Correção de Patologias da Edificação e Plano de Manutenção. Qual implementar primeiro?

Com a expansão do mercado imobiliário nos últimos anos, e com o envelhecimento das construções mais antigas, o plano de manutenção preventiva está cada dia mais presente na rotina dos condomínios.

De fato, muitos prédios sofrem com a falta de zelo e, em algumas situações, com a negligência dos moradores, representados pela figura do síndico. Isso causa depreciação, desvalorização do imóvel e até danos para a estrutura e instalações. O resultado desse descuido coloca em risco os moradores, possibilitando acidentes pela falta de segurança da própria edificação.

Sabe-se que a melhor forma de garantir o desempenho e funcionalidade das instalações de uma edificação é através da correta implementação de um plano de manutenção preventiva, ou seja, atuar antes do problema ocorrer. Contudo, uma dúvida recorrente dos gestores de condomínios e síndicos quando buscam implementar um plano de manutenção em uma edificação é saber quais são os requisitos para que o mesmo tenha sucesso.

 

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A questão é, a implementação deste plano de manutenção deve ocorrer antes ou depois da correção das patologias identificadas previamente por um diagnóstico da edificação? Para que melhor possamos responder a esta pergunta vamos traçar um paralelo na área da saúde: um paciente com excesso de peso e que apresente, como conseqüência, diversas patologias (pressão alta, taxas de glicose descontrolada, etc.), precisa primeiro ser submetido a um tratamento médico para reduzir o sobrepeso e atingir as suas taxas dentro do limite da normalidade. Após vencida esta etapa, pode prosseguir na manutenção do que conquistou e assim assegurar uma vida saudável.

Assim como na medicina, a engenharia entende que o termo manutenção possui como significado principal o ato de manter ou conservar algo que esteja funcionando corretamente. Desta forma a sua implementação depende necessariamente de ação para correção das patologias que a edificação apresenta em sua estrutura e instalações para posteriormente ser adotado o plano de manutenção.

Nos dias atuais, a manutenção deu lugar à Engenharia de Manutenção e Gestão de Ativos, que reconhece a necessidade de seguir a risca os manuais de funcionamento e utilização dos equipamentos e sistemas da edificação. Com o conhecimento de tudo que compõe uma edificação e a correção antecipada de suas falhas, podemos, aí sim, elaborar o tal plano de manutenção.

Caso este processo seja invertido, ou seja, implemente-se o plano de manutenção em uma edificação com diversas patologias antes das correções, o mesmo não será efetivo. O resultando é um tremendo prejuízo financeiro e operacional, já que não se pode manter em perfeito funcionamento o que está danificado, transformando a atividade de manutenção em meras obras corretivas. O que causa enormes prejuízos financeiros para o condomínio e seus proprietários, pois não há planejamento para a sua realização.

Podemos exemplificar a situação em um condomínio que apresenta diversas patologias tais como o revestimento cerâmico de fachada descolando, quadros elétricos sobrecarregados e aquecidos, sistema de sprinklers sem funcionar em função de bombas danificadas, piscinas com vazamentos, entre outros. Ao se implementar um plano de manutenção neste tipo de edificação, haverá desperdício de recursos técnico e operacional para o condomínio além do financeiro já mencionado.

Perde-se com isso a oportunidade de realizar a correção das patologias através da contratação de empresas especializadas em engenharia diagnóstica, com planejamento e orçamentos prévios, para realizar diretamente os serviços de manutenção que não possuem esta finalidade.

Como vimos, a implementação de um plano de manutenção em uma edificação só deve ser realizada após a correção das patologias da sua estrutura e instalações, de modo a garantir um processo eficiente e econômico para o condomínio.

Mário Galvão  Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Diretor Técnico da PONSI CONSULTORIA, Ex Diretor da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF.

 

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