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A questão não é tão simples, como pode parecer aos desavisados (alheios aos problemas condominiais).
1.- Depois de longos anos de tramitação da ação ordinária / execução, o condomínio recebe a quantia devida do condômino inadimplente.
Dinheiro no “caixa”, agora o que fazer? Pintar o prédio? Trocar os equipamentos da sala de ginástica? Trocar os móveis do salão de festa? Climatizar a piscina?
A questão não é tão simples como pode parecer.
É da maior relevância, especialmente para os condôminos, o magistério do Advogado Nelson Kojranski: “Chega, porém, um dia em que o condômino faltoso resgata todo o seu débito. O síndico, alegre e satisfeito, lhe confere quitação e remete a quantia para a caixa condominial. Certo? A meu ver errado. É que os verdadeiros credores, embora representados em juízo pelo condomínio, são os demais condôminos que deram cobertura ao devedor. É de se considerar que, durante o período da inadimplência, os bons pagadores tiveram de ‘emprestar ao condomínio’ (ainda que compulsoriamente) a quantia que o condômino faltoso deixou de pagar. Neste passo, releva observar que o simples depósito do valor recebido na caixa condominial favorece diretamente o infrator, uma vez que também ele continua integrando o condomínio e, via de consequência, participa proporcionalmente da caixa condominial. Salta aos olhos que, depositando na caixa comum a quantia recebida do inadimplente, estar-se-á favorecendo, diretamente, o mesmo inadimplente na proporção de sua participação no condomínio. Significa que, indevidamente, estará sendo favorecido, na extensão de sua participação, do valor real com que os condôminos pontuais contribuíram para cobertura do devedor. Em outras palavras, os condôminos pontuais, que emprestaram determinado valor, receberão, em restituição, valor menor do que forneceram a título de ‘empréstimo’. Logo, se os condôminos pontuais são os únicos pagadores do inadimplente, o valor dele recebido constitui crédito exclusivo destes mesmos condôminos pontuais, embora, para fins judiciais, em obediência ao disposto nos incisos II e VII do art. 1.348, cabe ao síndico a cobrança das contribuições condominiais. Como se vê, o síndico tem o dever legal de cobrar. Alega que o crédito é do condomínio, mas em verdade, o faz em nome dos condôminos que deram cobertura ao inadimplente. Nascimento Franco, apoiado em denso estudo de autores franceses, ressalta que, quando se trata de suprir a falta de pagamento de cotas por condôminos inadimplentes, duas regras fundamentais regulamentam a questão: uma calcada no art. 1.315 do CC, que obriga o condômino a concorrer para as despesas de conservação da ‘coisa’ e suportar os ônus a que estiver sujeita e outra, no artigo 1.318 do mesmo CC, que determina que as dívidas pagas por um condômino em proveito da comunhão devem ser regressivamente reembolsadas pelos demais, uma vez que se viram na contingência de pagar, além da sua, cota extra para reforço temporário de arrecadação condominial” (Condôminos ignoram que são credores, in Tribuna do Direito, caderno Direito Imobiliário, maio/2011, p. 6).
No mesmo sentido, o Contador e Consultor Empresarial Fernando Alves de Almeida: “Assim, os Adimplentes são OBRIGADOS, simplesmente a cobrirem os Inadimplentes através de uma operação financeira de aporte (socorro temporário) de Caixa do Condomínio equivalente a um empréstimo oneroso, isto é: a entrega coercitiva e involuntária deste dinheiro pelo Adimplente, obviamente, tem natureza de empréstimo. Não se trata de dizer besteira em voz alta ao afirmar-se que este tipo de pagamento quando efetuado constitui, de imediato, um crédito em favor do adimplente (2) que paga a obrigação não saldada pelo inadimplente (3). Neste momento, num primeiro ato, o caixa do Condomínio recebe o atrasado e efetua o lançamento deste valor conquanto seja esta a sua primeira entrada (1), entretanto, dado a mais absoluta ignorância, não se configura, não se registra e muito menos se emite, uma nota de crédito (2) em favor do pagador adimplente. A Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma entrada de Caixa (1) do Condomínio (podendo o Condomínio se apoderar definitivamente deste primeiro dinheiro porque está amparado por previsibilidade legal), de outro lado, tem-se um empréstimo a pagar (2) aos Adimplentes que deverá ser remunerado com os mesmos juros e correção monetária que serão cobrados dos devedores, para devolução futura. O Condomínio estará sendo socorrido por uma ‘ajuda’ financeira dos Adimplentes (1) para cobrir o déficit gerado por aqueles que consumiram os benefícios (os Inadimplentes) e que deverão repor tal quantia ainda que na esfera judicial, com juros e correção monetária. … Quando do pagamento pelo inadimplente, seja em juízo ou não, haverá a segunda entrada de Caixa (5), de dinheiro de mesma natureza que anterior (1). Neste momento, devolve-se o dinheiro ao seu legítimo dono (8) e procede-se às baixas do crédito a pagar ao Adimplente (7) e do débito a receber do inadimplente (6). Neste ponto, a Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma entrada de Caixa (5) do Condomínio (NÃO podendo o Condomínio se apoderar deste segundo dinheiro pois não há amparo legal para isto), de outro lado, tem-se a baixa do valor a receber, pelo pagamento do débito, do inadimplente (6) que deverá ser devolvido ao adimplente (8). … Portanto, o que se verifica é que são duas entradas de dinheiro, em momentos diferentes, para beneficiários diferentes e que apenas uma pertence ao condomínio. Claro que o Condomínio até poderia recorrer a um empréstimo bancário para cobrir tal déficit, visto que atualmente a taxa condominial, representada por um boleto bancário, constitui-se num verdadeiro título de crédito conquanto possa ser protestado, mas tal prática ainda não é utilizada, porém, serve para exemplificar a natureza reembolsável do valor adicional pagos pelos Adimplentes. … Estão completamente equivocados quando se pronunciam divulgando o entendimento de que o segundo recebimento de tais valores são receitas próprias do Condomínio (quando, se advém de inadimplentes!?) e que, portanto, a sua destinação deve ser submetida a deliberação de Assembleia de Condôminos, isto é, no mínimo, estelionato e litigância de má-fé” (Condomínio. O inadimplente pagou e agora? – JusBrasil-Artigos – publicado por Fera Dealmeida).
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A Justiça, no entanto, tem proclamado que pode a assembleia condominial deliberar sobre a destinação do valor recebido do condômino inadimplente:
. Sidnei Beneti: “12.- A questão em discussão gira em torno de direitos patrimoniais absolutamente disponíveis: o destino dos valores arrecadados pelo condomínio dos condôminos inadimplentes. 13.- A Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, aplicável aos condomínios horizontais por analogia, estabelece a Assembleia Geral como órgão máximo para deliberar sobre a administração financeira do condomínio, estabelecendo, no seu artigo 24, § 1º, que ‘as decisões da assembleia, tomadas em cada caso, pelo quórum que a Convenção fixar, obrigam todos os condomínios’. O Código Civil, de sua parte, estabelece no artigo 1.335, III, que é direito do condômino, estando quite com as obrigações condominiais, votar nas deliberações da Assembleia e dela participar. Os artigos 1.313 e 1.325, 1º, do mesmo diploma, assinalam que a administração da coisa comum será decidida pela maioria, em caráter vinculante. 14.- No caso dos autos, segundo informa o Tribunal de origem, a taxa relativa ao ‘rateio extra’ foi criada em reunião da Assembleia Geral sem previsão, de devolução, aos condôminos, dos valores arrecadados na eventualidade de posterior pagamento ou realização judicial das quantias em atraso. Por outro lado, em uma Assembleia Geral realizada no dia 26/06/1999, havia sido ajustado que ‘os valores rateados ficam incorporados ao patrimônio do Condomínio, não havendo possibilidade de reembolso, mas apenas de direcionamento dos créditos recuperados para realização de obras e outras necessidades do Condomínio’. 15. Assim, há de prevalecer a opção da Assembleia Geral de não utilizar os valores arrecadados para restituir o que foi pago a título de rateio extra” (STJ – Recurso Especial nº 1.358.718-SP – 3ª. Turma – rel. Ministro Sidnei Beneti – j. 14.05.2013) (negrito e grifo nosso); e
. Ruy Coppola: “No caso, a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, realizada em 14 de agosto de 2012, deliberou que a verba recebida da unidade inadimplente seria aplicada da seguinte forma: ‘utilização de imediato de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) nas obras emergenciais e o restante, a ser colocado em aplicação financeira, para obras necessárias ao condomínio’ (fls. 61). Os condôminos decidiram, através de Assembleia Geral, que o valor recebido do condômino inadimplente seria revertido para os próprios moradores mediante a realização de obras emergenciais. Relevante destacar que, de acordo com o artigo 24, § 1º. Da Lei 4.591/64: ‘As decisões da assembleia, tomadas em cada caso, pelo quórum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos’ (grifo nosso). Desta forma, a autora também deverá obedecer ao que a Assembleia decidiu a respeito dos valores recebidos pelo condomínio. Como bem ressaltou a douta magistrada a fls. 80/81: ‘Embora autora e réu sustentem que seu interesse é o bem comum e na melhora das condições de moradia no condomínio, o fato é que comprovada em fls. 60/61 houve discussão na assembleia sobre a destinação do valor recebido judicialmente pelo inadimplemento da unidade n. 21, qual seja, destinar o valor às obras emergenciais e o restante a ser colocado na aplicação financeira. Isso considerado, na análise dos argumentos e documentos apresentados e em que pesem os argumentos trazidos pela autora, no meu sentir, o pedido é improcedente. Vale observar, desde já, que a Convenção do Condomínio é o conjunto de regras que deve ser observado pelos moradores. Portanto, a princípio, as decisões tomadas pela Assembleia Geral – órgão soberano da administração do Condomínio e cujas decisões que devem ser voltadas para o bem da comunidade (cf. ‘O condomínio Edilício no novo Código Civil’, Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motto Ramos Marques, Editora Saraiva, 2ª. edição, pág. 112) – devem ser respeitadas por todos e a intervenção do Poder Judiciário nas questões internas dos moradores só se justifica e se impõe a partir do momento em que exista violação à Lei ou evidente desrespeito às regras internamente editadas pelos interessados’. Podemos citar julgado deste E. Tribunal de Justiça em caso análogo: ‘CONDOMÍNIO – Pleito formulado por condômina de devolução de ‘rateio extra’ pago ao condomínio réu para suprir eventual dificuldade de caixa decorrente do inadimplemento de outros comunheiros – Impossibilidade – Ausência de previsão legal ou convencional a respeito – Destinação do montante reposto pelos condôminos inadimplentes que deve ser discutida em assembleia geral – Recurso do réu provido, prejudicado o apelo da autora’ (Apelação nº 994.07.013944-9, 10ª. Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Galdino Toledo Junior, j. 29.07.2010)” (TJSP – Apelação nº 0177949-85.2012.8.26.0100 – 32ª. Câmara de Direito Privado – rel. Desembargador Ruy Coppola – j. 11.06.2014).
A prática tem nos mostrado que a assembleia condominial designada para a devolução do numerário aos condôminos adimplentes é sempre traumática: (i) esbravejam alguns que tiveram de se socorrer do limite do “cheque especial” para pagarem o condomínio em dia (a dívida bancária que contraíram supera o montante que tem a receber), (ii) outros reclamam que ao resgatarem a aplicação financeira perderam as vantagens contratadas, (iii) fora aqueles que afirmam que atrasaram as mensalidades das escolas dos filhos e tiveram que suportar as consequências da mora, (iv) etc..
É preciso convir, porém, ao que nos parece, que a Assembleia dos Condôminos é constituído por todos os condôminos da coletividade condominial (estejam ou não presentes, mas foram convocados para a Assembleia).
Nessas circunstâncias, os próprios condôminos credores estão, a final das contas, deliberando sobre o numerário que lhes pertence (tardiamente recebido do condômino inadimplente).
O tema, nada obstante, é desafiador.
2.- Recebido o crédito do condômino inadimplente, depositado o valor no “caixa” do condomínio, não pode o infrator (condômino inadimplente) ser favorecido diretamente com aquele depósito.
Na hipótese da assembleia condominial deliberar que a verba recebida da unidade inadimplente seja aplicada para melhorias no condomínio / pagamento de dívida / obras emergenciais / etc., deve a unidade infratora necessariamente contribuir proporcionalmente — sua quota parte — na caixa condominial, sob pena de enriquecimento ilícito.
Exemplo:
. condomínio constituído por 10 unidades;
. R$.90.000,00 recebido de 1 condômino inadimplente;
. valor depositado no “caixa” do condomínio;
. assembleia delibera utilizar essa quantia para benfeitorias;
. R$.90.000,00 ÷ 9 = R$.10.000,00 de crédito para cada unidade adimplente (o apartamento inadimplente não participa da divisão – direito que assiste tão-somente às unidades adimplentes); e
. expedir-se-á um boleto no valor de R$.10.000,00 para a unidade que estava inadimplente para fazer frente às benfeitorias.
O valor que entrou no “caixa” do condomínio nada mais é que a soma dos boletos mensais que o condômino deixou de pagar, mas que acabou pago pelos demais condôminos, visto que as quotas condominiais se destinam exatamente a cobrir as despesas condominiais, inclusive os denominados “fundos”.
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FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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Apesar de considerar o texto brilhante e bem fundamentado do ponto de vista jurídico, ouso em parte divergir do entendimento. Ao menos na realidade vivida em minha cidade, Santos/SP. Explico: em muitas e muitas convenções condominiais de nossa região consta uma cláusula expressa de que o Fundo de Reserva seja formado pela cota paga em atraso, assim como os encargos. Dessa forma, de um lado sequer é correto o lançamento em Caixa do valor pago em atraso (desde que virado o mês), e de outro o valor arrecadado dos inadimplentes incorpora o patrimônio do Condomínio por expressa disposição da convenção, o que dispensaria una assembléia para decidir acerca do destino do dinheiro (que deve ser o Fundo de Reservas). Daí sim, após, para seu efetivo uso, deverá haver uma assembléia, respeitados os quórum legais; mas o sindico poderá dele lançar mão para a cobertura do Caixa ou mesmo para a realização de despesas em sua alçada ou aquelas inadiáveis e urgentes.