédio situado na orla marítima ou em estação climática, alugado por prazo não superior a três meses a pessoa domiciliada em outra cidade, caso em que poderá ser convencionado o pagamento antecipado do aluguel para temporada”.
(obs.: revogada pela Lei nº 8.245/91 – art. 90, inc. III).
A Lei nº 6.649/79, como se vê pela redação do dispositivo, não regulamentou a “locação para temporada”, mas tão somente autorizou o locador a cobrar antecipadamente o aluguel.
“Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”.
“Capítulo II – Das Disposições Especiais
Seção I – Da Locação Residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
(…)
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Seção II – Da Locação para Temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Art. 49. …
Art. 50. …
Seção III – Da Locação Não-Residencial
Art. 51. …
Art. 52. …
Art. 53. …
Art. 54. …
Art. 55. …
Art. 56. …
Art. 57. …”
(obs.: em vigor desde 20 de dezembro de 1.991 – art. 89).
Diferentemente da lei anterior, a Lei nº 8.245/91 não só regulamentou a “locação para temporada”, como também a conceituou.
Outra distinção que é preciso considerar:
. imóvel urbano de utilização residencial;
. imóvel urbano de utilização para temporada; e
. imóvel urbano de utilização não-residencial ou comercial;
uma vez que a própria lei lhes dedica tratamento diverso, como se viu acima.
Leciona o Professor Nilton da Silva Combre:
“A locação para temporada, espécie já prevista na anterior Lei n. 6.649/79, art. 54, não se classifica nem entre as locações residenciais nem entre as não residenciais.” (negrito e grifo nosso) (Teoria e prática da LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, São Paulo: Saraiva, 4ª ed., 1997, pág. 43)
Entretanto, frequentemente empresta-se cunho genérico à expressão domicílio, de molde a compreender morada e residência.
Mas é preciso distingui-los.
Dois são os elementos que devem ser considerados no estudo:
(i) elemento objetivo (local onde a pessoa natural se estabelece), e
(ii) elemento subjetivo, imaterial – o animus – (aqui a distinção entre morada, residência e domicílio).
Diante do exame desses elementos, extraem-se as distinções:
. morada: é o local onde alguém habita com ânimo transitório, provisório (confundindo-se com a noção de estada).
. residência: é o local onde alguém habita com ânimo de permanência — maior estabilidade em relação à morada (em contraposição à transitoriedade que caracteriza a morada).
. domicílio: é o local onde alguém habita com ânimo definitivo.
“é aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel …”.
Vale dizer: residência temporária com ânimo de permanência.
Por isso, em todas as hipóteses elencadas no artigo em estudo — não obstante exemplificativo o rol (“e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo”) — verifica-se uma relação de maior estabilidade – ânimo de permanência – do locatário com o local onde residirá temporariamente, em contraposição à transitoriedade que caracteriza a estada.
Aliás, discutem os doutos se em casos como o da espécie é possível a “locação para temporada” ser prorrogada para período imediato, o que pressupõe tratar-se de locação com ânimo de permanência.
É evidente que o legislador inquilinário não poderia há 30 anos atrás imaginar a “locação para temporada” de “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, vale dizer: em diárias, em condomínio estritamente residencial, por isso que a rotatividade de pessoas concorreria com um hotel, “flat”, “apart-hotel” ou “equiparados”.
É evidente que o legislador inquilinário não poderia há 30 anos atrás imaginar em criar mecanismos para evitar a “locação para temporada” de “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, vale dizer: em diárias, em condomínio estritamente residencial.
A locação de um apartamento / imóvel por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo” para a “prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, etc.”, antes mesmo da vigência da Lei n. 8.245/91 era realizada por “hotel”, “flat”, “apart-hotel” ou “equiparados”, nunca em condomínio estritamente residencial.
Permitir o proprietário do “apartamento” locá-lo para temporada por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, descaracterizaria a destinação do imóvel dentro do condomínio estritamente residencial, data maxima venia.
“Os traços que se sobressaem mais dessa nova figura jurídica são os seguintes:
A locação de um apartamento / imóvel por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo” — ânimo transitório / provisório –, à toda evidência, se confunde com hospedagem em “apart-hotel”, data maxima venia.
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RECURSO ESPECIAL N. 1.819.075-RS
Irretocável, data maxima venia, o voto vencedor da pena do Ministro Raul Araújo (REsp. nº 1.819.075-RS):
“No caso dos autos, tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas.
(…)
A forma de utilização do imóvel pretendida pelos recorrentes altera a finalidade residencial do Edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, sob pena de ensejar potencial ameaça à segurança e ao sossego de todos.” (negrito e grifo nosso) (págs. 67 e 76 do v. aresto)
Com certeza, em cada caso, considerando as peculiaridades, dirá a Justiça se a finalidade da lei está sendo observada.
A questão, no entanto, só será definida no Colendo Supremo Tribunal Federal, onde serão sopesadas as limitações impostas ao proprietário — direito de propriedade –.
1.1. Aliás, a locação de cômodos em apartamentos localizados em condomínio edilício de finalidade residencial desde há muito foi estudada pelo Professor J. Nascimento Franco:
“Permitir que os proprietários dum edifício de grandes apartamentos os subdividam, pela locação parcial, em casas de cômodos, seria desnaturar a natureza do edifício … (…) se não for adotada uma cláusula proibitiva da locação parcial, ficará desnaturada e transformados em breve os grandes edifícios não mais em pequenos apartamentos, mas em casa de habitação coletiva, com moradias autônomas em cada quarto.” (negrito e grifo nosso) (CONDOMÍNIO, São Paulo: Revista dos Tribunais, 5ª ed., 2005, pág. 198)
Cumpre não esquecer, ainda, neste passo, que a locação habitual de cômodos caracteriza atividade eminentemente comercial, não permitido em condomínio estritamente residencial.
1.2. Dependendo da situação fática, justifica-se a solução do caso concreto, por isso que, na consideração de um caso como o dos autos, disputam o mesmo espaço jurídico vários princípios de direito.
Assim, dos princípios que regem a propriedade, singular (condômino) e coletiva (demais condôminos, coletividade condominial), decorrem direitos e obrigações do condômino em face dos demais condôminos e dos demais condôminos em face do condômino em referência.
Nesse enfoque, o direito de propriedade, que hoje em direito se reconhece que não é absoluto, sujeita-se, ou não, a outras limitações?
Depende, ainda, da época em que se tornou condômino do edifício condominial.
Nesse enfoque, quando o condômino adquiriu a unidade condominial já existiam as mesmas limitações, ou tais limitações foram decididas (votadas pela assembleia geral) posteriormente?
O condômino foi regularmente convocado para tal assembleia?
As limitações para a locação já estavam consignadas na Convenção Condominial, ou foram estabelecidas no Regimento Interno. Neste último caso, já existiam ou foram introduzidas posteriormente. A essa época o condômino interessado já era proprietário da unidade condominial ou adquiriu-a posteriormente?
Os direitos do condômino são os mesmos, tenha ou não adquirido a unidade condominial antes ou depois da imposição das limitações?
Enfim, um sem número de limitações podem orientar a solução de um determinado caso.
A nós parece, todavia, que em qualquer época deve prevalecer o interesse e direito dos demais condôminos, da coletividade condominial, expressa em Convenção Condominial ou em Regimento Interno.
De qualquer forma, é preciso, muita cautela.
É de ser, em tempos atuais, considerar, ademais, que a alta rotatividade de pessoas estranhas no condomínio tem gerado muita insegurança aos demais moradores do local.
A LOCAÇÃO HABITUAL DE IMÓVEL PARA TEMPORADA EM CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL
E mais: ainda que os condôminos residentes não se sintam incomodados com o “entra e sai” de pessoas estranhas no condomínio, a intensidade do uso do imóvel acaba inviabilizando a propriedade estritamente residencial.
LOCAÇÃO “SHORT STAY” E “LONG STAY”
. locação “Short Stay” (“estada curta”, em português): é a locação de curto / curtíssimo prazo de casas ou apartamentos com 1, 2 ou 3 dormitórios totalmente mobiliados — cama, roupa de cama e banho, sofá, mesa de jantar, tv, geladeira, freezer, micro-ondas, máquina de lavar pratos, máquina de lavar roupas, etc. –, e decorados, de no máximo 90 dias; e
. locação “Long Stay” (“estada longa”, em português): é a locação de curto prazo de casas ou apartamentos com 1, 2 ou 3 dormitórios totalmente mobiliados — cama, roupa de cama e banho, sofá, mesa de jantar, tv, geladeira, freezer, micro-ondas, máquina de lavar pratos, máquina de lavar roupas, etc. –, e decorados, de no mínimo de 90 dias.
Tem como público alvo:
. estudantes e famílias que alugam imóveis para temporada “para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo”; e
. as gerações “Y” (pessoas nascidas entre 1.981 à 1.996) e “Z” (pessoas nascidas entre 1.997 à 2.010): conectados com a tecnologia, gerações da internet, se comunicam por plataformas digitais, que priorizam a mobilidade.
O crescimento desse novo tipo de empreendimento — presente já nos grandes centros certamente minimizará os conflitos da locação para temporada em condomínio estritamente residencial; é uma tendência global.
PODE O CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL PROIBIR A “LOCAÇÃO PARA TEMPORADA”?
NÃO SERIA:
PODE O CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL AUTORIZAR A “LOCAÇÃO PARA TEMPORADA”?
O DIREITO NÃO É ESTÁTICO, DEVE ACOMPANHAR AS DEMANDAS DA SOCIEDADE.
—
FÁBIO HANADA: Vice-Coordenador da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Ex-Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência”, “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial” e Ação Revisional de Aluguel de Imóvel Urbano , Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 30 anos.
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