Locação de imóvel para temporada em condomínio estritamente residencial

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  1. Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1.934:

“Regula as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais e industriais” (obs.: conhecida como Lei de Luvas).

(obs.: revogado pela Lei nº 8.245/91 – art. 90, inc. I).

  1. Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1.979:

“Regula a locação predial urbana e dá outras providências”.

CAPÍTULO II

Disposições Especiais Sobre Locações Residenciais

SEÇÃO I

Da prorrogação Contratual e do Reajustamento do Aluguel

Art. 48.

Art. 49.

Art. 50.

SEÇÃO II

Da Rescisão e Retomada

Art. 51.

Art. 52.

Art. 53.

Art. 54. É vedado ao locador, nas locações residenciais, cobrar antecipadamente o aluguel, salvo:

I – …

II – se se tratar de prédio situado na orla marítima ou em estação climática, alugado por prazo não superior a três meses a pessoa domiciliada em outra cidade, caso em que poderá ser convencionado o pagamento antecipado do aluguel para temporada”.

(obs.: revogada pela Lei nº 8.245/91 – art. 90, inc. III).

A Lei nº 6.649/79, como se vê pela redação do dispositivo, não regulamentou a “locação para temporada”, mas tão somente autorizou o locador a cobrar antecipadamente o aluguel.

  1. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1.991:

“Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”.

Capítulo IIDas Disposições Especiais

Seção IDa Locação Residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(…)

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Seção IIDa Locação para Temporada

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Art. 49.

Art. 50.

Seção IIIDa Locação Não-Residencial

Art. 51.

Art. 52.

Art. 53.

Art. 54.

Art. 55.

Art. 56.

Art. 57. …”

(obs.: em vigor desde 20 de dezembro de 1.991 – art. 89).

Diferentemente da lei anterior, a Lei nº 8.245/91 não só regulamentou a “locação para temporada”, como também a conceituou.

  1. O que distingue o imóvel urbano do rural, para efeito da aplicação da lei de locação: é a sua utilização e não a sua localização.

Outra distinção que é preciso considerar:

. imóvel urbano de utilização residencial;

. imóvel urbano de utilização para temporada; e

. imóvel urbano de utilização não-residencial ou comercial;

uma vez que a própria lei lhes dedica tratamento diverso, como se viu acima.

Leciona o Professor Nilton da Silva Combre:

“A locação para temporada, espécie já prevista na anterior Lei n. 6.649/79, art. 54, não se classifica nem entre as locações residenciais nem entre as não residenciais.” (negrito e grifo nosso) (Teoria e prática da LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, São Paulo: Saraiva, 4ª ed., 1997, pág. 43)

  1. Dentro da boa técnica se distingue: morada, residência e domicílio.

Entretanto, frequentemente empresta-se cunho genérico à expressão domicílio, de molde a compreender morada e residência.

Mas é preciso distingui-los.

Dois são os elementos que devem ser considerados no estudo:

(i) elemento objetivo (local onde a pessoa natural se estabelece), e

(ii) elemento subjetivo, imaterial – o animus – (aqui a distinção entre morada, residência e domicílio).

Diante do exame desses elementos, extraem-se as distinções:

. morada: é o local onde alguém habita com ânimo transitório, provisório (confundindo-se com a noção de estada).

. residência: é o local onde alguém habita com ânimo de permanênciamaior estabilidade em relação à morada  (em contraposição à transitoriedade que caracteriza a morada).

. domicílio: é o local onde alguém habita com ânimo definitivo.

  1. O art. 48, da lei de locação, diz expressamente, o que significa “locação para temporada”:

“é aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel …”.

Vale dizer: residência temporária com ânimo de permanência.

Por isso, em todas as hipóteses elencadas no artigo em estudo — não obstante exemplificativo o rol (“e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo”) — verifica-se uma relação de maior estabilidadeânimo de permanência – do locatário com o local onde residirá temporariamente, em contraposição à transitoriedade que caracteriza a estada.

Aliás, discutem os doutos se em casos como o da espécie é possível a “locação para temporada” ser prorrogada para período imediato, o que pressupõe tratar-se de locação com ânimo de permanência.

É evidente que o legislador inquilinário não poderia há 30 anos atrás imaginar a “locação para temporada” de “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, vale dizer: em diárias, em condomínio estritamente residencial, por isso que a rotatividade de pessoas concorreria com um hotel, “flat”, “apart-hotel” ou “equiparados”.

É evidente que o legislador inquilinário não poderia há 30 anos atrás imaginar em criar mecanismos para evitar a “locação para temporada” de “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, vale dizer: em diárias, em condomínio estritamente residencial.

A locação de um apartamento / imóvel por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo” para a “prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, etc.”, antes mesmo da vigência da Lei n. 8.245/91 era realizada por “hotel”, “flat”, “apart-hotel” ou “equiparados”, nunca em condomínio estritamente residencial.

Permitir o proprietário do “apartamento” locá-lo para temporada por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo”, descaracterizaria a destinação do imóvel dentro do condomínio estritamente residencial, data maxima venia.

  1. Traçando as características de “apart-hotel”, anotam o Magistrado Irineu Antonio Pedrotti e o Advogado Willian Antonio Pedrotti:

“Os traços que se sobressaem mais dessa nova figura jurídica são os seguintes:

  1. as unidades autônomas localizadas em prédios de apartamentos residenciais podem ser vendidas separadamente;
  2. o adquirente de uma ou várias dessas unidades pode explorá-las de modo até certo ponto particularizado, na medida em que não estão elas interligadas por destinação conjunta,
  3. o proprietário dos apartamentos normalmente aparece na práxis contratual deste setor do mercado imobiliário como parte locadora e o hóspede, como parte locatária,
  4. o cômputo do aluguel é diário,
  5. os serviços especiais têm caráter eventual,
  6. a prestação desses serviços pode ser fornecida tanto por empresas hoteleiras como por administradoras imobiliárias não especializadas em hotelaria, ou por meio de empresas afetas ao ramo de administração de condomínios, mas sempre em caráter de exclusividade,
  7. cômputo diário das despesas de condomínio,
  8. multa de incidência diária em razão do não cumprimento das obrigações contratuais,
  9. restrições quanto ao número (de hóspedes) de locatários admissíveis por unidade autônoma,
  10. peculiaridades outras quanto ao modo de renovação do contrato e à restrição do número de prorrogações,
  11. as despesas relativas ao consumo de luz, de água e de serviços telefônicos correm à conta da parte locadora.” (Comentários à Lei de Locação, São Paulo: Método, 1ª ed., 2005, pág. 10)

A locação de um apartamento / imóvel por “curto prazo” ou “curtíssimo prazo” — ânimo transitório / provisório –, à toda evidência, se confunde com hospedagem em “apart-hotel”, data maxima venia.

RECURSO ESPECIAL N. 1.819.075-RS

  1. A hipótese é de locação de “curta temporada” de “cômodos” em unidade autônoma localizada em condomínio edilício de finalidade residencial, para hospedagem de pessoas estranhas entre si.

Irretocável, data maxima venia, o voto vencedor da pena do Ministro Raul Araújo (REsp. nº 1.819.075-RS):

“No caso dos autos, tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas.

(…)

A forma de utilização do imóvel pretendida pelos recorrentes altera a finalidade residencial do Edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, sob pena de ensejar potencial ameaça à segurança e ao sossego de todos.” (negrito e grifo nosso) (págs. 67 e 76 do v. aresto)

Com certeza, em cada caso, considerando as peculiaridades, dirá a Justiça se a finalidade da lei está sendo observada.

A questão, no entanto, só será definida no Colendo Supremo Tribunal Federal, onde serão sopesadas as limitações impostas ao proprietário — direito de propriedade –.

1.1. Aliás, a locação de cômodos em apartamentos localizados em condomínio edilício de finalidade residencial desde há muito foi estudada pelo Professor J. Nascimento Franco:

“Permitir que os proprietários dum edifício de grandes apartamentos os subdividam, pela locação parcial, em casas de cômodos, seria desnaturar a natureza do edifício … (…) se não for adotada uma cláusula proibitiva da locação parcial, ficará desnaturada e transformados em breve os grandes edifícios não mais em pequenos apartamentos, mas em casa de habitação coletiva, com moradias autônomas em cada quarto.” (negrito e grifo nosso) (CONDOMÍNIO, São Paulo: Revista dos Tribunais, 5ª ed., 2005, pág. 198)

Cumpre não esquecer, ainda, neste passo, que a locação habitual de cômodos caracteriza atividade eminentemente comercial, não permitido em condomínio estritamente residencial.

1.2. Dependendo da situação fática, justifica-se a solução do caso concreto, por isso que, na consideração de um caso como o dos autos, disputam o mesmo espaço jurídico vários princípios de direito.

Assim, dos princípios que regem a propriedade, singular (condômino) e coletiva (demais condôminos, coletividade condominial), decorrem direitos e obrigações do condômino em face dos demais condôminos e dos demais condôminos em face do condômino em referência.

Nesse enfoque, o direito de propriedade, que hoje em direito se reconhece que não é absoluto, sujeita-se, ou não, a outras limitações?

Depende, ainda, da época em que se tornou condômino do edifício condominial.

Nesse enfoque, quando o condômino adquiriu a unidade condominial já existiam as mesmas limitações, ou tais limitações foram decididas (votadas pela assembleia geral) posteriormente?

O condômino foi regularmente convocado para tal assembleia?

As limitações para a locação já estavam consignadas na Convenção Condominial, ou foram estabelecidas no Regimento Interno. Neste último caso, já existiam ou foram introduzidas posteriormente. A essa época o condômino interessado já era proprietário da unidade condominial ou adquiriu-a posteriormente?

Os direitos do condômino são os mesmos, tenha ou não adquirido a unidade condominial antes ou depois da imposição das limitações?

Enfim, um sem número de limitações podem orientar a solução de um determinado caso.

A nós parece, todavia, que em qualquer época deve prevalecer o interesse e direito dos demais condôminos, da coletividade condominial, expressa em Convenção Condominial ou em Regimento Interno.

De qualquer forma, é preciso, muita cautela.

É de ser, em tempos atuais, considerar, ademais, que a alta rotatividade de pessoas estranhas no condomínio tem gerado muita insegurança aos demais moradores do local.

A LOCAÇÃO HABITUAL DE IMÓVEL PARA TEMPORADA EM CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL

  1. A locação habitual de unidade autônoma para temporada, localizada em condomínio estritamente residencial, ainda que pelo prazo de 90 dias, descaracterizaria a destinação do imóvel dentro do condomínio estritamente residencial: confunde-se com locação não residencial.

E mais: ainda que os condôminos residentes não se sintam incomodados com o “entra e sai” de pessoas estranhas no condomínio, a intensidade do uso do imóvel acaba inviabilizando a propriedade estritamente residencial.

LOCAÇÃO “SHORT STAY” E “LONG STAY

  1. As construtoras, de olho no mercado de locações, estão se adaptando para conquistar essa nova fatia de novos consumidores (obs.: condomínio “para temporada”):

. locação “Short Stay” (“estada curta”, em português): é a locação de curto / curtíssimo prazo de casas ou apartamentos com 1, 2 ou 3 dormitórios totalmente mobiliados — cama, roupa de cama e banho, sofá, mesa de jantar, tv, geladeira, freezer, micro-ondas, máquina de lavar pratos, máquina de lavar roupas, etc. –, e decorados, de no máximo 90 dias; e

. locação “Long Stay” (“estada longa”, em português): é a locação de curto prazo de casas ou apartamentos com 1, 2 ou 3 dormitórios totalmente mobiliados — cama, roupa de cama e banho, sofá, mesa de jantar, tv, geladeira, freezer, micro-ondas, máquina de lavar pratos, máquina de lavar roupas, etc. –, e decorados, de no mínimo de 90 dias.

Tem como público alvo:

. estudantes e famílias que alugam imóveis para temporada “para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo”; e

. as gerações “Y” (pessoas nascidas entre 1.981 à 1.996) e “Z” (pessoas nascidas entre 1.997 à 2.010): conectados com a tecnologia, gerações da internet, se comunicam por plataformas digitais, que priorizam a mobilidade.

O crescimento desse novo tipo de empreendimento — presente já nos grandes centros  certamente minimizará os conflitos da locação para temporada em condomínio estritamente residencial; é uma tendência global.

PODE O CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL PROIBIR A “LOCAÇÃO PARA TEMPORADA”?

NÃO SERIA: 

PODE O CONDOMÍNIO ESTRITAMENTE RESIDENCIAL AUTORIZAR A “LOCAÇÃO PARA TEMPORADA”?

O DIREITO NÃO É ESTÁTICO, DEVE ACOMPANHAR AS DEMANDAS DA SOCIEDADE.

FÁBIO HANADA: Vice-Coordenador da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Ex-Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência”, “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial” e Ação Revisional de Aluguel de Imóvel Urbano , Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 30 anos.

 

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