Falar sobre benfeitorias é levantar sempre inúmeras polêmicas e dúvidas sobre os conceitos existentes e quóruns de aprovação.
Por este motivo, o artigo 96 do Código Civil, traz alguns conceitos genéricos acerca do que são as benfeitorias (§1.º) voluptuárias, (§2.º) úteis e (§3.º) necessárias.
Voluptuárias são todas aquelas benfeitorias realizadas com intuito meramente estético, a exemplo da substituição do piso do salão de festas de um edifício por um mais bonito e elegante, sem que isto traga qualquer funcionalidade adicional.
Lei sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias
As benfeitorias necessárias têm por objetivo de conservação da edificação, como, por exemplo: a repintura de uma parede danificada ou o conserto de uma tubulação com vazamento.
É importante que se diga que, via de regra, a realização de benfeitorias necessárias já deve estar contemplada na previsão orçamentária anual.
Caso a benfeitoria necessária possua o caráter de urgência, o síndico poderá realiza-la e depois ratifica-la em assembleia (art. 1.341, § 2.º, do CC), mas se não for urgente e implicar em despesas excessivas, a benfeitoria apenas poderá ser realizada após ser aprovada em assembleia (art. 1.341, § 3.º, do CC), sendo o quorum de aprovação o de maioria simples dos presentes, conforme determinado pelo artigo 1.353, do Código Civil.
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Benfeitorias úteis são aquelas que melhoram ou aumentam a utilização do bem, tal qual a instalação de um sistema de segurança junto ao condomínio, sendo que o quórum para a sua aprovação é o de maioria absoluta dos condôminos (art. 1.341, II, do CC) – 50%+ 1,.
Mas cuidado, porque aqui há uma “pegadinha”. Aparentemente haveria uma antinomia entre o artigo 1.341, II, e o artigo 1.342, ambos do Código Civil, eis que ambos os dispositivos tratam sobre as benfeitorias úteis.
Contudo, o artigo 1.342 do Código Civil, versa sobre situação diversa daquela elencada pelo artigo 1.341, II, haja vista que abarca as benfeitorias úteis em acréscimo às já existentes, como, por exemplo: a ampliação de um salão de festas já existente.
Não é demais relembrar que toda e qualquer benfeitoria, seja ela útil ou voluptuária, que implique em alteração de fachada deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos (art. 1.336, III, CC) e deverá contar, ainda, com a autorização do(a) arquiteto(a) responsável pelo projeto, pois o(a) mesmo(a) é detentor da propriedade intelectual moral sobre sua criação.
A importância das manutenção predial no âmbito do judiciário
E se o síndico realizar uma obra sem o quórum legal exigido, o que acontece!?
Neste caso, qualquer condômino que se sentir prejudicado poderá acionar judicialmente o condomínio, para que a obra seja desfeita às custas do síndico, o qual poderá, ainda, ter que reembolsar os valores gastos com a obra executada indevidamente.
Por isso, a obtenção do quórum legal é imprescindível para a segurança do síndico e, principalmente, para a manutenção da paz e harmonia interna do condomínio, evitando, assim, disputas judiciais desgastantes e prolongadas.
GUSTAVO CAMACHO SOLON (OAB/SC 32.227) – Advogado, sócio da Camacho Advogados, estudante de filosofia à maneira clássica, pós-graduado em Direito Processual Civil, Pós-graduado em Direito Empresarial, Master of Laws em Direito Empresarial, Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários, Líder Coach, palestrante e articulista de diversas mídias especializadas em Direito Condominial, Presidente da Comissão de Direito do Consumidor da OAB Joinville 2016-2018, Conselheiro da OAB Joinville, Diretor Jurídico da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina, Assessor Jurídico da Associação Catarinense de Construtores e Afins
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